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新政解读 二手房按揭贷款取消阶段性担保后的影响和对策

房地产门户房天下   2010-04-16 17:48

[摘要] 2010年4月14日北京大多数银行都接到上级单位要求,银行在办理二手房贷业务中,必须严格执行“抵押在先、放款在后”制度,在办妥二手房贷款中所对应房产的抵押登记、取得房屋他项权利证前,不得向借款人发放二手房贷款。同时严禁向非住宅项目发放个贷,防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。

搜房网讯 2010年4月14日北京大多数银行都接到上级单位要求,银行在办理二手房贷业务中,必须严格执行“抵押在先、放款在后”制度,在办妥二手房贷款中所对应房产的抵押登记、取得房屋他项权利证前,不得向借款人发放二手房贷款。同时严禁向非住宅项目发放个贷,防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。

新政一出,市场哗然。据北京凯盛经略担保有限公司市场监测师透露,此项政策的出台,将对二手房交易状况产生多层次的影响。

阶段性担保的价值?

个人二手房按揭贷款的客户在申请贷款批贷后,买卖双方即可到相关房地局办理过户手续,按银行正常的手续,需要借款人将购买的房屋变更到自己名下,且在新房本做完抵押登记出他项权利证后,才能将借款人申请的贷款放给买方。这里就存在一个时间差而导致的风险问题,以北京市现在各区县办理房屋过户出新房本、抵押登记、他项权利证的全部所需时间来看,基本上在1周至1个月不等。

因此对于卖方而言,一是在过户后不能及时拿到剩余房款;二是从法律的角度讲,在买卖双方过户后,只要买方交完契税,从名义上此房屋已经是买方的房产,如果买方不或不及时去办理新房本和抵押登记出他项权利证等事宜,那么银行就不能将借款人的贷款放给卖方,对于卖方而言增加了极大的售房风险。之前,因为有专业担保公司承担阶段性担保,在买卖双方过户后,卖方即可拿到买方申请的银行贷款,不但保证了卖方可以在过户后及时拿到售房款,同时还有效规避了银行的提前放款风险。

取消阶段性担保政策的影响。

首先,对于二手房买卖市场而言,遇到需要贷款购房的客户,一方面卖方的售房风险增大,导致卖方不愿意将房产出售给需要贷款的客户;另一方面,依据北京的高房价,一般客户都需要贷款购房。因此,取消阶段性担保将增加二手房市场的交易难度,同时也将会影响二手房的成交量。

其次,随着二手房成交市场需要贷款客户的萎缩,也将会影响到各家银行的二手房贷款业务,同时,由于原来的借款人抵押登记和出他项权利证等手续都有专业的担保公司替银行办理,取消阶段性担保后,对于银行自身的消化和解决能力,以及实际办理过程中的内部审核时间加实际办理需要时间的双重叠加,将使得放款时间进一步拉长。

凯盛经略按揭顾问建议:

同时,凯盛经略的按揭顾问指出,对于自身已有一套住房且是全款购房的客户,在再次购房时,可以考虑用抵押贷款的方式,一是目前对于个人房屋抵押贷款,贷后用途是购房的客户,做个人房屋抵押贷款,可以7成,最长可以30年,利率可以到9折,同比个人按揭贷款政策,在利率、年限、成数上差异都不是很大,且由于是全款购房,有效缩短了售房人拿到全部房款的时间和风险,一方面可以在购房款上享受到售房人的一定。另一方面可以有效规避由于是贷款购房,在等待贷款批复期间,由于房价上涨,卖房违约的风险。

标签: 新政

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