[摘要] 3月12日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院联合主办，搜房网独家承办的2010第十届中国房地产发展年会在北京饭店盛大召开。
3月12日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院联合主办，搜房网承办的2010第十届中国房地产发展年会在北京饭店盛大召开。本届年会主题为“中国房地产未来十年”，从思想、政策、产品、创新四个维度对中国房地产未来十年的发展趋势进行深度思辨，寻找中国楼市的可持续成长之路，建设中国楼市更美好的明天。
年会现场举办了由搜房控股董事长莫天全主持的互动论坛“中国房地产十年展望·思想、政策篇”。以下是阳光100董事长易小迪在论坛上的精彩发言。
阳光100董事长 易小迪
我就讲过去十年房地产是繁荣的十年，这个十年大家也说是的十年，一个是行业的市场需求越来越大，第二是企业的数目越来越多，现在发展到六七万家企业，受到的社会关注度越来越高，确实是一个繁荣的事业，也为大家的居住改变做了很多事情，也得到了社会的认同。这个繁荣也出了很多问题，下一个二十年，有人说还是的二十年，我觉得有了本质的差别，很多企业的规模是在这十年发展起来的，下一个的二十年大家有很多的困惑，我认为如果前面是房地产繁荣，下一个十年的繁荣，可以说地产更繁荣，房产在萎缩。
我同意任总说的那句话，你买不起房是因为你买不起地，现在发展商所能控制的成本只有三四千，拍一块地几十亿时，利息是多少，还有种种税费是多少，大家可以看到，房地产平均的利润率已经很低了，从周转率来说，房地产一年半到两年周转，10%到15%的利润。我问融科置业，他是从联想出来的，我说做电子赚钱还是房地产赚钱，他说现在还不如电子赚钱。其实房地产发展商已经进入了微利时代，现在可以生存的地产一定要上市，上市才能融到的钱，你不上市都活不下去了，已经进入了高度竞争的微利状态。
下一个十年的繁荣，不一定是房地产企业的繁荣，现在地产行业繁荣。上个星期昌平一块地拍卖，我们估计2600万，结果达到6千多万。地产的极其繁荣对房产不是好消息。下一步地产行业对房地产的挤压空间，把房地产作为类金融行业，要不你上市，要不与金融企业合作，对购房者也不是好消息。计划经济有个的特点是短缺经济，今天房地产市场的短缺某种意义是计划带来的，什么地方有计划什么地方有短缺，有短缺有垄断，有垄断有腐败。其实房地产的希望在于市场化，这是我们的困惑，既希望这个行业走向市场化，民营企业赚钱，中小企业就能活跃，老百姓才会受到真正的益处。
你想想谁会打价格战，就是小企业回答价格战，依靠低成本抢占市场，使市场充满了活力，如果地产行业越做越大，垄断企业是不会灵活的节约成本、来抗击市场，它的成功在于，在于战略。可能房地产市场往垄断性走不是好消息，这是个困惑。自从最近房地产一涨，调控的东西越来越多，而且又要加物业税。我当时说，房地产这头奶牛你们要挤多少桶奶才算完。这个概念大家都知道，但是一说房地产不好就增加税。这个行业慢慢从计划经济的轨道上走了，这是很大的问题，希望能有个市场公平竞争。有个好处就是客户是上帝，永远是供大于求，竞争激烈，客户是上帝，这是未来十年的问题。
我们阳光100的策略是什么呢？我只是在这困惑里寻找自己的空间，我的想法是凡是地产很活跃的地方，拍地很活跃的地方我就不太去了，地产行业不太活跃我就做房产，很多年前我们就走向二线城市，有人说我们眼光远，凡是地产活跃都会存在垄断泡沫，现在二线城市泡沫也出现了，我再考虑下一步怎么办，也是个困惑。未来十年总的来说我有信心，市场还会繁荣，需求量还会继续扩张下去。大量住在北京的认不是北京户口，说明城镇化的程度远远没有满足工业化的需要，满足经济发展的需要，需求量还会大，这是我们看到的希望。
我对房地产有个看法，我觉得现在中国房地产市场是一锅夹生饭，尤其进入今年后夹生越来越明显，有的地方烧糊了，有的地方没有熟。现在看一线城市的房价肯定是烧糊了，你说会不会掉下去，我不敢肯定，但是这个房价肯定不正常，租售比也不正常，什么也不正常，500：1，200：1，租售比很不好。关键是这样，高房价还有人接受，虚拟经济了，肯定不正常了。但是对二线城市来说，这水刚刚开，你要把火撤了，市场马上就出问题了。对三线城市，还是凉水，市长、书记为了房子能卖出去，房价能贵一点点就高兴不得了。所以我说不能一概而论说是泡沫。这背景是中国经济是夹生饭，虚拟经济很繁荣，实体经济越来越不繁荣，如果虚拟经济破了，整个经济都破了。
实际中国整个经济，你看做产品的不赚钱，种地的也不赚钱，搞网络的赚钱，现在还骂我们搞房地产的，房地产也是第三产业，这不正常，大问题是经济不健康。从长远来说我们有担心的，害怕大的经济破灭，为什么大家要买房呢？客观需求是存在的，需求是存在的，因为现在通货膨胀的预期是客观存在的，我觉得房地产很难准确把握，要给个建议，我的判断是二三线城市基本还会涨，一线城市涨也是有问题，是畸形的涨，会涨的慢，或者不涨了。你拿了后可能有价无市，想抛抛不掉了。
我还有一个观点，我不太同意政府参与太多的房地产，或者70%交给政府这样我们开发商就轻松了？不是这个概念，永远是政府供应的东西没有效率的，他去做市场经济不能做的事情，如果市场经济做的很好的事情，为什么一定要政府抢回去呢？我们能不能把更多的东西让给市场，政府只做尽可能少的部分，就是市场不能解决的部分，这是我的观点。
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