[摘要] 随着东北地区有史以来最为宏大的开发量释放以及救市政策的逐步退出，刚刚创造了年度销量记录的沈阳楼市在2010年难言乐观
现在，只要沿着沿着沈阳二环路走下来，全中国最著名的品牌房企就尽收眼底了。
万科、金地、中海、绿地、碧桂园、首创、恒大、保利、华润、长实……房企均在沈阳二环外广袤的土地上聚齐，就连在北方绝少项目的雅居乐与新鸿基，也手握一个或数个大盘。随着东北地区有史以来最为宏大的开发量释放以及救市政策的逐步退出，刚刚创造了年度销量记录的沈阳楼市在2010年难言乐观。
天量供应
市场化程度较低的沈阳在房地产专业人士眼里一直是个“慢半拍”的城市，房地产发展远远落后于同为二线城市的武汉、成都、郑州，近在咫尺的大连，商品房均价要比沈阳贵上将近一倍。从2000年至2006年，六年时间，沈阳房价上涨仅千元，成交均价从不到3000元上涨到3900元。而当2009年深圳、北京等明星城市房价步入癫狂之时，沈阳仿佛置身事外，全年房价波动明显，多数项目只有数百元的涨幅。
沈阳房价保持稳定的重要原因之一是其供应量的不断扩容。过去三年沈阳共推出土地供应量近6000万平米，这其中将有1000余万平米形成供应量，而2009年底沈阳市城市住宅市场库存量达到1600万平方米，与此对应，2009年沈阳房地产销售面积虽然创造了历史，也仅1300万平米。这意味着沈阳供应量消化，至少要两年时间。
房屋供应量的巨增，缘于土地供应的丰富。沈阳各个区对土地供应的主导权，使得土地供应成为各区竞争的主要手段之一。沈阳房地产资深关可分析认为，丰富的土地供应加上氛围的淡薄，使沈阳房价一直忠于真实的供需关系。
从长远来看，沈阳的发展不像大连或者深圳那样受到自然条件限制，整座城市可以无限外延，可开发的土地广袤，沈阳的土地供应在未来仍旧相当可观。
大盘倾销
与大量土地供应相映衬的，却是大部分房企在沈阳的积极，可称“快半拍”。
在沈阳掘金的是万科，上世纪九十年代末，万科就前瞻性地进入沈阳。令人惊讶的是，从2004年至2008年短短数年间，沈阳涌进了包括金地、阳光100、碧桂圆、绿地、富力、保利、恒大、中海、远洋、华侨城和首创等国内一线地产企业，以及长实、新鸿基、恒隆等香港地产巨头。
“政府希望通过土地开发，为沈阳培育经济增长点。”沈阳市房地产研究所副所长齐锡晶说，“通过房地产来引进，把工厂都往外搬，腾笼换鸟成房地产，所以现在不仅仅内地的开发商，香港、台湾、新加坡的开发商都被招进来。”
沈阳四大新区都享有高度自主权，在强烈的房地产发展意愿驱动下，多头土地供应机制直接导致各新区大量土地集中供应。沈阳各新区在政府资金相对短缺的情况下，都采取了引入实力型开发企业参与政府一级开发，通过招商引资、协议出让等方式，大规模出让土地。在这种引入开发企业参与政府工程建设，进而带动整个区域发展的机制下，大盘林立的地产格局在所难免。
根据《地产》记者统计，沈阳房地产开发施工面积超过10万平米的在建项目达到150余个，计划总超10亿元的项目有80个。大盘已经成为沈阳房地产的主要形式。造成的后果是，整个市场供应旺盛，但需求量却有待发掘。
再度托市
房价多年来的低位徘徊，让沈阳政府或官方研究机构学者引以为豪。沈阳市一位主要官员甚至发表豪言壮语：“如果说只有一个城市的房地产市场是健康的，这个城市必定是沈阳。”
官方的语言振奋人心。但是，在沈阳开发商看来，所谓的“健康”市场并不令人轻松——沈阳市多年来都将重点发展以工业为主的第二产业，而第二产业的出口受金融危机的影响，目前仍处于复苏阶段，这意味着沈阳主要产业发展对房地产市场的支撑作用极其有限。
沈阳市房产局提供的数据则显示，目前沈阳市场中者仅占5.9％，自住比例高达90％。客源方面，省内外地人购房占全市购房总量的18.23%，其中抚顺、铁岭和本溪等地的消费者，是沈阳楼市消费者的另一个很重要的群体。
巨大的供应量，再加上本地消费力的有限，使得驻沈各路名企的前景难言乐观，是处于二环外新区的大盘。
迄今为止，在各个新区当中，发展靓丽者寥寥。总规划数百平方公里的于洪新城，是近年来大盘云集的一个区域，在以低价战略入市的恒大、碧桂园进驻后，于洪新城楼市前景扑朔迷离。
“销售惨，包括恒大、碧桂园在内的多数项目销售率仅30%，由于商业配套无法跟上，这里犹如空城一般死寂！”熟知于洪新城的发展商向《地产》记者指出，品牌房企进驻沈阳期都卖得很好，如恒大绿洲，碧桂园银河城等，但如何在后期开发保持连贯性，如何通过销售及商业带动项目人气，他们需要付出更多努力。
总规划面积达800平方公里的沈北新区是沈阳这两年的热点区域，以万科•魅力之城、恒大城、绿地•老街坊为代表，沈北未来将是沈阳大盘最为集中的区域。由于土地供应量过大、周围地区可发展土地空间也大，以及区域较差的基础设施，使沈北房价整体较低，尽管有政府的大力推动，预计未来两三年，仍将是全市价格相对低洼的区域。
很显然，沈阳市虽然整体楼盘价位不高，如果手握“巨量”大盘的外地开发商们集体在沈阳甩卖楼盘，对2010年楼市的冲击可想而知。
不过，也许是看到了充足的土地供应对沈阳房地产市场的巨大冲击，在2009年年末最牛的救市政策“25条房产新政”终止执行后，沈阳政府竟在楼市政策逐渐收紧之时，琢磨后续托市政策。
“能给老百姓做的、能为开发商想的，沈阳市政府都能做，”沈阳市房地产研究所所长范翰章曾如是表示。
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