房屋预售制宜改良而非推倒

上海证券报  作者：章剑锋  2010-01-25 06:39

[摘要] 已有一些省份做好了取消房屋预售制试点的准备，要求取缔预售制的呼声至此有了一点眉目。这符合很多惨遭预售商业生态掠夺的人的利益诉求。对于已被公认为弊端丛生的一种商业制度，人们再也无法违心迁就了。

已有一些省份做好了取消房屋预售制试点的准备，要求取缔预售制的呼声至此有了一点眉目。这符合很多惨遭预售商业生态掠夺的人的利益诉求。对于已被公认为弊端丛生的一种商业制度，人们再也无法违心迁就了。

我们的房地产市场先天不足。20多年前，因为开发商资本金严重不足、供应能力低下而选择的预售制，是一种低成本的商品房供给制度。商品房的繁荣基本有赖预售制上下游的购买者，即银行和买房人。却不料这一制度贯穿至今，开发商非但没能在此期间培养独立的担当能力，反而养成了依赖习性。7年前，开发商的自有资金比例分别为10%、20%不等，尽管最近数年里政府要求开发商将之提高到35%，否则将不能提供政策性支持，但这几乎很难实现。

预售制一向鼓励开发商以小资金玩转大项目。当开发商以很大一笔名义资金竞得一块建设用地之后，土地控制当局允许他们分期支付出让金，因而对他们那明显并不充裕的自有资金便不足以构成威胁。即使是分期支付土地出让金，在没有全部将这笔费用缴清的时候，他们仍然可以获得完整的土地权属证明，然后将此证明提交给银行，以此作为一项优良资产迅速地从银行得到一笔数额巨大的房地产开发贷款。

当这笔贷款尚未使用完毕，他们又可以通过未封顶项目实现购房款回笼。在时候，房屋还没有动工建设，开发商就能以一张图纸对外销售。眼下虽有所改变，但改变并不大。在房屋未完全竣工前，他们依然可以对外销售。预售制给开发商带来了便利。他们寄生在这一制度之上，吞食着资源，犹不知足，还，不仅未能提高供给效率，反而成了瓶颈，严重抑制了供应。

但是，废止预售制是不是建设性的改革办法？却依然存疑。废黜预售制，即意味着开发商们首先必须具备超过50%以上的更多自有资金，才能够确保在没有任何外部资金帮助而纯粹是自掏腰包的时候，勉强可以将项目从头到尾独立开发出来。因为在未能建设出现房项目之前，无法对外销售，也即回笼不了购买款，银行此时也不会给予慷慨无度的贷款支持。此时，如果没有十分富足的自有资金储备，仅仅通过招拍挂拿到的一块建设用地，该笔土地出让金就要一次性耗去十几亿甚至几十亿资金。因而如果废止预售制，我们所能看到的，可能就是开发商陆续歇业破产。这对市场当然是不小的冲击。至少在目前不允许个人买地建房的政策氛围里，供给将陷于停顿，市场迅即衰退。

因此，我认为，需要对房屋预售制作必要的、有效而温和的改良，而不是全面否定。这种改良，需要政府投入更多精力加以设计与营造。首先要鼓励更多开发商充实内部资本金从而走向独立，不再只是始终依赖吃白食似的预售实现商业掠夺。此时需要做三件事情。，中国有6万多家房产开发企业，通过上市融资的不超过200家，这迫使那些没有能力维持资金链的开发商过度依赖于商业银行和购买人的资金接续。鼓励企业通过更便捷的道路融资。

其二，对于有着足够资本金储备背景的大型国有开发企业、以及一些已实现上市融资的企业，政府必须鼓励他们尝试放弃预售模式。我相信，这些企业具备了基本的商业诚信和伦理，也完全有能力摆脱预售制，向更加公正和成熟的开发销售模式转变。他们至少可以利用自有资金使项目维持到封顶之后再公开销售。

更为重要的一点，政府还有必要考虑向市场引入延期付款计划。这个计划的优点在于，购买者可以事先向开发商交付一笔有限数额的押金，购买未竣工的房屋，等到房屋全面完工后，再支付其余款项。这是再稳妥不过的事。不仅可以控制价格肆意上涨，而且能借此限度地抑制预售制的负面效应的蔓延。这对于任何参与主体而言都没有坏处。

这些年来，我们没有建立对海外机构资金的控制机制，而始终在强化制约力度，不想方设法留住这些有用的资金，而是驱赶。其实，引入这些货真价实的海外机构资金是必要的。这不仅能使企业内部资金得到充实，且能够源源不断地独立维持项目的运转，只要这些海外机构能保持相对的诚实与信誉，就值得鼓励，只要土地和规则都在我们控制之下。我们对此应充满期望。

归纳起来，房屋预售制之所以严重打击了市场的诚信度，是因为一些技术壁垒和规则不够完备，或者说有大漏洞。因此，预售制的改良也必须从这两方面着手。