[摘要] 近日,本报以《假贷款骗过户中介卷走千万元》为题揭露广州市信用通公司涉嫌在银行上演“贷款秀”,骗14户业主办房产过户,而实际上未从银行贷过一分钱,该公司在拖着卖家七成尾款的同时,将过户的房子迅速抵押给第三方,使卖家蒙受巨大损失。在二手房买卖中,即便是掌握主动权的卖方也可能陷入法律困境
生活与法
卖家向左看 买家向右看
本期话题:二手房买卖中的法律风险
点评嘉宾:广东金粤律师事务所律师饶高明
近日,本报以《假贷款骗过户中介卷走千万元》为题揭露广州市信用通公司涉嫌在银行上演“贷款秀”,骗14户业主办房产过户,而实际上未从银行贷过一分钱,该公司在拖着卖家七成尾款的同时,将过户的房子迅速抵押给第三方,使卖家蒙受巨大损失。在二手房买卖中,即便是掌握主动权的卖方也可能陷入法律困境。本期《生活与法》栏目,广东金粤律师事务所律师饶高明将通过案例详解二手房买卖中卖家和买家各自的法律风险。
卖家须知
授权无度风险多多
二手房交易多是业主委托中介卖房。业主授权时千万别拿了格式文本就签字,要斟酌。
主动向银行咨询贷款问题
买家需办理贷款时,卖家直接向银行咨询贷款事宜。
妥善管理房地产交易资金
通过房产中介和交易保证机构划转交易结算资金的,资金的存储和划转要通过客户交易结算资金专用存款账户进行。
坚决不签订“阴阳合同”
签“阴阳合同”,做低的合同价常被税务部门认为过低,税务部门会要求按评估价缴税,买卖双方常会为增加的税收由谁承担而产生纠纷。
“阴阳合同”,法院采信哪一份?
律师:“阳合同”一般被判无效
案例:仇先生出售一套江南西的房屋,买家提出要签订两份价格不同的合同,一份是“真”的,交易价格为200万元;另一份是递交给国土房管部门备案的合同,交易价格为120万元,这样可帮助买家节省税费。后来,双方出现交易纠纷打起了官司。对于这种“阴阳合同”,法院一般会采信哪份合同呢?
律师分析:阴阳合同是指房屋买卖双方为达到纳税或骗取银行贷款等目的而签订的两份合同。“阳合同”指由双方签订后向有关部门备案合同,价格一般很低。
这个案件中,法院一般会采信成交价格200万元的“阴合同”,因为该合同是“真”的。至于交易价格为120万元的“阳合同”,是为规避纳税而签订的,具有非法目的,因而是无效的。这类“阳合同”,即使签订在后,因违反我国税收法律法规,法院一般都判定其无效。
签“阴阳合同”卖方有风险
律师提醒:签“阴阳合同”存在着很大法律风险。对于卖方而言,若买家不想买房了,往往会主张按照价格较低的“阳合同”来履行;或者,要求确认双方所签订的合同无效,这样无疑增加了无法收到房款的风险或引发诉讼。
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