实况：2009中国房地产上市公司研究成果发布会

房地产门户房天下  2009-06-05 15:36

[摘要] 2009年6月6日，“2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”在北京国际饭店举办。大会发布中国房地产上市公司研究的最新成果；解析2009宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响

由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司10研究以来，已连续进行了七年，其研究成果引起了社会各界是机构者的广泛关注，已成为者评判上市公司综合实力、发掘证券市场价值的重要标准。

2009年3月以来，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在总结过去五年“中国房地产上市公司10研究”的基础上，结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，对此次研究的评价理论和方法体系进行了改进，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和发展前景，为者提供科学、全面的决策参考依据。

2009年6月6日“2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”将在北京国际饭店举办。届时，大会将发布中国房地产上市公司研究的成果；解析2009宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响；探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。

发布会现场 座无虚席（摄影：王巍） 

时间：2009年6月6日

地点：北京国际饭店 会议一层多功能2号厅

主办单位：国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院

承办单位：北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院

网络支持：房天下(www.soufun.com) 中国土地挂牌网(www.landlist.cn)

中文首发：证券时报(www.secutimes.com)

房天下对此次发布会进行全程图文直播：

【主持人】女士们、先生们，早上好！今天荣幸能够主持2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会，首先我来介绍一下今天到会的主要嘉宾，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的嘉宾有：中国房地产10联席组长、中指研究院院长莫天全先生，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉教授，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究项目负责人、国务院发展研究企业研究所制度室主任张政军博士。

【主持人】今天我们还请到国务院研究室司长陈祖新先生，中国人民银行调查统计司司长张涛先生，中国银行业监督管理委员会业务创新协作部主任李伏安先生，还有来自房地产上市公司的企业领导和代表，他们是万科、中海、保利、招商局、城建、合生创展、富力等，另外还有来自瑞士银行、德意志银行的代表，还有来自的媒体朋友们，感谢大家的光临！

【主持人】接下来我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生致开幕词，有请！

【莫天全】各位来宾，各位领导，产业界的朋友、媒体界的朋友，大家上午好！感谢大家参加第七届中国房地产上市公司的研究成果发布会，今天是我们中国房地产业公司的聚会，今天也有三位对宏观经济、房地产业有研究的人士到场与我们一起交流，很高兴今天能够借这个周末，让我们当中的一起交流，同时把我们的研究成果做一个发布。

【莫天全】我们的研究是对房地产上市公司的研究，一个很重要的原因是房地产上市公司是中国房地产业当中最透明、管理最到位的群体，数据也是获取的，所以在10成立七周年，我们个研究项目就是上市公司的研究。2009年上市公司研究还是在10研究组的三个主办单位指导下来完成。

【莫天全】上市公司七年以来的研究成果应该是受到各方面的关注，包括政府部门、商业银行的高度关注，另外是国际方面的关注，包括投行，包括各种各样房地产的基金和证券交易所，我们内地在香港上市的房地产公司已经有28家之多，对于上市公司的兼并收购，研究成果也起到很大的支持作用。

【莫天全】我们主办单位是国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院，研究组的独立性是一贯性的，是在我们三位联席组长管理下或者说指导下，我们有几十位专业研究人员长年进行数据收集和累积，从理论模型、研究成果进行全方位的回顾，作为对每一年研究成果的依据。

【莫天全】七年前城市成立时，我们10研究组的目标简单，就是对房地产企业和市场进行研究，以客观、公正、准确、全面这四个基本原则，借鉴国内外研究体系，结合国内房地产的发展特点，在这前提下进行一系列的研究。到目前为止，时间过的挺快，七年过去了，我们有2002年到2009年，我们七年房地产上市公司十强研究结果外，还有六年开发企业百强企业研究，还有房地产五年的品牌价值研究，一系列的研究成果，七年来取得很好的成果。

【莫天全】指数研究院不仅仅做10研究，在数据库基础上对我们10也做了很大的支持，我们要感谢指数研究院，也要感谢房天下，我也是代表房天下，房天下在100多个城市的数据，还有近三千人的员工队伍，对数据收集提供了好的保障，我代表10组，也代表上市公司研究成果的发布，对于房天下的支持表示感谢。

【莫天全】今天有重量级的嘉宾还有产业嘉宾，他们对业内的影响也很深远，在这过程中我们国务院研究室陈祖新司长，还有中国人民银行张涛司长，还有银监会李主任，都会给我们在宏观层面、房地产金融、房地产大企业发展方面的见解，对于下一步上市公司的发展有很好的引导和支持作用。我借这个机会就感谢大家！

【主持人】北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、国务院发展研究企业研究所所长陈小洪先生因为公务来不了，所以录了一段视频。

【陈小洪】首先我想祝贺2009中国房地产上市公司研究成果会成功发布，向即将公布名单的企业表示祝贺，抱歉，由于公务安排，我不能参加此次会议，但是我也想利用这个机会讲点我的想法。通过十强的研究可以使社会各方面更好的了解我们房地产界，更好的了解我们领先的企业，让我们房地产企业更好的跟媒体、跟消费者、跟各个方面进行交流，这样对我们的发展，对我们的进步都会有很大的帮助。

【陈小洪】用科学的方法持续、长期的来研究我们房地产企业，我们会掌握规律性的东西。EVA，我们又称为企业创造财富能力指标，EVA是一个企业的利润减掉资金成本，这个资金成本包括股本金成本，也包括借贷成本，这样获得的利润和不减掉是不一样的，有些企业利润很高，但是成本极高，把成本一扣，EVA值很低。EVA不好很多是跟环境有关，如果我们没有投入产出的大局观，没有时刻关注形势大局的眼界和相应的策略，我们EVA也不会高。另外EVA对我们企业的管理很有用。

【陈小洪】我就说这些，供大家参考，谢谢！

【主持人】谢谢陈所长，陈所长今天也特地委派了北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究项目研究人、国务院发展研究企业研究所制度室主任张政军博士为我们做2009中国房地产上市公司研究的背景及意义的演讲，有请！

2009中国房地产上市公司研究的背景及意义

【张政军】各位好，陈所长因为有要事，委托我来就中国房地产上市公司研究的背景及意义与大家做个交流。房地产上市公司10研究始于2003年，当时由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院合作开始，从2003年到现在已经经过了7年时间，开展了一系列关于10的研究，在业内也引起了机构、者的关注，不少公司把研究结果作为宣传的基础。

【张政军】本年度的研究情况是基于2008年的背景，2008年的背景是什么呢？2008年中国住房改革实施货币分配化改革十周年，这十年时间恰恰是中国房地产市场蓬勃发展的十年。第二，中国房地产市场高速增长期进入调整期，2007年以及之前数年，中国房地产市场交易量活跃，而且价格一直在持续上升，进入2008年，这两项指标就进入了调整。虽然我们房地产从来看，房地产市场价格调整幅度并不是很深，但是交易量的萎缩确实比较严重。

【张政军】另外整个大的环境，由次贷危机引起的全球危机，全球进入了金融危机，受金融危机的影响，实体经济增速放缓，在个别国家经济增长甚至倒退、萎缩的。由于全球实体经济增速放缓，一系列国家就开始推出了很多经济刺激的政策，我们国家大家熟悉的4万亿规模，还有十大产业的振兴规划，这是经济刺激主要内容之一。

【张政军】对于房地产上市公司来说，房地产上市公司因为受大的背景、环境的影响，一是房市在进行调整，二是股市也在调整，房地产上市公司股价表现也不好。但是2009年以来，一系列经济刺激政策和稳定房地产政策作用下，2009年房地产市场出现了小阳春，我们也看到，股市也处于回升期。但是对于未来经济的走势，对于房地产行业来说，应该和经济的走势是紧密度、相关度大，对未来经济走势可能要关注几点，这几点就决定我们这次经济回升到底是全面回暖还是一个暂时性、短期的回暖。

【张政军】，我们外需压力仍然比较严重，外需压力可能通过几个方面来影响，一个是对于出口企业造成影响，造成大量出口企业倒闭，因此带来失业率提高。这两方面对于内需的增强有抑制作用。第二是有可能在未来，由于西方国家消费的习惯，有可能由于此次经济的调整会做出适当的改变，可能会改变透支消费的消费模式，从长远来看，对于我们国家经济会有一定的影响。

【张政军】另外从现在经济刺激方案来看，尽管我们规模很大，效果是不是很好，可能取决于这些大量是否可以持续，另外大规模能否有效转变为内需，有效的刺激内需，如果这两方面都能实现，中国经济全面回升是有望的，但是还是要观察。这是我对下一步经济走势的看法。

【张政军】中国房地产上市公司10研究的目的一个是客观反映中国房地产上市公司整体发展水平和的动态，促进房地产企业做大做强。第二是挖掘综合实力强，有财富创造能力的房地产上市公司，来量化、评估企业的价值，扩大企业在机构中的影响力，第三是通过系统研究和客观评价地打造中国房地产上市公司10的品牌。

【张政军】北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的情况，一个是在2002年由三家机构发起，2003年开始正式运作，主要致力于对于规模大、效益好、品牌优的房地产企业进行研究。特点主要有三个方面，一是我们以客观、公正、准确、全面为基本原则，第二是以客观的数据为依据，这个数据由企业上报，上报也是需要有凭据的数据，第三是我们研究方法不断完善。

【张政军】组织的形式，室在中指研究院，有三人担任联席组长，有数十人的专业研究队伍。2006年中国房地产协会开始参与到中国房地产百强企业的研究，对于研究的影响力我们认为有进一步的提升空间。房地产协会秘书长朱中一担任联席组长。主要研究成果三个方面，一个是百强研究，一个是上市公司十强研究，还有一个是品牌价值研究。

【张政军】房地产上市公司10研究的影响力目前已经成为人评判上市公司的综合标准，在行业内也获得认可，比如万科、中海、保利、绿城等，在有关的资料中进行宣传和引用了我们的研究成果。媒体也是广泛的报道，金融机构，是境内外的金融机构、基金、私募基金、证券公司也纷纷将我们的研究作为评价上市公司的重要参考。我就介绍到这，谢谢大家！

【主持人】下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生做主题为2009中国房地产上市公司研究方法体系的介绍，有请！

2009中国房地产上市公司研究方法体系的介绍

【刘洪玉】尊敬的各位来宾、领导，早上好！高兴与大家见面，介绍我们上市公司十强研究的相关成果，我这里主要想讲的一个是对我们研究方法做一个介绍，再有两个深度专题汇报一下。房地产行业是资金高度密集的行业，房地产行业早期大家比较关注位置，开发是主要活动。越往前发展越和资金联系的越密切，所以它跟资本市场是密切相关联。

【刘洪玉】我们房地产上市公司在我们行业里应该是最的群体，刚才莫总说是当中的，为什么呢？我觉得首先我们这个群体是高度透明的，房地产企业因为它的操作、环节、过程，涉及到方方面面的东西，要想搞透明困难，但是我们按照上市公司管理的规则，去不断提高企业的透明度、规范企业的管理，我们一直认为上市公司代表着我们行业主流发展方向。当然从更长远的角度来说，也许非上市公司也会有相当多的很企业。但是在快速发展的阶段，在我们国家市场快速发展过程中，大家还是希望看到透明度比较高的企业真实状况。

【刘洪玉】研究对象是公司在去年年底之前在上海证交所、深圳证交所等地上市的中国房地产上市公司，定位在业务收入主要来自于中国大陆，收入构成满足相关的条件。另外我们也遵循了全球行业分类标准里的规定。我们研究的时候，虽然叫中国房地产上市公司，但是因为上市地点比较多，有内地、香港以及其他境外市场上，所以在我们研究当中，由于不同上市地点的环境准则有比较大的差异，我们分成几大类进行研究。

【刘洪玉】我们的方法体系经过七年的研究也逐渐成熟，当然也在不断改进和完善。我们研究最终的结果包括了企业的价值的评价，企业综合实力的评价，还有企业财富创造能力的评价，从这几方面，实际上我们用企业的盈利能力、成长能力、管理效率、财务稳健性等公司基本面的指标分析，再结合企业在资本市场上的表现来评价企业的价值。

【刘洪玉】我们在评价企业的综合实力的时候，我们把企业的经营规模、财富创造能力和价值三个合并在一起来评判，所以我们对于企业价值的评价体系遵循了这样的指标体系，就是三个一级指标，七个二级指标，还有一系列三级指标，这些构成企业价值的指标体系。

【刘洪玉】刚才陈所长在视频里也说了，我们还对企业的财富创造能力进行了评价，我们依然沿用经济增加值的评价理论方法，对于上市公司的财富创造能力进行评价，按照经济增加值的大小排出企业上市公司财富创造能力的10，主要对企业税后净的盈利利润和企业成本这两类指标。

【刘洪玉】我们还有一个经营规模的10，主要以总资产、营业收入、利润总额、总市值这四个指标作为规模评价指标，基本做法是对每个企业，按照每个指标，在我们样本群体中都有个排序，按照排序来打分，最后把每个企业这四项指标的得分加起来进行平均，实际是相同的权重，然后得出企业规模的得分，按照总分值大小排序。

【刘洪玉】综合实力前面说了，有规模、财富创造能力、价值，把这些因素综合起来，我们再排一个叫综合实力，我们一直沿用的是因子分析方法，也就是这几个指标的权重设计不是我们人为设置的权重，是通过一个方法确定的。通过这样的操作我们得到了综合实力的。

【刘洪玉】对于房地产上市公司来说，我们通过进一步的分析，一会儿大家可以拿到整个的研究报告，这里面涉及到一系列比较专业的研究，其中一个就是关于中国房地产上市公司的资金状况分析，我们在分析上市公司整体资金状况的同时，也选了一些规模比较大的代表性企业，对它的资金情况进行定点跟踪和对比分析，这些年我们一直朝着这个方向做。通过跟踪分析得到这样一些结论，在2008年房地产上市公司现金持有量和当期到期负债缺口，实际在08年是在加大的，净的负债水平在上升。承载的风险对于很多企业来说还是存在的。

【刘洪玉】另外先进流量的净额有比较大幅度的下降，整体资金压力明显加大，预收帐款下调的幅度，08年较07年有一些下调，但是不明显，这因为跟我们企业营业收入结算的特点，我们销售收入、预收收入、决算收入有个时间差，这样为我们企业未来的营业收入还是奠定了一定保障。也就是通过资金状况的分析，我们觉得企业还是应该继续保持财务稳健这样一个策略，加强资金的监控。这后面是比较具体的分析。

【刘洪玉】为什么说现金持有量和到期负债缺口在加大，主要是通过几个指标，一个是现金和当期到期负债的比例的比值，这出现比较明显的下降，净负债率的水平在上升，我们也对比了08年、07年，从现金和现金等价物小于公司到期负债数量，08年实际上比07年增加了很多家。另外上市公司现金和当期到期负债比值有比较大的下降，从07年沪深上市公司从1.01下降到0.07，香港上市公司从1.87下降到1.17，这实际表明了我们资金缺口还是在放大。

【刘洪玉】在2009年季度，我们市场有所调整，企业现金持有量在增加，应该说对企业短期的偿债能力有很大的改善。但是我们感觉企业财务稳健还是应该关注的问题，重要的策略。另外现金流的净额比较大幅度的下降，这和我们08年整个市场环境有关联。实际净的现金流，这些样本企业从06、07年向上得比较多，07年更多，到08年只有少量企业是向上的，就是净现金流是正值，大部分企业是负值，应该说压力 还是很大。

【刘洪玉】我们刚才提到，在09年一季度由于市场有了比较大的恢复，企业基本短期策略还是这样，要控制成本，增加现金，减少扩张，这样短期的策略。另外加上市场恢复，销售数量的增加，一季度企业资金的状况有了比较大的改善。但是我们觉得现在也很难预期市场长远发展，还是以稳健发展这一概念占优。

【刘洪玉】另外预收帐款刚才提到了，有一些小幅度下降，对于2010年企业的营业收入，相对于08年来说预期比较好，因为营业收入和销售收入实现的时间点不完全一样。加上一季度的小阳春，说小阳春是大家认为不可持续，我一直没有这样说，我认为一季度市场回复为09年业绩打下比较好的基础。

【刘洪玉】这是对资金状况的分析，财务稳健刚才看到了，一个是资金现金的收入，增加销售，我们企业一直没有把握好到底存活占公司资产中多大比重，在市场好的时候这个问题不是关键，但是到了市场运转速度效率下降时，可能越来越对企业形成压力。当然也有很多企业用比较高的去扩张，最终大家会发现，一个300万项目，前100万平米利润都给了提供融资的企业，如果不这样，他300万平米就做不下来。所以财务稳健还是要强调的。

【刘洪玉】另外对08年上市公司的融资情况做了比较深入的分析，大概结论是，08年我们房地产企业通过IPO和增发再融资方式在市场上融资，这也受到限制，也是大家所说的08年资本市场的融资功能基本丧失掉了，当然公司债成为08年新的融资渠道，另外区域的龙头、领先企业有很多是通过借壳上市实现与资本市场的对接。还有一些大的企业通过项目的股权转让、合作开发等非公开的资本市场融资方式，化解了资金压力，也取得一定的进展。还有一些现象，大股东进行资产投入方式，催生房地产上市公司跨越式成长。另外银行在国家积极的财政政策和适度宽松的货币政策大背景下，也开始对我们房地产企业增加了授信，也促使这个行业的信心回升。

【刘洪玉】IPO的案例很少，增发的情况也不多，整个感觉通过公开资本市场去募集资金，通过股权融资的方式受到限制。通过企业债的方式去融资资金变成我们新的可选择的渠道，我们自己也感觉到，在09年这仍然是比较重要的渠道。刚才提到的一些区域领先企业，借壳上市这似乎成为08年很重要的看点，在房地产市场和资本市场方面。

【刘洪玉】大家对上市公司可能比较多的关注是他在公开资本市场的融资行为，实际上房地产领域的融资行为在公开的和非公开的、权益和债务这四个象限的融资手段很多很多种，包括我们很多的企业，像万科、绿城、中海外、金地等，通过基于项目股权合作开发的形式来化解一部分企业的资金压力，这实际上也取得一定的成绩。

【刘洪玉】大股东资产注入的情况也比较多，像华润置地等都有相关的操作，还有刚才提到的银行授信额度，虽然说银行的授信只是授信，企业使用这个层面时还要进行项目评价，但是这对于恢复我们行业信心和消费者的信心都具有积极的意义，有利于我们房地产市场的发展。总体上来说，上市公司一直追求的是财务稳健，因为我们要持续的为社会，为股东，为者做出贡献。从这次市场调整我们也会看到，一个企业诚信的程度，产品的质量，应该说是变化过程中也会经受严峻的考验。

【刘洪玉】我们也会想，我们有什么样的能力去做什么样的产品。从管理角度来说，我们原来说企业扩张是在高资源投入的情况下去扩张，在市场好的情况下，这种扩张也使得我们企业盈利能力增加了，但是我们会看到管理水平并没有大幅度提升，当市场一调整时，我们这样的管理缺陷就会显现。对于上市公司绝大部分策略是财务稳健、产品品质佳、管理卓越、诚信等，这不光是上市公司的目标，也是资本市场者对于我们企业的期盼。我就讲这些，谢谢大家！

【主持人】谢谢刘老师，下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生为我们发布2009中国房地产上市公司研究报告。

2009中国房地产上市公司研究报告

【莫天全】我代表10研究组发布上市公司研究成果，这个研究是由中指研究院张秋芳女士主持团队操作的。从两方面来谈一下，一个是上市公司的整体状况，还有是我们从100多家房地产上市公司提拔出5家。

【莫天全】我们从整体状况分析，从规模指标、财富创造能力、价值三个方面对2009年上市公司研究的115家沪深房地产上市公司和28家大陆在香港上市的房地产公司，从总资产、利润总额、市值、EVA、价值四个方面进行研究。

【莫天全】总资产，结论是总的规模还是在攀升，虽然2008年受到很大压力，增幅有明显的回落，发展速度在趋缓，这是大势。我们看这张图，这是下降的趋势。从营业收入，大的上市公司企业整体营业收入还是在增长，从2007年49.90亿元，这应该是平均上市公司的营业收入，到去年2008年超过50亿，当然增长比较小了，小型房地产上市公司收入出现比较大的下滑。营业收入在40亿元以上的九家企业占到100多家上市公司的50%，营业收入20亿以下的86家企业仅占到收入规模的27.50，部分小型企业出现负增长。

【莫天全】利润总额，我们看到这两条线，这是增长率的下滑，平均利润，沪深房地产上市公司平均利润3.61亿元，香港上市公司18.6亿，香港上市公司比沪深两市上市公司的平均利润大很多。市值，我们知道2008年市值下降很快，房地产首当其冲，2008年整个上证指数下降差不多65%左右，深圳指数下降63%，A股平均下降18倍左右，香港一样，呈现下降趋势。

【莫天全】房地产上市公司总市值大幅度下调，大陆在港上市公司平均市值大约在100亿多一点，两地市值都下降了62%。财富创造能力，从沪深股市上市公司来说，财富创造能力表现良好，税后净营业利润增速高于资本成本增长，超过六成沪深上市公司创造价值有提高，有超过57%的公司财富创造能力是正值，表现良好。万科因为有2007年20亿元增长到2008年42亿元，财富创造能力遥遥领先。

【莫天全】在香港上市的28家中国内地企业，财富创造能力整体是下降的，这个现象要引起我们关注，大陆在香港上市的房地产公司水平出现下滑，仅仅有42%企业EVA在上升，超过一半的大陆在港上市的房地产公司财务创造能力是负值，这值得我们深度关切。

【莫天全】盈利能力，研究结果表明，整体盈利能力有所下降，但是企业的净利润表现依然比较突出，在2008年因为收入的减缓，多数房地产公司净利润是在下降，导致总资产率、净资产率指标下滑，房地产上市公司总体盈利能力有所下降。平均沪深上市净资产率8.10%，下降了6%，在港上市的是8.87，与国内差距不是很大，但是下降了差不多15个百分点，在香港上市的房地产公司比沪深两市上市房地产公司下降得多。但是领先企业表现依然突出，包括万科、雅居乐等都保持在40亿以上。

【莫天全】存货管理，存货应该是在增加，这与我们市场状况一致，加快存量消化成为我们经营的重心，这是前几个月销售大幅度上升对于我们消化存量很有帮助。资产负债我们还是比较高的，2008年沪深上市公司平均资产负债超过50%，56.86%，较2007年有下降，下降20%，下降幅度不小，这个下降应该对于我们改善资产负债率很有帮助。平均流动率2008年来说，略有增加，短期偿债能力有待提高。在港上市平均流动率好一些，但是好的程度也不是那么突出。

【莫天全】资本市场表现，刚刚提到过，我们估值水平回调，在港上市的房地产公司现在看起来，今年年初看起来，2008年是很值得，2008年有上一年的56倍降到208年37倍和10倍，下降幅度很大。从这个角度，我们上市房地产公司时机现在比较合适。2009年随着市场回暖，我们看到房地产股最近一路走高。2008年每股10元，前几天已经涨到17元，涨了70%，上市房地产公司现在看起来机会不错。

【莫天全】刚才对于上市房地产公司做了整体状况的研究所得出的结果，从规模性的指标、总资产、营业收入、利润总之、市值，另外还有一个值得关注的是财富创造能力，我们规模大、资本大，如果财富创造能力不高，那么对于股东都不好。

【莫天全】第二部分，我们用几个典型代表的房地产上市公司来表明一下我们研究得出的趋势性结论，我们选择了五家上市时间比较长的企业作为典型研究对象，一个是万科，一个是中海，万科是内地的代表，还有从华南区的金地集团、华北区的新城。我们采用的了上市公司的年报数据，没有包括会计准则调整这一块。规模方面是缔造大型房地产企业，这已经成为行业发展的大型趋势，大型企业发展依然强劲，可以说的强劲，我们看万科，总资产以及增长率，在2005、2007、2008，增长从200亿出头到1千亿出头，这样的发展速度像我们这样的IT公司都跟不上，我估计也只有在中国才会出现这样的增长，这值得我们思考。

【莫天全】看看中海，从2005到2008年发展也是极为迅速，从2005年的251亿，到2008年的850亿，我们数据结果，中海跟香港本地上市公司来比，大大超过了他们的增长。金地、北辰、新城得比较，2005到2008年是飞速发展。从上市到资产突破100亿元耗时最长，我们统计万科花了12年，金地用了5年，北辰用了9年，新城地产用了7年，超过100亿以后，增速就快，从100亿到200亿，万科用了2年，金地用了1年，北辰用了1年，越大发展越快。从发展时间从2006、2007年是增长暴发期，2006年代表房地产总资产增速明显加快，所以大型企业的发展是这样的表现趋势。

【莫天全】第二方面的趋势就是专业化的发展，这成了强化企业的核心竞争力，如果再考量专业化基础之上的多元经营，对风险的削减是有帮助的，我们看到，一个典型的是万科，还有一个是中海，他们营业收入增长很快。中海有个特点，中海除了房地产主营业如开发外，还有物业等，相对于万科更多元化的发展，2008年中国海外发展物业资金，连续多年为公司提供稳定收入来源。从数据上面表现，在市场快速成长期，万科发展更为迅猛，万科集中度、专业性更为强，后来赶上了中国海外。但是从风险方面考量，2008年市场调整幅度比较大的时候，中国海外发展的净利润依然保持了13.28%的增长，因为中海外以开发为主，内有持有物业，但是同期万科净利润减少，所以中国海外发展的业绩更稳健，有风险考量的准备。

【莫天全】金地、北辰、新城出现一样的状况，金地、新城以地产开发为主导，物业收入很少一部分，但是北辰与中海外比较类似，专业化的前提下进行多元化的发展，2008年北辰房地产销售收入占正收入68.87%，租金占8%，相对于金地房地产销售占98%，这小很多。以开发销售为主的企业，就是相当集中的开发，营业收入增长速度在多数年份高于同期多元化发展的企业，但是在市场深度调整阶段，比如在2007到2008年这两个阶段，专业前提下的多元化发展企业保持比较好的利润增长，但是专业性太强的企业，净利润基本出现了不同程度的下滑。我们从专业化的前提来考量多元化的因素，确实对我们整个企业做大做强，做到一定规模的时候，这给了我们很多提示。

【莫天全】上面一个是整体分析，一个是用五家上市公司做了典型案例趋势，对于2009年中国房地产上市公司十强研究的结论，我们得出三个结论，2008年中国房地产上市公司盈利能力、成长能力受到很大压力，有明显下缓，但是在这样的状况下，一部分的房地产上市公司发展势头挺好，表现出较强的财富创造能力和较高的价值，综合实力得到增强。第二方面，随着国家支持政策力度的加强，大力刺激消费和行业调控的放缓，是资金这一块的放开，我们看到2009年一直延续到上个月，房地产销售逐渐回暖。同时房地产上市公司融资环境得到了很好的好转，政府现在政策适度放松，资金压力得到缓解。

【莫天全】我们基本判断，整个国民经济、全球经济还在调整阶段，我们也不能一下判断市场就要快速复苏，或者这个势头会持续下去，我们一个基本判断，应该说整个经济环境在短期之内还是难以大规模改变，2009年还应该是调整时期，我们在这种情况下要创新，要解决我们面临的各方面压力。

【莫天全】第三方面，我们相当看好这些大型企业，我们研究组还是相当看好行业龙头企业的发展，预计2009年行业整合将进一步加剧，也就是会有一部分兼并收购的发生，这并不意味着企业之间，包括项目之间，还有土地，我们相信房地产企业经过这一轮的调整和优胜劣汰以后，整体综合实力和内部管理能力将有所提升，从而引导行业的长期健康发展，是上市房地产公司应该是的领头企业。

【莫天全】上述就是我们研究组对2008年房地产上市公司的基本研究成果，谢谢大家！

【主持人】谢谢莫总，下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士发布2009中国房地产上市公司名单。

2009中国房地产上市公司名单

【黄瑜】尊敬的各位领导，各位房地产企业界的朋友和媒体界朋友们，大家上午好！由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院主持的中国房地产上市公司研究，我们已经开展七年，在我们研究组全体成员的努力工作下，同时也是在我们房地产上市公司的大力支持下和媒体朋友的大力帮助下，这七年来，上市公司的研究取得了一定成果。

【黄瑜】今年我们10研究组根据沪深以及香港上市、海外上市的房地产公司年报数据，当然我们数据不仅考虑当年，还会综合考虑连续几年的情况，然后进行研究，同时结合中国房地产上市公司整个行业发展现状以及证券市场的发展现状，当然我们的原则仍然是公正、客观、准确和全面，以数据为依据，也是在这种前提下，我们形成了2009中国房地产上市公司的研究成果。

【黄瑜】这个研究成果我们也是希望能够为广大者提供科学全面的参考依据，也是为企业界提供企业发展的借鉴。刚才莫总已经发布了报告内容，刘教授把我们的方法体系和专题研究内容做了简要介绍，今天我借这个机会对我们在2009中国房地产上市公司研究成果中表现优异的企业进行表彰，并且给他们颁发荣誉证书。

【黄瑜】在我们研究中有沪深上市公司的综合实力10还有基于价值的企业和经营规模比较好的企业，还有财富创造能力表现优异企业。首先请联席组长为我们企业颁发荣誉证书，首先有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉教授为我们沪深上市公司的企业颁发荣誉证书，有请刘教授。

【黄瑜】首先有请万科代表、保利地产代表、金地集团代表、招商地产代表、金融街控股公司代表、北京首都开发有限公司代表、北辰实业代表、万通地产代表、北京城建代表上台领取证书。

【黄瑜】下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生给我们企业颁发证书。下面给香港上市公司颁发成果证书。有请中海地产代表、合生创展代表、广州富力地产代表、雅居乐地产代表、华润置地代表、远洋地产代表上台领取证书。

【黄瑜】下面有请国务院发展研究企业所制度室主任张政军博士上台给企业颁发证书。有请绿城中国代表、方兴地产代表、首创置业代表、湖北福星科技代表、鑫苑中国置业代表上台领取证书。

【黄瑜】我们这些的企业在2008年市场调整中不畏艰难，排除重重困难，同时也创造了很好的业绩，也带动整个房地产行业的蓬勃发展，我们再次祝贺这些的企业，感谢他们对于我们房地产行业所做出的卓越贡献，谢谢大家！

【主持人】谢谢黄总，下面有请招商局地产控股股份有限公司副总经理贺建亚先生发表2009中国房地产上市公司感言。

2009中国房地产上市公司感言

【贺建亚】女士们、先生们，大家上午好！荣幸今天能够来出席2009中国房地产上市公司研究成果发布会，招商地产相当看重研究成果，我想各家上市的房地产公司都重视自己的战略取向，招商地产这些年一直在稳健的行进，如何有效的衡量自己的企业在规模、质量和效益方向上，有量化的指标，均衡发展，我们自己也在进行这方面的研究。我们10课题组研究的内容和方法对于我们公司战略取向和我们对自己的成长健康性衡量都有重大的启发意义和帮助，我要代表我们公司感谢10研究组的研究。

【贺建亚】不仅对于招商地产这家公司，重视战略研究，在业界同行之间的比较，社会广大股民、者、包括广大购房者，如何来评价中国房地产上市公司，一直以来各有各的说法，各有各的评价体系和道理，但是我们10课题组七年的研究下来，很大程度奠定了中国上市公司研究体系的和科学合理性，不仅仅因为上市公司研究经历了七年，更重要是的研究机构，科学的研究方法和大量详实、公开、准确的信息支撑了这样的研究体系，越来越得到上市公司和广大者的认可，这样一份报告就好象是上市公司的体检报告，很有效的评估了企业的综合能力，给我们大家的帮助巨大。

【贺建亚】招商地产自从设立以来，连续多年入选十强，在金融风暴的今天还依然能够入选，我欣慰，也希望在今后若干年当中能够持续入选这个评价体系，再次感谢课题组的领导、，谢谢各位！

【主持人】谢谢贺总，下面有请北京首都开发股份有限公司副总经理潘刚升先生为我们发表2009中国房地产上市公司感言。

【潘刚升】尊敬的各位来宾，各位同仁，大家好！首开股份作为业务整体上市刚刚一年的房地产开发企业，能跻身上市公司10，获得业内肯定，我们感到荣幸，今天我受公司董事长和总经理的委托，也很高兴能够代表公司在这里与各位同仁探讨房地产企业的发展，感谢主办方给我们这个机会。

【潘刚升】2008年是首开股份主营业务上市后按照上市规则运营的年，更重要面临观念、体制、机制市场化转型的现实要求，首开股份领导班子充分认识到必须充分利用资本市场直接融资的有利条件，不断适应市场发展的要求，做强做大，快速发展，否则将无法适应市场发展的要求，最终被市场淘汰。因此我们通过编制企业发展战略，为成本控制能力、产品盈利能力、后续发展能力以及人力资源发展能力方面进行了全面整合，制订详细的能力提升方案，以期尽快完成品质、机制的转型，在业务领域方面，首开股份目前的区域发展格局已经形成了环渤海、华东、华南、中西部等区域市场，为将来立足北京市场、辐射的区域发展战略奠定了基础。

【潘刚升】但是首开股份上市年，刚好赶上全球性的金融危机，这给我们企业战略发展目标实现造成了很大的障碍，虽然百强评比中首开继续保持10行列，但是在去年经营指标完成上并不是很理想，并且在未来两至三年，我们仍将面临巨大的市场压力和融资压力。尽管如此，危机中始终孕育着希望，既要居安思危，更要处变不惊，只要有正确的企业理念做指导，坚持正确的核心价值观，以社会责任为企业发展的动机，踏踏实实搞经营，诚实守信做企业，就一定能顺利走出危机困境。

【潘刚升】面临危机，首开股份始终秉承责任地产理念，积极承担和谐稳定的社会责任，首开股份积极响应政府加大保障性住房号召，解决困难户住房问题，通过企业稳定发展创造就业岗位，缓解社会就业压力，在一贯注重产品品质的基础上，公司将为广大消费者提供更多、更好的节能、环保、舒适、优美的住宅产品。

【潘刚升】持有型物业和的服务，首开股份将为构建社会主义的和谐社会、首善之区，为首都经济健康可持续发展做出我们的贡献，各位同仁、朋友们，我们认为从困境中突围需要有勇有谋，有勇是位的，而有勇最重要的核心是信心，在座的都是行业中的佼佼者，我相信凭借大家的努力，中国房地产市场会重新繁荣起来，谢谢大家！

【主持人】下面有请中国人民银行调查统计司司长张涛先生做当前金融环境下，如何保持房地产企业的竞争力应对市场变化，有请！

张涛：如何保持房地产企业的竞争力应对市场变化

【张涛】尊敬的各位来宾，大家早上好！很高兴今天能够出席2009中国房地产上市公司研究成果发布会，由国务院发展研究跟房地产研究所、中指研究院共同完成的中国房地产10研究成果，已经进行了好几年了，他们的不懈努力形成了一大批高质量的研究成果，为社会大众全面、客观的了解我国房地产行业，尤其是房地产企业的发展现状和存在的问题，发挥了积极的促进作用。

【张涛】今天我借这个机会主要跟大家探讨一下如何在当前的形势下，进一步提高房地产企业竞争创造力这个问题。我提几点不成熟的意见供大家参考。，如何加强对行业运行规律的研究，进一步提高战略管理的能力。大家知道，加入WTO以后，我国经济进一步融入全球经济，到了08年末，我国进出口总额已经达到了2万5600多亿水平，是当年GDP总量的接近60%，国际收支规模也达到4.5万亿，超过GDP总量。有这样的融合程度，使得国外任何金融的变化都不可避免的影响到国内。

【张涛】自从去年美国次贷危机演变为全球范围的金融海啸以来，我国国内的经济环境，尤其是经济的外部环境发生了剧烈变化，国内企业，是进出口企业受到强烈的冲击。进出口企业受到冲击后，首先是外贸企业，后来是外资企业，也涉及到房地产企业，进一步没有外资涉足的企业也受到影响，效应逐渐传导，逐步深入，进而影响到房地产行业的全体。

【张涛】在这个大背景下企业能否有效的应对挑战，取决于自己的竞争能力，竞争能力也主要取决企业战略管理能力，对国外经济判断能力，对宏观环境以及行业周期性的分析和判断能力，对结构因素，对周期性因素合理的区分和综合的分析，这些都是我们增强企业核心竞争力。房地产企业应该把提高战略管理能力放到更加突出的位置，才能有效应对国内外近期和行业变化的挑战。

【张涛】第二，还是回到老主题，就是提升企业的品牌竞争力。我们在不同的场合反复讲过多次，今天我们讲10，10也是一种品牌，是业界或者研究界对企业的一种看法，但它也仅仅是品牌的一个内容。早期品牌作为房地产企业营销的手段，现在品牌已经成了房地产企业最重要的支撑。品牌企业意味着开发商开发能力强，开发的产品好、服务好，对于主要以期房形式购买的客户来说，不确定性比较低。

【张涛】现在绝大部分房地产企业已经充分感受到了品牌强化竞争力的重要性。金融危机对于企业竞争力是莫大的考验，也是考验房地产品牌的时期，品牌价值对于企业融资意义的体现，首要因素就是诚信，对于消费者而言，企业之所以要品牌，就是它对产品的良好承诺可以赢得消费者的认同。对贷款而言，房地产品牌诚信度，在于一个项目和一个企业能够实现良好的回报，建立企业与金融部门、消费者三者之间良好互动关系，这是品牌效应最起码的要素。

【张涛】房地产品牌另一个要素就是它的品质，一个品牌的建立最终要得到消费者的认可，必须以品质为根本，品质不佳房地产项目导致销售缓慢，资金回笼缓慢，甚至波及金融业的安全，一个好的市场，部门对于信息的披露、盈利能力都有严格要求，这样往往使品牌良好的企业能够获得更多的融资机会，并参与到金融市场中。

【张涛】话说回来，一个房地产品牌的建设取决于房屋地段、项目人员的服务水平、物业管理水平和客户的印象，房地产企业应该根据客户和市场的不同阶段、不同要求，打造符合消费群体以及企业自身个性的品牌，开发与之相适应的产品。小说中我们看到过高大全这样的人物，房地产企业要追求高大全可能过于理想化，我想更多的还是需要个性化的品牌，如何建立个性化的品牌，这也是在房地产企业当中需要摸索的。

【张涛】第三，要强化公司治理，资本市场对企业的发展推动作用是明显的，企业进入资本市场有两层含义，一层是需要在资本市场比较有效、成本较低方式进行融资，银监会李伏安博士会专门讲如何在资本市场进行融资。企业进入资本市场融资，因为资本市场是公众性的，企业一旦进入资本市场，就需要接受公共者的监督以及市场者的，所以企业进入资本市场了，一方面是市场选择企业，另一方面也是企业通过市场的选择来受益，赢得市场的选择，那么企业就能够在选择当中获得更优良、更多的融资机会。

【张涛】据不完全统计，目前我们国家有78家A股房地产上市公司。08年房地产上市公司通过各种方式，包括IPO、配股、增发等方式在国内资本市场筹集了超过500多亿元的资金，通过资本市场筹集了大量资金支撑了房地产企业多年发展，也有助于房地产企业渡过金融寒冬的困难时刻。与此同时，房地产公司也不断回馈给者。不言而喻，从过去我们的实践来看，在过去一段时间，历有大股东侵占小股东利益，或者损害小股东利益，内部人控制等问题。随着改革的推进，这些问题都将逐步得到解决。但是其中我们发现，上市公司治理结构起到关键作用，同时我们发现上市公司治理在今天仍然有进一步改进的余地。

【张涛】房地产企业如何进一步强化公司治理，强化市场约束，以更加公开、更加透明的运作方式保护中小者的利益，赢得中小股东以及其他者的理解和支持是尤为重要的。

【张涛】第四，我想强调一下关于如何调动企业管理人员和员工的积极性的问题。这个问题可能牵扯面比较多，大家知道有的企业还实行了股权激励。美国次贷危机爆发以后，也引发了过度奖励和激励负效果等等的议论。如何完善企业的激励机制，是房地产企业，这是重要的问题。为什么这么说呢？房地产企业是很特殊的一类企业。上个世纪五十年代一位匈牙利学者，叫米歇尔 波拉涅 （Michael Polanyi），在1952年的一次演讲当中提出了所谓知识分成显性和隐性两类知识的概念。他认为这是他比较骄傲的成果。所谓显性知识，他认为是经过抽象后可以存储于客观的知识，在没有知识的载体或者主体的参与下也能被理解，或者是共享。我们今天看到的形成于书本中的知识，包括媒体上的知识，这是显性知识。

【张涛】与之不一样的是隐性知识，简单说是无法直观、明确的表达出来的一些知识，比如员工的一些特殊技能，一些创造性解决问题的能力，企业管理团队的领导能力、洞察能力，以及这个企业管理团队与员工互动的特殊性等，管理技巧、团队精神，这些无法或很难由所谓知识的携带者来加以传播的。隐性知识在没有知识主体参与下难以理解和共享，也难以模仿、复制，也难以形象直观的表达。房地产企业是知识密集型，技术支撑能否有很好的发挥，很大程度取决于开发企业的制度安排，管理配套以及特殊知识的匹配程度，如何开发这方面的隐性知识，如何利用好这方面的隐性知识，我觉得是企业培养品牌建设一个重要的环节。在社会主义市场经济条件下，尤其在建设创新型国家进程中，尊重创造性的劳动，尊重个性知识，需要千方百计的调动各方面积极性，只有在进一步建立和完善激励机制，把员工发展与企业发展有机结合在一起，才能实现共同发展。

【张涛】总之，发展房地产竞争力是一件不容易和长期的过程，目前在国际金融危机大背景下显得尤为重要。因为经济上行的时候，市场容量大，企业日子也相对好过一些，在经济下行的时候，市场调整压力会大，竞争力较弱的企业在调整过程中会面临相对更大的压力，因此房地产公司如何能够从长远着手，立足当前，脚踏实地采取措施，有效提高企业竞争力，从激烈的市场竞争中脱颖而出，这是摆在大家面前比较深刻而又经常性的课题，如何解决有待于业界共同努力，相互交流，共同提高。今天我就讲到这里，谢谢大家！

【主持人】下面有请中国银行业监督管理委员会业务创新协作部主任李伏安先生，做中国房地产上市公司如何把握新的发展机遇，获得更多资金支持的演讲。有请！

李伏安：上市房企如何把握新的发展机遇

【李伏安】大家上午好！借这个机会谈几点看法，着重讲四个方面，一个是对房地产行业的资金特征，在这危机条件下做一些分析。房地产行业大家知道，是一个资金密集的行业，从前面的分析报告也可以看到，甚至一个项目开发完，一半的钱给资金方，尤其在危机条件下，资金甚至是房地产企业竞争的一个焦点，典型的表现就是所谓的流动性风险，流动性风险就是指你的企业在市场压力比较大的情况下，你获得资金或者你的资产变现的能力和变现的成本。

【李伏安】这方面的风险管理能力不强，可能在危机条件下就是导致企业竞争失败的关键因素。市场给房地产企业带来的压力确实很大，如果没有去年下半年和今年上半年财政货币政策的调整，我想很多企业现在已经基本处于资金断裂的状况。在货币政策和财政政策调整的情况下，仍然有一些房地产企业仍然处在很大的资金压力之下，资金断裂在我们市场淘汰机制还不是很严格的情况下，资金断裂现在还没有成为威胁我们房地产企业生存关键的机制，但是这也给我们房地产行业带来充足购并机会。

【李伏安】从房地产本生的特点来看，房地产企业要建立财务稳健的经营管理机制确实是我们需要学会的重要本领。这时候有足够资金实力的企业和管理能力的企业，抓住这个机会去进行一些企业重组，国家提供这方面的制度支持，创造一个比较好的重组并购环境是重要的。从去年下半年到今年一季度，银行业推出重组并购贷款，主要还是在大型制造型企业，房地产企业里好象运用的不多，但事实上房地产行业竞争和淘汰机制跟制造业有很大的差异，因为它的产品是地段性的，是固定性的。像汽车以及市场标准化的产品，在市场任何地方都可以销售的话，那么重组并购竞争压力更大。重组并购是我们现在房地产企业，无论从竞争战略来讲还是从资金获得来讲，都是新的机会。

【李伏安】第二，当前市场的资金面的看法，总的来讲，去年下半年和今年上半年一系列的保经济增长、扩内需的政策，确实为整个市场注入了比较多的资金。这样大环境下，无论制造企业还是商业企业，整个企业的现金开始全面加强，房地产企业现金流在二季度都有可能回升。大家也看到一系列的数据报道，很多城市开始回暖，销售增加会成为帮助房地产资金来源过渡的部分。

【李伏安】另外很重要的是从银行贷款和发债以及票据市场，这一块有明显的改善。我看很多房地产企业这次活不活得过去，就是在这方面能不能很快得到资金支持。第三是领域，主要是通过增发、上市或者资本债务工具获得资本。总的来看，中国市场资金在逐步宽裕起来。中国经济如何进一步下滑，那么资金政策宽松环境仍然会持续到第三四季度。

【李伏安】第三，对市场现在资金工具的比较和运用谈几点建议和看法。从危机以后中国资金市场发展的基本原则应该是市场效率原则，从资金面角度也是会跟企业竞争一样的，市场效率就是强者恒强，要从资金的角度，你企业做得比较好，你的资金比较好，你筹资、融资效率也会偏好。当前国际市场、国内市场分析，资金的价格都是处在历史低位，从国际市场上可以看到，美国、欧洲、英国的资金价格处于近十年，甚至近二十年水平。中国改革开放这近十年也很难得有这么低价位的资金，这时候企业选择资金工具要考虑三个层面，是获得资金的层面，在可以获得的工具当中，比如通过股权获得，通过债权获得，通过借贷获得，或者通过变现获得，你要充分衡量每个工具的成本怎么样。

【李伏安】作为一个企业管理资金的目标，应该要追求一种长期、稳定、的资金来源，这对于企业的长期健康发展，尤其像我们这样比较大的房地产企业，持续多年占据行业老大的企业，要追求长期稳定的资金来源，长期稳定的资本结构，这应该是我们在当前市场条件下调整的重点，而不能在目前简单的看哪个哪个不。对于我们10来讲，有个定律，大家从资度要去认识和挖掘的资源，就是企业的实力和资金的成本是相互支持的。企业的实力越强，你获得资金的成本应该越，越优惠，如果一个很强的企业，你的资金成本很高，那么要么你的企业不是很强，要么你的资金管理能力很差。资金的获得成本大家要综合考虑。

【李伏安】目前情况下究竟是发债还是发股票，股票市场发的时候总是希望有比较高的率，在目前情况下，发股票还不是时机，债券水平比较低。对于者来讲，现在应该是买可转债是的时期，债券还能，凭我企业过去的信用评级去发债还是用资产抵押发债，还有一个方式是将存货变现，这是档次的资金获得的工具。低迷时房产变现的成本是什么？低价销售。总的来说，资金管理既是企业盈利管理，也是企业获得资金的成本比较管理。

【李伏安】另外，要动态的管理你的资金成本，你这次发了债券或者发了票据，我可以有把握的告诉大家，危机以后国际国内的资金市场或者叫金融市场，将会是一个更加多变、更加动荡的市场，市场机会将不断的轮番变化和出现。所以很重要的是要会动态的管理你的资金成本，随着市场的不断变化，市场机会的不断调整，你应该随着调整你的资金管理工具，这方面有很多方式，甚至有一些工具可以去锁定成本或风险。现在比较现实的压力是利率的市场化将会越来越成为中国市场的必须，成为企业、银行和市场竞争的手段，在这方面，无论你的贷款还是发债、票据，这方面成本都将会有很大的差别。

【李伏安】我看目前对于房地产企业用的工具还不是很多，但是更大一些企业已经广泛应用，比如通过发行中期票据或者短期融资券去置换贷款或者发的长期债务。还有一个简单方式，大的外资企业，香港上市的10企业，他们广泛应用的就是进行长短期固定利率和浮动利率锁定的交易置换，这些外资企业在国际上做得比较多的是把很多浮动利率变成固定利率，这样会获得长期很低的成本。如果你是新发债券，目前用固定利率发债比用浮动利率发债更好。

【李伏安】其次是市场压力增大条件下的成本控制， 无论你在考虑获得资金还是考虑动态管理的时候，你要想，万一要是国际市场今年下半年还是回不来，明年上半年甚至没有回来的希望，这种可能性仍然是存在的，中国房地产和中国资金市场上半年有所回升，但是所谓经济学家所谓的W型分析，还可能下去，这样的情况下，再好的企业你能不能在再一次下跌时，能否活下去，这时候你变现的压力是多少，获得资金的压力是多少。国际上一些大的企业破产，导致他们损失的是高额的融资成本，这是杀掉这些企业的关键。所以企业要保持一个获得资金管道。

【李伏安】最后关于短期调整和长期债券的问题，从企业投融资来讲，总体要达到长期稳定的资金结构，同时又能够灵活应对资金市场变化的资金管理能力，长期稳定，就是一段时间内，我不用天天去追着银行或者追着谁发债，债不发活不下去了。我短期内可以灵活应对，什么时候机会来了就发债，要有这样的管理能力，这要成为你的目标。另外要设定比较合适的财务管理战略，消耗总量和储备总量都要有个规划。

【李伏安】最后就是管理，我们大的房地产企业要有专门团队对资本市场和货币市场、信贷，对这些市场和政策的变化以及它可能的发展进行跟踪分析，对融资工具的选择要不断的提出建议，要主动的管理。同时很重要的是要选择合适的时间窗口来选择和运用这些工具。我相信危机带给全乃至中国市场，都会有很多的金融政策和金融工具，反正还会有很多的变化，中国市场也会出现很多的金融工具。

【李伏安】到了这么大的规模情况下，成为10企业，建立这样的管理团队，提高管理能力，在一定程度上对我们企业的盈利能力影响要接近或者大于房地产生产制造的管理能力，尤其当一个企业的资金面达到几百亿，资金管理的成本可能比你的房地产本生利润空间更大，汽车行业、保险行业发展到一定程度，它们至关重要的都不是汽车制造和保险销售本生，而是资金管理。这也应该应用到房地产行业中，所以大家在这方面要多注意培养。谢谢大家！

【主持人】下面进入对话环节，首先有请主持嘉宾，中指研究院华南分院总经理侯瑞波先生，参与研讨的嘉宾是远洋地产副总经理张耘先生，雅居乐地产控股有限公司副总经理刘鸿先生，方兴地产中国有限公司首席财务官江南先生，德意志银行中国区董事秦靖先生，瑞士银行中国区执行董事上海区首席代表赵巍巍女士，请上台。

当前形势下 中国房地产上市公司投融资策略探讨

【主持人 侯瑞波】刚才谈到当前形势下的房地产上市公司投融资，时间原因，我把当前的形势用三个回暖和一个不确定做一下介绍，三个回暖，一个是房地产市场消费的回暖，在这基础上带动了目前的土地市场的回暖，大家已经看到了。第三是资本市场，尤其是上市公司这一块，资本市场表现得比较活跃，也是在回暖。刚才几位领导也讲了，因为大的宏观环境有变化，有不确定性，这样也带来房地产的不确定性。在三个回暖和一个不确定形势下，我们请到了三家房地产上市公司代表和领导以及两家金融机构领导。我们从这两个角度探讨融资。

【主持人 侯瑞波】我问三个问题，个问题问房地产机构，主要谈一下融资情况。第二个问题给金融机构，在当前形势下，三个回暖和一个不确定情况下，资本市场的一些考量。第三个问题，在这基础上，和融资有什么好的渠道，并且有助于企业的发展。个问题给房地产机构，探讨一下目前形势下，房地产公司在基础上带来的融资变化，介绍一下企业的实际情况，在融资情况下有没有新的考量和变化。

【张耘】高兴有这个机会跟各位同行以及金融机构、媒体进行交流，从远洋地产的经验来看，我有以下几个观点，我们远洋地产是07年9月28日上市，我们与方兴地产一起上市，随后08年有了市场重大的调整，09年刚才也说了有了回暖。我本人负责远洋地产的、企业融资和者关系，讲两个感觉。

【张耘】2008年对于远洋地产来说是不容易的事情，2008年也是少数的地产公司，在北京以及北京之外其他城市，我们增加了260万的土地储备，在我们的时候被一部分分析员质疑，我们在逆市环境中过于激进。放在现在的市场环境中，我们08年取得土地储备的成本相当，也为我们未来三年奠定了好的基础。

【张耘】2008年的融资环境不容乐观，但是远洋地产比较特殊，我们在07年9月上市，在2008年底有88亿人民币现金，我们资金比较宽松。到了2009年我们感觉，融资环境更加放松，刚才国务院、银监会和人民银行领导都讲了关于资金环境判断的情况，对于很多企业的总管、老总来讲，我们看到北京房地产市场，我们的同行富力地产拿到的一块地也是历史新高。在这种市场环境下，对于我们这样的房地产企业来讲，抉择是多因素的。我们当然希望多增加土地储备，保证北京住宅销售份额。

【张耘】我个人认为房地产发展的年代还没有到来，城市化的进程至少有十年二十年的周期，我相信我们的公司、同行能够把土地储备、放到长期环境下考虑，再有目前的宽松融资环境，我相信每个管理层都会有很好的判断。

【主持人 侯瑞波】谢谢张总，张总从远洋地产的角度，融资压力有所缓解，对资本市场比较看好。雅居乐地产从05年上市，目前也成为跨区域发展的大型房地产公司，公司在上市后以及目前情况下，也听听雅居乐对于融资方面的规划。

【刘鸿】今天也感谢主办机构，让我们获得了10这一荣誉。刚才谈到了投融资的目前现状，我从我们公司的角度来谈一下看法。雅居乐05年12月上市，目前土地储备2800万平米，区域都在高增长的区域，具有发展，土地成本比较低，对于未来的发展有大的后备和。

【刘鸿】刚刚张司长也讲到，我们未来行业的发展，就房地产这一块，20年甚至更长，我们充分的相信有这一长期的发展趋势。从融资这一块，工行授信给我们200亿，公司目前也差不多有60亿的现金储备。从公司角度来看，我个人觉得内部的运转和管理重要，对于销售回笼，包括其他融资渠道，都是相辅相成，但是我个人认为内部的运转和管理重要，因为房地产企业也是资金密集型企业。

【刘鸿】后续发展来看，我们还是充满信心，刚才讲到有可能是W型发展，但是长期来讲我们还是有信心，我们公司会一直遵循雅居乐长期稳健的财务和策略，会寻找高增长的土地储备，这是我们后续的策略。谢谢！

【主持人 侯瑞波】谢谢刘总，我们想听听方兴地产江总的意见，在目前情况下公司的投融资规划。

【江南】很高兴有这个机会跟同行、金融界朋友一起就房地产这一核心的问题，就是投融资问题进行交流。我很同意前面两位同行对于目前市场和房地产整体市场的判断，就我个人而言，我一直说着一句话，我认为房地产行业从某种意义上来说是一种类金融行业，对我们来说，房地产行业与在座的两位投行一样，实际是资源整合的行业，说的一点，我们房地产行业的资源都可以外包，我说的太了，但是有一点不能外包，就是我们的融资能力不能外包。

【江南】从这点来说，一个房地产企业要在万变的市场当中获得发展，基业常青，除了不断的培育自己的核心竞争能力以外，有两点在战略上是重要的，点，能不能把握整个市场波动的规律，把握市场周期这一规律，像远洋张总说的，在别人不敢的时候我们进入市场，在别人的时候我们冷静下来。还有一点，从战略的角度来说，能不能一直保持一个稳健的资产负债表，像刚才李主任说的，能不能一直保持我们的流动性，资金的掌控能力是重要的。

【江南】就这两点来说，方兴地产也是比较幸运的，可以跟大家分享交流一下。从房地产市场波动来说，我们在2008年的时候我们抓住了市场的窗口进行了上市，在2008年进行了大规模的并购。从保持公司资产负债表的稳健来说，方兴地产跟在座各位从整个战略上还是有所区别，我们是中国为数不多的一家专注于商业地产的开发商，我们的战略核心重点就是一线城市的，最的商业地产，这样对于资金需求量更大。所以我们一直保持着稳健的资产负债表。我相信即使碰到大的不利的竞争环境，我们还是比较稳健的，能抵抗金融危机以及市场的不利条件。在市场不利的条件下，只有收回拳头的人才能打出去。

【主持人 侯瑞波】在别人冷静的时候我们，在别人的时候我们冷静，方兴地产准备现在往哪个方向做？

【江南】在目前我同意您刚才说的，资本市场的窗口已经回来了，我们看到很多家同行已经开始做了配股，但是在方面，的确也开始热起来了，出现了富力地产一个新的天价。我们会不断扩大在商业地产的领域和地盘，同时也保持我们的稳健。

【主持人 侯瑞波】谢谢江总，刚才听到三家地产公司领导谈了在资本市场的规划以及投融资的规划，我们也请到两家金融机构，两家在全球以及国内的影响力都是数一数二的，在目前宏观环境，刚才也讲到货币现在比较宽松，目前还带有不确定性，请两家机构在房地产行业里，我们的在当前形势下有没有新的规划，或者有没有变化，在规模上和在策略上有没有变化。

【赵巍巍】感谢大家，感谢指数研究院给我们这次机会，我是瑞士银行的赵巍巍，我主要负责海外融资，今天是讲房地产企业投融资，我带一点海外融资市场的信息。从现在海外资本市场的今年变化，另外对于房地产融资的一些看法，第三是下一步海外对于中国房地产企业的看法。

【赵巍巍】今年年初受到整个资本市场的变化，一个向好，中国房地产企业表现是超过大势的，中国房地产企业指数涨了90%多，基本是一倍，超过整个资本市场的表现。从房地产企业本身来讲，好的公司股价也涨了三倍，平均下来涨了一倍半左右，最差也涨了50%，从这个表现来看，中国房地产企业在香港资本市场表现超过大势。

【赵巍巍】第二点，从最近的融资活动来看，大家都在行业里也都看到，好的房地产企业最近做的融资活动多，包括前一段帮助SOHO中国做的CB，包括华润做的配股，融资规模都很大。原因也是市场很看好这些企业。从市盈率平均有1.5倍左右，从CB大概在一倍半，从净资产折扣来讲基本在15%左右，从整个估值来看，二级市场估值现在是比较好的范围，从这方面来看，对于很多企业的一个启示，随着中国房地产行业的转暖，者对于中国房地产企业是比较看好的。

【赵巍巍】从未来下一步融资来看，者对于中国房地产行业整个看好，从下一步融资来看也是看好的，企业也在做一些融资准备，前期企业做IPO过程中，去年受到金融危机的影响停了下来，现在也开始做筹备工作。在房地产企业来讲现在的时机很好，可以做准备，可以在资本市场做融资准备。从未来资本市场来看，从我们瑞银不会有进一步恶化，而市场完全恢复到07年的高峰期会需要多一段时间，全球经济回暖还是需要一段时间。从资本市场来讲，未来还会面临很多波动的情况。但是再恶化的情况也不会出现。

【赵巍巍】当然第二阶段回升的也比较快，所以未来的波动也会很大，给房地产企业的启示就是要有充分的准备，抓住市场窗口的融资机会。这是给大家的启示。

【主持人 侯瑞波】刚才赵总谈到房地产企业总体看好，市场在变好，对于当前形势要谨慎。下面听听德意志银行秦总的看华。

【秦靖】各位刚才都发表了精彩观点，我认为目前从香港已经上市的房地产公司的融资环境，有三大点，是整个融资窗口出现了，从年初大家做房地产融资是公募方式，到后面出现配股，到出现SOHO的CB，表明过去从股东拿钱，现在从市场拿钱。另外股票市场现在信心强，债务市场还是落后，表明资本市场真正并没有全面认为中国房地产达到全面复苏。

【秦靖】从现在来看，资本市场的股票人认为后续有很好的增长，但是债券的安全性。大公司现在融资容易，小公司还不一定，20亿美金以上的公司拿钱融资，小公司不容易，大公司很容易做出来，小公司没有办法，你价值很高，但是想配股配不了。这样的环境下，现在一方面大家都说好，一方面股市说好，但是从的角度并不是全面向好。

【秦靖】从我们对企业来说，要钱就赶快拿，你有需要就来拿钱，一定要有个压力测试，在最极端的情况下不会死，不要很好的企业让一根稻草压死。第二个观点，这一轮会造成进一步拉大大企业与小企业的差距，大企业可以拿到钱，小企业拿不到，差距拉大会形成09年以后，进入到2010年，我们再看我们的十强还是这十强，强的越强，这是我的基本观点。

【主持人 侯瑞波】谢谢秦总，资本市场还是偏向于规模比较大的龙头企业。进入第三个议题，目前形势下，资本市场能够融到资是好事情，但是还要考虑到融资成本以及融资产品整合，怎么结合自己的企业特点来更好的促进企业发展，请大家谈一下对这个问题的看法。

【张耘】根据我们2008年公布的年报，去年融资成本大概7.5%，远洋地产2007年刚刚上市以及面临着宽松的市场环境下得出的平均融资成本，这里面也包括融资费用。在2009年我们公司预测，融资成本会下降到一个点，到6.5%，从目前趋势来看，我相信我们成本会继续保持下行。从目前与金融机构接触过程中，是国内国外的商业银行，我们融资成本洽谈到5%以下，是国内的商业银行给我们贷款利率已经在基本利率基础上下幅10%，我相信今年的融资成本下降趋势是不可改变。

【张耘】我看到报道，人民银行也可能会减息，我也同意秦总的观点，在这种环境下，大企业的融资环境会越来越宽松，而且融资成本会下降的越来越快，这一部分也很明显。我讲到我们现金充足，120亿人民币，现在审批过的贷款是40到60亿，比较宽松。我们现在考虑的是怎么样以合理的成本进行合理的操作进行，这是我们主要考虑的。

【主持人 侯瑞波】去年融资成本7.5，今年最初预计6.5，目前形势可能会在5以下。请秦总谈一下。

【秦靖】要考虑企业的自身情况，不能脱离企业的资产负债状况和现金流状况来考虑成本高低，否则会导致你现金流出现缺口。首先是资产负债率，在香港一些上市公司经历97后，现在资产负债率保持的很好，现在首先是你能不能活下来，然后再考虑赚钱。在控制合理的资产负债率，如果资产负债了当然要选择股票，别考虑股票会摊薄，这时候要考虑把资产负债率降下来，有个合适的资产负债率了，这时候银行会追着你给你钱，这时候你考虑什么样的东西对你，什么样的利率。

【秦靖】目前SOHO充分利用了股市往上走，者有信心，另外债券市场可转债，成功控制利率，期限控制的也很好，3年、5年。这必须得根据企业的自己情况，别贪，一定要先看大的再看小的，只看小的会把自己陷进去。

【主持人 侯瑞波】秦总说到融资有很多种产品和渠道，最主要看企业负债表。百强企业当时的负债率是65%左右，基于这种情况，房地产企业应该进行股权融资，这样更划算。

【秦靖】要分境内境外，因为融资环境不同，65来说有点偏过，但是是否是的高不一定，可能50、60都是合适的数，就看企业自身情况。对海外来讲，因为纯粹面对海外银行贷款和资本市场，当资本市场关闭时融不到资，这时候碰到缺口，就必须把负债率压低，能够保持安全性，这是境内境外市场不同造成的。

【主持人 侯瑞波】再次谢谢秦总。雅居乐提到两个数字，目前情况下什么样的融资组合对自己更加有利？

【刘鸿】雅居乐一直维持着稳健的负债政策，维持在35%左右，从目前融资低成本来考虑，因为目前宽松的货币政策，银行会有利率调低，对于企业的融资来讲也是机遇。我给大家举个例子，雅居乐在海南有个清水湾项目，我相信大家可能也去过，我们在台也做过推广，项目比较大，占地面积1万5千亩，三亚大家知道，具有高增长性的城市，海南省政府想把海南打造为国际旅游岛，我们这个项目就选在三亚邻水的地方，这个项目就与摩根合作，摩根占项目30%左右的股权，我们占60%多，目前项目合作的好，既缓解了集团的财务压力，同时项目的销售也很好，区域选择的很好。在座的各位没有去过欢迎大家去看下，很漂亮。

【主持人 侯瑞波】雅居乐优先考虑以项目股权合作？

【刘鸿】是其中的一个方式。

【主持人 侯瑞波】我们也想听听瑞士银行在这方面的看法。

【赵巍巍】几个问题刚才提到，一个是融资的可选择产品来看，无论从国内国外环境来讲，国内还是可以做很多事情，国内不仅银行贷款，现在发债环境也比较宽松。从境外来看，刚才谈到SOHO中国的CB，还有一些公司做配股，这些企业都是好的房地产企业，也是认可，他们融资结构给我们的启示，者给他们的估值，而不是因为房地产企业而给了低估值。

【赵巍巍】从境内的融资来看，发公司债、可转债，因为整体利率比较低，银行、基金对于中国房地产业也没有偏见，如果评级比较好，也都可以拿到比较好的条件。另外谈到企业选择什么样合适的产品，我同意大家的观点，要看资产负债表，给自己最优的融资成本是公司考虑得因素。

【主持人 侯瑞波】谢谢赵总。方兴地产江总也提到，商业地产占很大的比重，我们也想了解一下，考虑长远的融资和企业的发展，江南地产在融资组合上有什么样的考量？

【江南】在寻求均衡的资金关系和资产负债表，降低公司融资成本，这永远是公司要讨论的问题。对于方兴地产来说，我们有比较强大的股东背景，优良的资产，较低的资产负债率，一直以来我们的融资成本都低，国内融资几乎能拿到人民银行标准利率的下幅10%，即使2008年市场最紧的时候，我们它多的融资成本依然是下幅10%。

【江南】在传统的金融产品上面，我们可能挖掘的不大，下一步我们要降低成本，要挖掘的话，步是从融资方式的创新角度来进行，包括股权融资方式、债券融资方式、国内探讨的REITs，我们都会保持高度的敏感性来保持利率。另外还有一点也是很有意思，我同意秦总他们说的，大企业能够拿到钱，小企业还是比较困难，这种情况下方兴地产去年很大重点放在并购重组上面，希望并购重组贷款方面也可以进行讨论。

【主持人 侯瑞波】感谢五位嘉宾今天为我们奉献的精彩观点，谢谢大家！

【主持人】2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会到此结束，谢谢大家！

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