[摘要] 2009年6月6日，“2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”在北京国际饭店举办。大会发布中国房地产上市公司研究的最新成果；解析2009宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响
【主持人】下面有请中国银行业监督管理委员会业务创新协作部主任李伏安先生，做中国房地产上市公司如何把握新的发展机遇，获得更多资金支持的演讲。有请！
李伏安：上市房企如何把握新的发展机遇
【李伏安】大家上午好！借这个机会谈几点看法，着重讲四个方面，一个是对房地产行业的资金特征，在这危机条件下做一些分析。房地产行业大家知道，是一个资金密集的行业，从前面的分析报告也可以看到，甚至一个项目开发完，一半的钱给资金方，尤其在危机条件下，资金甚至是房地产企业竞争的一个焦点，典型的表现就是所谓的流动性风险，流动性风险就是指你的企业在市场压力比较大的情况下，你获得资金或者你的资产变现的能力和变现的成本。
【李伏安】这方面的风险管理能力不强，可能在危机条件下就是导致企业竞争失败的关键因素。市场给房地产企业带来的压力确实很大，如果没有去年下半年和今年上半年财政货币政策的调整，我想很多企业现在已经基本处于资金断裂的状况。在货币政策和财政政策调整的情况下，仍然有一些房地产企业仍然处在很大的资金压力之下，资金断裂在我们市场淘汰机制还不是很严格的情况下，资金断裂现在还没有成为威胁我们房地产企业生存关键的机制，但是这也给我们房地产行业带来充足购并机会。
【李伏安】从房地产本生的特点来看，房地产企业要建立财务稳健的经营管理机制确实是我们需要学会的重要本领。这时候有足够资金实力的企业和管理能力的企业，抓住这个机会去进行一些企业重组，国家提供这方面的制度支持，创造一个比较好的重组并购环境是重要的。从去年下半年到今年一季度，银行业推出重组并购贷款，主要还是在大型制造型企业，房地产企业里好象运用的不多，但事实上房地产行业竞争和淘汰机制跟制造业有很大的差异，因为它的产品是地段性的，是固定性的。像汽车以及市场标准化的产品，在市场任何地方都可以销售的话，那么重组并购竞争压力更大。重组并购是我们现在房地产企业，无论从竞争战略来讲还是从资金获得来讲，都是新的机会。
【李伏安】第二，当前市场的资金面的看法，总的来讲，去年下半年和今年上半年一系列的保经济增长、扩内需的政策，确实为整个市场注入了比较多的资金。这样大环境下，无论制造企业还是商业企业，整个企业的现金开始全面加强，房地产企业现金流在二季度都有可能回升。大家也看到一系列的数据报道，很多城市开始回暖，销售增加会成为帮助房地产资金来源过渡的部分。
【李伏安】另外很重要的是从银行贷款和发债以及票据市场，这一块有明显的改善。我看很多房地产企业这次活不活得过去，就是在这方面能不能很快得到资金支持。第三是领域，主要是通过增发、上市或者资本债务工具获得资本。总的来看，中国市场资金在逐步宽裕起来。中国经济如何进一步下滑，那么资金政策宽松环境仍然会持续到第三四季度。
【李伏安】第三，对市场现在资金工具的比较和运用谈几点建议和看法。从危机以后中国资金市场发展的基本原则应该是市场效率原则，从资金面角度也是会跟企业竞争一样的，市场效率就是强者恒强，要从资金的角度，你企业做得比较好，你的资金比较好，你筹资、融资效率也会偏好。当前国际市场、国内市场分析，资金的价格都是处在历史低位，从国际市场上可以看到，美国、欧洲、英国的资金价格处于近十年，甚至近二十年水平。中国改革开放这近十年也很难得有这么低价位的资金，这时候企业选择资金工具要考虑三个层面，是获得资金的层面，在可以获得的工具当中，比如通过股权获得，通过债权获得，通过借贷获得，或者通过变现获得，你要充分衡量每个工具的成本怎么样。
【李伏安】作为一个企业管理资金的目标，应该要追求一种长期、稳定、的资金来源，这对于企业的长期健康发展，尤其像我们这样比较大的房地产企业，持续多年占据行业老大的企业，要追求长期稳定的资金来源，长期稳定的资本结构，这应该是我们在当前市场条件下调整的重点，而不能在目前简单的看哪个哪个不。对于我们10来讲，有个定律，大家从资度要去认识和挖掘的资源，就是企业的实力和资金的成本是相互支持的。企业的实力越强，你获得资金的成本应该越，越优惠，如果一个很强的企业，你的资金成本很高，那么要么你的企业不是很强，要么你的资金管理能力很差。资金的获得成本大家要综合考虑。
【李伏安】目前情况下究竟是发债还是发股票，股票市场发的时候总是希望有比较高的率，在目前情况下，发股票还不是时机，债券水平比较低。对于者来讲，现在应该是买可转债是的时期，债券还能，凭我企业过去的信用评级去发债还是用资产抵押发债，还有一个方式是将存货变现，这是档次的资金获得的工具。低迷时房产变现的成本是什么？低价销售。总的来说，资金管理既是企业盈利管理，也是企业获得资金的成本比较管理。
【李伏安】另外，要动态的管理你的资金成本，你这次发了债券或者发了票据，我可以有把握的告诉大家，危机以后国际国内的资金市场或者叫金融市场，将会是一个更加多变、更加动荡的市场，市场机会将不断的轮番变化和出现。所以很重要的是要会动态的管理你的资金成本，随着市场的不断变化，市场机会的不断调整，你应该随着调整你的资金管理工具，这方面有很多方式，甚至有一些工具可以去锁定成本或风险。现在比较现实的压力是利率的市场化将会越来越成为中国市场的必须，成为企业、银行和市场竞争的手段，在这方面，无论你的贷款还是发债、票据，这方面成本都将会有很大的差别。
【李伏安】我看目前对于房地产企业用的工具还不是很多，但是更大一些企业已经广泛应用，比如通过发行中期票据或者短期融资券去置换贷款或者发的长期债务。还有一个简单方式，大的外资企业，香港上市的10企业，他们广泛应用的就是进行长短期固定利率和浮动利率锁定的交易置换，这些外资企业在国际上做得比较多的是把很多浮动利率变成固定利率，这样会获得长期很低的成本。如果你是新发债券，目前用固定利率发债比用浮动利率发债更好。
【李伏安】其次是市场压力增大条件下的成本控制， 无论你在考虑获得资金还是考虑动态管理的时候，你要想，万一要是国际市场今年下半年还是回不来，明年上半年甚至没有回来的希望，这种可能性仍然是存在的，中国房地产和中国资金市场上半年有所回升，但是所谓经济学家所谓的W型分析，还可能下去，这样的情况下，再好的企业你能不能在再一次下跌时，能否活下去，这时候你变现的压力是多少，获得资金的压力是多少。国际上一些大的企业破产，导致他们损失的是高额的融资成本，这是杀掉这些企业的关键。所以企业要保持一个获得资金管道。
【李伏安】最后关于短期调整和长期债券的问题，从企业投融资来讲，总体要达到长期稳定的资金结构，同时又能够灵活应对资金市场变化的资金管理能力，长期稳定，就是一段时间内，我不用天天去追着银行或者追着谁发债，债不发活不下去了。我短期内可以灵活应对，什么时候机会来了就发债，要有这样的管理能力，这要成为你的目标。另外要设定比较合适的财务管理战略，消耗总量和储备总量都要有个规划。
【李伏安】最后就是管理，我们大的房地产企业要有专门团队对资本市场和货币市场、信贷，对这些市场和政策的变化以及它可能的发展进行跟踪分析，对融资工具的选择要不断的提出建议，要主动的管理。同时很重要的是要选择合适的时间窗口来选择和运用这些工具。我相信危机带给全乃至中国市场，都会有很多的金融政策和金融工具，反正还会有很多的变化，中国市场也会出现很多的金融工具。
【李伏安】到了这么大的规模情况下，成为10企业，建立这样的管理团队，提高管理能力，在一定程度上对我们企业的盈利能力影响要接近或者大于房地产生产制造的管理能力，尤其当一个企业的资金面达到几百亿，资金管理的成本可能比你的房地产本生利润空间更大，汽车行业、保险行业发展到一定程度，它们至关重要的都不是汽车制造和保险销售本生，而是资金管理。这也应该应用到房地产行业中，所以大家在这方面要多注意培养。谢谢大家！
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