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经济评论:居委会到底能否代替业主委员会?

新京报  作者:任晨光   2008-02-26 14:55

[摘要] 近日,北京永泰新地标小区所在的社区居民委员会,于2月18日至3月3日召开业主大会临时会议,要求小区业主大会授权社区居民委员会以协议方式选聘新的物业公司。

永泰新地标小区目前出现的困境是有关部门想让大居委会全面介入业主大会、业委会的工作,但缺乏法律法规依据,因此陷入了进退维谷的境地。

近日,北京永泰新地标小区所在的社区居民委员会,于2月18日至3月3日召开业主大会临时会议,要求小区业主大会授权社区居民委员会以协议方式选聘新的物业公司。

笔者注意到该社区居委会的这次行动,是由西三旗街道办和海淀区居住小区管理室指导的,据称是“临危受命”。是否“临危”这点本身是存疑的,因为2007年11月1日,由于业委会成员集体辞职,小区第三任物业企业博宇嘉物业公司正式撤离小区后,小区一直由临时物业企业北京海房物业管理负责提供服务,在长达3个多月的时间里,小区竟然没有在西三旗街道办和海淀区小区办两个机构的共同指导下成立小区业主委员会。这是因为有关部门工作不力,方法不得当?还是真如某些部门说的因为业主不积极参与而选不出业委会来?抑或是谁也不愿意得罪有关利益集团,念起了“拖”字诀,使得小区无法走上良性循环?

但居委会替代业委会,恐怕是一厢情愿。

首先,居委会即使获得了授权,其代表业主大会签署物业服务合同,缺乏法律法规依据,合同是否有效?一旦出现纠纷如何处理?如果居委会借用业委会公章,冒业委会名义签署合同,那么这显然就是一份无效合同,而且要承担冒名顶替的法律责任。如果每个业主单独跟物业公司签合同,那么由于物业服务属于公共服务性质,不愿意签合同的业主怎么办?其次,居委会不是由业主大会选举产生的,自然也无法由业主大会罢免,那么业主如何监督居委会,如何保护自己的权益?第三,根据《物业管理条例》,居委会对业主大会和业委会的部分工作具有指导和监督权,现在自己去做业主大会的执行工作了,又做运动员又做裁判员,居委会恐怕胜任不了。

实际上,根据《物业管理条例》第二十条的规定,居委会的自治管理职责里,保安、保洁、绿化环境这三项跟业委会职能交叉的事务,业主大会、业委会需要“支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督”,但其他事项则“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议”即可。永泰新地标小区目前出现的困境是有关部门想让大居委会全面介入业主大会、业委会的工作,但缺乏法律法规依据,因此陷入了进退维谷的境地。

依笔者看来,解决永泰新地标小区纠纷的最佳方案就是各自归位,各自干好自己的事。首先,政府有关部门拿起自己的权力,将盘踞在小区里的各种侵权势力予以荡平,属于业主的财产就明确为业主,政府的权力应该成为保护业主自治权利的有力后盾,不应成为侵权势力的保护伞;而居委会就做好自己的居民自治和业主大会、业委会监督工作,真心实意帮助业主把业主大会和业主委员会建设好,不要做越俎代庖的事;最后,业主们拿出勇气,确保业主内部分歧可以有序解决,业主大会的决定可以有力执行,否则,业主的权益只能不停地受到各种势力的侵夺。

在上述前提下,如果社区居委会真的想全面介入物业管理事务,不妨按照《居民委员会组织法》第四条的规定,成立一个社区服务企业,按照物权法的规定,在业主大会表决通过后,以聘用其他管理人的方式,由业委会与社区服务企业签署建筑物管理服务合同。

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