[摘要] 2月18日，北京市建委颁发了《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》（征求意见稿）、《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（征求意见稿）等四项政策；为了使消费者能够更好的判断是否适合购买限价房或经济适用房，"链家地产"市场研发对二者的基本要素、准入条件、再上市交易政策三大方面进行了比较。
2月18日，北京市建委颁发了《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》（征求意见稿）、《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（征求意见稿）等四项政策；虽然这四项政策还需要征求意见；但是，住房保障体系中的限价房、经济适用房从销售对象、准入条件等方面的细则已经基本确定；为了使消费者能够更好的判断是否适合购买限价房或经济适用房，"链家地产"市场研发对二者的基本要素、准入条件、再上市交易政策三大方面进行了比较。
从二者的定义来看，限价房仍是一种普通的商品住房，但是限制了价格、面积、销售对象；面向的是中等收入住房困难家庭；而经济适用房是具有保障性质的政策性住房，主要面向低收入住房困难家庭；二者同样具有保障性，因此在优先购买人群以及房源销售方面是基本相同的，房本上也清晰的显示了房屋的产权。
由于销售对象不同，决定了限价房的价格要高于经济适用房，去年供应的限价地从4800-7300元/平米不等；而已有的经济适用房项目，均价普遍在2350-4600元/平米之间，二者平均相差2500元左右。同时限价房的居室供应面积更大。由于经济适用房所具有的完全保障性质，因此限定了配售标准，比如人均适用面积15平米，购买过程中的"三级审核、两级公示"制度也比限价房更为严格。
表1：北京市限价房及经济适用房基本要素对比表 | ||
比较项目 | 限价房 | 经济适用房 |
定义 | 限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象的普通商品住房 | 限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房 |
销售价格 | 由市发改委、建委等部门研究定价，去年供应的限价地从4800-7300元/平米不等 | 实府定价，已有经济适用房均价从2350-4600元/平米不等 |
销售面积 | 以90平米以下为主，其中一居在60平米以下，二居在75平米以下 | 60平米左右 |
销售对象 | 本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭 | 低收入住房困难家庭 |
优先 | 1、拆迁户；2，家庭成员中有60周岁以上（含60周岁）的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；3、已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭 | 1、拆迁户；2，家庭成员中有60周岁以上（含60周岁）的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；3、承租危房等住房困难的家庭 |
配售标准 | 一个家庭只能购买一套限价商品住房，并且不得再次享受其他形式的保障性住房 | 人均使用面积15平米；对无房家庭原则上二人及二人以下户配售一套一居室，三人户配售一套两居室，四人及四人以上户配售一套三居室 |
购买流程 | 实行申请、初审、复审、备案制度 | 实行三级审核、两级公示制度 |
房源销售 | 通过摇号、轮候方式销售 | 通过摇号、轮候配售销售 |
房本 | 房本上注明“限价商品住房”字样 | 房本上注明“经济适用住房”字样 |
供应量 | 未来三年内供应1000万平米，2007年供应315.7万平米，2008年计划供应450万平米 | 未来三年，北京市将建设1000万平米经济适用房 |
限价房、经济适用房二者的准入条件包括两大方面，一是基本条件，都必须具有本市户口，由于经济适用房的完全保障性质，条件更为严格，需要取得本市户口满3年。另外，二者同样要求单身家庭申请的，申请人需年满30岁。第二个条件是申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准；其中又以家庭收入的条件关注。
限价房所规定的收入条件相对宽松，其中3人及以下的家庭，年收入在8.8万元及以下的都可以购买；不仅涵盖了北京市的中等收入群体，也涵盖到了部分中高收入的人群，购买人群的覆盖面已经较广。而经济适用房则是按照家庭人口不同制定不同标准；审核过程也严格，就是为了确保经济适用房出售给真正有需要并符合条件的中低收入住房困难家庭。以3人一户为例，家庭年收入在45300元以下，相当于月均收入为3775元以下，才能购买经济适用房；而家庭年收入在8.8万元以下，即月收入7333元以下的，就可以购买限价房。
表2：北京市限价房及经济适用房准入条件对比表 | |||
比较项目 | 限价房 | 经济适用房 | |
准入条件 | 基本条件 | 本市户口；单身家庭，申请人需年满30岁 | 取得本市户口3年；单身家庭，申请人需年满30岁 |
收入条件 | 3人及以下的，家庭年收入需在8.8万元及以下 | 按照家庭人口不同制定不同标准；1人一户年收入22700元以下；2人一户36300以下；3人一户45300以下，4人一户52900以下，5人及以上60000以下 | |
经济适用房属于有限产权，只能自住，不得出租或出借；在征求意见稿中，限价房在这方面并没有限制。二者在再上市交易时，都设定了取得房产产权是否满5年的条件。
不满5年的，限价房与经济适用房政策类似，都是不得转让，确需转让的，由政府部门进行回购；其中限价房的回购价格需要按照原价并参考折旧和物价水平确定；经济适用房则是按原价直接回购或出售给符合条件的购买人。
已满5年的，二者都可以按照市场价出售，但是都需要交纳一定的土地；其中限价房按照届时同地段普通商品住房价格和限价房价格差的35%缴纳土地；而经济适用房则要看政策执行后是否签订了购房合同；政策执行后已签订购房合同的，补交10%综合地价款。未签订购房合同的，则按市场价出售，需按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地等价款。"链家地产"市场研发认为，政府对于限价房及经济适用房再上市交易都进行了较大的限制，通过补交土地的方式减少售房所得；在确保了这两类房产的保障性质外，也有效的抑制了部分。
表3：北京市限价房及经济适用房再上市交易政策对比表 | |||
比较项目 | 限价房 | 经济适用房 | |
再上市政策 | 不满5年 | 不满5年不得转让，确需转让的由政府回购，回购价格按照原价格并参考折旧和物价水平等因素确定 | 有限产权，只能自住，不得出租或出借。不满5年的，不得上市交易；确需上市的由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购 |
已满5年 | 已满5年可按市场价转让，并按照届时同地段普通商品住房价格和限价房价格差的35%缴纳土地 | 政策执行后已签订购房合同的，按市场价格出售时补交10%综合地价款。政策执行后未签订购房合同的，按市场价出售，需按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地等价款；政府可优先回购 | |
转让后产权 | 5年内回购或转让后产权性质仍未限价房，5年外转让后可获得上商品房产权 | 不满5年回购或转让后仍为经济适用房，已满5年转让后可取得商品房产权；同时，已满5年的经济适用房业主可按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地后取得商品房产权。 | |
最后，"链家地产"市场研发认为，限价房管理办法等四项政策公示征求意见，表明北京市住房保障体系的制度已经基本构建完成，这不仅有利于消费者按图索骥规划自身的置业计划，对于商品房市场的良性发展也具有积极的作用。
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