元月租赁市场：成交量持平租金略涨

房地产门户房天下  作者：链家地产  2008-01-31 17:44

2008年房产市场随着政策调控的步步深入而风起云涌，于是关于房价趋势的各种论调弥漫在房产市场上，而对于房产租赁市场则呈现出“一以贯之”的市场状况，并且年底租赁市场不像往年那样出现租金明显回调的淡季现象，据“链家地产”统计资料显示，2008年元月租赁成交量较去年12月份相比基本持平，变动不大，但是租金保持了平稳的增长，其中普通住宅平均租金约为1937元/月，环比上个月上涨了0.9%，中高档平均租金约为3990元/月，环比上个月上涨了0.4%。

“链家地产”市场研发认为，首先，自去年第二季度以来，通货膨胀各种生活成本不断提高，CPI涨幅持续高位，成为导致租金上涨的重要原因；其次，买卖市场观望情绪弥漫分流的部分租赁需求一定程度上推高了成交和租金的上涨；第三，2008年奥运会的召开将会派生大量的求租需求，业主的预期增加，对于租金价位坚持；第四，年底换房者租房意向明确，准客户增多，这四方面的因素支撑着租赁市场“淡季不淡”，而纵观元月的房产租赁市场，主要呈现出以下四大特点：

区域成交量分化明显：奥运场馆周边“两降一升”；轨道及“一升一降”

据“链家地产”统计资料显示，2008年1月份租赁成交量环比去年12月份变化不大，基本上呈现持平的状态，但区域成交量分化明显，首先，奥运场馆周边“两降一升”，即工体和奥体区域1月份租赁成交量环比分别下降了9.9%和9.0%，接近一成，而玉泉路区域租赁成交量环比上涨了10.1%，“链家地产”市场研发认为，尽管同是在奥运场馆周边区域，但是租赁成交量的变化差异明显，这主要是由于业主对于不同区域租赁后市的预期不同，2008年1月末奥体周边的水立方等主场馆已经竣工，而工体使馆区，具有外国人聚居的传统，并且近来媒体报道“奥运人家”日租金可达80美元，因此对这两个区域房产业主而言，奥运年租金上涨的预期更高，较高的报价使得租赁成交周期相对拉长，因此在淡季市场中租赁成交量下降明显；而玉泉路区域租赁市场一直以来较为稳定，区域房产主要是以公房小区为主，并且业主对于奥运会期间租金预期理性，报价上涨的不明显，同时区域便利的交通、成熟的生活配套推动租赁成交比较顺畅。

此外，据“链家地产”统计资料显示，天通苑、八通、劲松等区域成交量环比分别上涨了7.9%、4.1%、5.7%，但是例如中关村、白石桥、学院路等周边的租赁成交量环比出现了约2%—5%的下降，可以说，轨道及租赁市场呈现出“一升一降”的态势，“链家地产”市场研发认为，便利的交通是淡季市场中最吸引求租者目光的因素，使得轨道周边的租赁房源在众多“候选者”中脱颖而出，易于成交，因此类似八通、天通苑、玉泉路等周边以及劲松等“准”周边区域房产租赁成交量上涨明显；而对于租赁成交的下降，主要是因为区域主要的承租人群——学生客返乡退房，其中因为考研结束房租到期的房产能够占到区域普通住宅租赁的一成左右，因此对于房产而言，春节是真正的淡季市场。

房产买卖市场部分观望者分流到租赁市场，普通住宅两居室租金上涨1.1%

据“链家地产”统计资料显示，2008年1月份普通住宅租金约为1947元/月，较去年12月份的1930元/月上涨了0.9%，其中一居室租金为1597元/月，两居室租金为1976元/月，三居室租金为2328元/月，以两居室租金环比上涨最为明显，涨幅约为1.1%（参见附表一），是淡季市场上涨的“佼佼者”，从区域上来看，两居室涨幅较为明显的热点区域主要是八通、方庄、朝青等，涨幅均接近3%。

按照以往的惯例，春节前租赁淡季市场需求少，为了避免空置期过长带来的损失，业主的租金报价甚至会有回调的区间，但是2008年1月份的租金走向和以往不同，主要由普通住宅的房产租赁需求集中上涨所导致。“链家地产”市场研发认为，在经过2007年房价的高调上涨以及一系列的调控政策，直接影响了中低收入者的购房心里，对于这部分消费者而言，房价的高涨使其购买能力下降，同时宏观调控政策使这部分人更容易观望而暂缓其购房计划，因此房产居住需求就要通过承租房产来实现，一定程度上增加了普通住宅租赁需求，此外，自2007年第三季度以来CPI涨幅持续在6%左右，通货膨胀的压力下助长租金的上涨。而两居室户型合理，，1月份客户登记量中求租两居室房产的消费者超过六成，可以说，细分的市场租赁需求集中上涨导致两居室租金上涨幅度。

附表一：2008年1月份普通住宅租赁市场热点区域各居室房价环比变化表

据“链家地产”统计资料显示，2008年1月份中高档住宅租赁成交环比上个月基本上持平，但东二环、中关村、望京区域分别略有2.3%、3%和2.9%的上涨，而2008年1月份中高档住宅平均租金为3990元/月，环比上个月的3975元/月略有上涨，涨幅为0.4%，并且租金区域变化不一（参见附表二），例如东二环、中关村、望京等区域平均租金环比分别上涨了0.8%、0.7%和3.3%，而北辰、CBD、金融街等区域平均租金环比略有不同程度的下调，同时，这些区域一居室租金上涨明显，北辰、金融街以及望京区域一居室租金环比涨幅在3%以上。

春节前属于租赁市场的淡季，一般而言，普通住宅会出现一个调整的态势，而对于中高档租赁市场而言，客源和房源比较稳定，市场变动不会太大，具体到今年的租赁市场，通过数据可以看出，中高档租赁在淡季中微涨，同时呈现出明显的区域分化的特征。“链家地产”市场研发认为，中高档住宅租金的上涨一定程度上受到“民宅禁商”解禁的影响，2008年1月份东二环、中关村区域商业的房产租赁需求环比均有5%左右的上涨，而最主要的是与区域本身的特点有关，东二环、中关村成熟的生活配套和商业氛围，支撑了中高档房源业主的预期，半数以上的业主看好年后的租赁市场从而不愿意降低租金。

对于望京区域而言，“链家地产”市场研发认为，区域租金上涨主要得益于各种大型外企制造业入驻的带动，年前奔驰总部、摩托罗拉总部以及松下等国际的制造企业入驻望京，再加上之前入驻的西门子总部，望京区域正在形成国际化的制作行业总部基地，从而区域中高档房产的租赁需求上涨，此外，望京区域距离奥体、工体等奥运场馆周边都比较近，交通比较方便，可以算是奥运场馆的“拓展区”，据“链家地产”统计资料显示，望京区域1月份中高档租赁需求环比上个月上涨了一成以上；因此区域租金涨幅比较明显，而对于一居室租金的高涨幅，主要是由于中高档一居室私密性好，相比而言，需求多导致租金持续攀升。

综上所述，2008年元月买卖市场和租赁市场的联动分流出刚性的居住需求，而租赁需求的增加促使京城租赁市场开始复苏，同时这个时间的求租者准户较多，保证了租赁的成交量，而租金经过上个月的小幅调整之后开始反弹，“链家地产”市场研发认为，租金的反弹表明今年房产租赁市场有望提前结束调整，预计2月份春节过后，节后租赁高峰期间，随着奥运会召开外来人口的增加，京城租赁成交量将有突破性增长。

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