我们试着来测算二手房价格,以同地区商品房价格为基准:
1.房屋折算法(1)折旧:年折旧—2%;(2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)—10%;(3)楼层(多层楼房):2、6楼—3%;7楼—5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另—5%;(4)朝向:无朝南外门窗—5%;2.环境折算法(1)无物业管理—5%;(2)非独立封闭小区—5%;(3)有省、市重点区+15%;3.心理因素:-8%现在我们举一个实例来验证一下。
房屋坐落:某小区套住宅,建筑面积51平方米。
土地级别:二级地区。
房屋结构:混合一等;套型:“三小”套型—10%;建筑年代:1988年,折旧期12年—(122%)=—24%;楼层:共七层,此房位于二楼—3%;朝向:南北;物业管理:非小区、无物业管理—10%;:重点中+15%;心理因素:—8%;当地商品房价格为:4500元/平方米;4500(原价)—[(4500×24%(折旧费)+4500×10%(物业管理因素)+4500×3%(楼层因素)+4500×10%(户型因素)+4500×8%(心理因素)]+[4500×15%(名校因素)]=2780(元/平方米)。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此,此房的实际成交价格为14万元整,每平方米为2745元。
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