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陶红兵:07房地产三方博弈 08年房价或稳定上升

房地产门户房天下  作者:张丹丹   2007-12-27 10:53

编者按:2007年,对于房地产行业来说依旧可以称得上是不折不扣的“政策年”,在大大小小的调控政策影响下,京城楼市经历了从房价快速增长到市场“有价无市”的起伏。

对于政府相关部门来说,2007年是高效的,尽管一系列房地产调控政策的出台并没有起到立竿见影的作用。对于开发商来说,2007年是亢奋的,上半年市场形势一路高歌,业绩成倍增长,大小房产商上市前仆后继,尽管难料下半年180度行情猛转,开发商面临最严酷的淘汰考验。对于购房者来说,2007年是理智的,越来越多的购房者不再急于为“惊心动魄”的房价买单。

2008年楼市将何去何从?北京房价将重新领涨还是转而下跌?更严格的游戏规则下房企生死谁主?2008年调控能否真正发力?保障性住房究竟能发挥多大效果?值2007岁末之际,搜房网将以政策、事件、公司、活动、人物等关键词为,特邀京城十二家代理行回顾过去一年里京城房地产市场里的欢喜与精彩、暗涌与低潮,同时精彩呈现对2008年的预测与展望。

以下是思源经纪董事长陶红兵的精彩观点:

07年房地产是三方博弈

【陶红兵】如果一定要用一个词来形容2007年的房地产市场的话,我想用"博弈"这个词,因为真要用一个词概括一个市场的情况还是很难的。为什么用博弈?我觉得07年从年初的蓄势到今年4月份后的,到国家紧接着一系列政策的出台,现在大家似乎认为市场进入了一个观望期、一个拐点,实际上今年就是各方的博弈,政府、开发商、购房者三方的博弈。政府和开发商的博弈,开发商和消费者的博弈,政府和消费者之间也有博弈。政府期望房价的稳定,开发商当然希望房价更好的上涨,购房者有两种期待,一种是已购房的希望房价还是上涨,没有购房的人希望跌得越多越好,各方的力量在博弈,包括政策的出台,开发商的应对方法、措施,消费者包括现在持币待购进入观望,大家都是在博弈,并在看后面的变化会怎样,对未来也有一个预期、也有一个博弈。我想07年从一开始大家对市场的感觉很奇怪,不可思议,现在进入观望有的不认同,政策出台的力度也是空前,包括下一步还有什么政策出台?也不明朗。今年看不清楚、搞不明白、不确定性,这几个组合在一起,是由几方力量博弈带来的,所以我想对07年,如果用一个词来说我会选择"博弈"这个词。

营销过程的改变令人印象深刻

【记者】您觉得07年给您印象最深的一件事是什么?不管是政策层面还是营销层面的?

【陶红兵】07年给我印象最深的可能是在销售的过程中和过去不一样了。过去房地产销售,开发商开盘的时追求卖得越快、越高,有成交率,开盘当天,很多企业还在宣扬,我开盘当天成交多少套,甚至是开盘一天售謦,感觉这是一个很好的事情,在宣传。可是今年你会发现,凡是一天卖完的会受到批评,这给我的印象很深刻,就是你卖得太快了,因为价格每天都在涨,当价格上涨很快的时候,一天卖完就意味这利润的损失,这和过去是不一样的情况。我不评价这是好还是坏,而是这个事对我的印象很深刻,反应当时市场的状况,至少在营销上也会带来一些改变,过去想尽办法促销,现在可能还要采用一些办法,不要卖得太快。

08年三"望"——希望、观望、失望

【陶红兵】08年用望,希望的望,也是观望的望。08年上半年还是处在市场的观望期,大家更多的是观望。同时,我认为08年还是有希望,充满希望。我不认为08年的房价会有大幅度的下降,甚至我认为可能会出现一个比较好的结果是不再过多的上涨,是稳定和小幅度的上升,我觉得这是可能出现的一种情况。房价下降的可能我认为不大,所以如果期待房价下降的人可能会失望。但期待房价继续的人也可能会有一点失望,但这种可能我觉得仍然存在,房价继续以比较大的涨幅,这种可能是存在的,但不是很大,概率不高,更大的可能是稳中略有上升,上半年还是以观望为主,下半年我觉得会走出去。今年有很多宏观调控的政策,明年还会出台一些东西,今年的东西明年会见效,所以我认为明年北京的均价会下降,政府可以兑现承诺,或者说可以达到政府预期的调控目标。但我认为明年北京房价均价的下降,和我前面所说的,明年的房价不会下跌发生冲突,因为这个均价是整个北京的,明年供应结构会有变化,小面积的,双限房、经济适用房、廉租房,占的比例会比今年大幅度提高,就是供房结构。在区域分布上,五环外和远郊区楼盘的比重会增加。由于这两个增加,就会导致整个北京房屋均价下降。但并不意味着单一的房子,就是原来同样的房子在明年会下降。四环内的,今年是多少钱,明年我认为只会稳定再上升,而不会下跌。所以我们不能光看均价,均价会下降,但同一个楼盘不会下降。房价不会下降是指个别的,单个楼盘本身不会下降。但从整个北京来看会下降,因为结构变了。五环外的如果从30%比重占到60%,难道整个北京均价不会被拉下来一些?经济适用房、双限房,从原来不到10%占到了30%、50%,它也会拉下整个的均价。但单个楼盘是会上涨的。

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