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自行交易资金找保证机构 三部帮您规避风险

新京报  作者:关爽   2007-07-13 15:11

4月15日,北京市开始执行《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。本报近期接到多个咨询电话,询问自行交易如何实行。

张先生前不久通过网站看上了一套位于望京的二手房,经过商量最终敲定了价格,于是双方签订了买卖合同。由于张先生不放心钱款直接交给房主,想采用资金来规避钱款的风险。

记者咨询了北京开太物业交易保证有限公司、21世纪不动产、链家等专业机构,了解交易的详细流程。

第1步:签订存量房交易结算资金划转协议

首先张先生和房主要签订《北京市存量房买卖合同》,并与符合“专用账户”设立条件的交易保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》。

交易保证机构主营的业务是按揭贷款、担保、过户等,对于自行成交的客户使用“专用账户”,大部分的公司都收取一定的费用;张先生可以比较14家机构收费标准选择办理。目前此类公司的收费标准为总房款的1%-4%,但据开太公司市场部专员介绍,实际费用都在1000元左右。

提醒:选择保证机构至关重要,一定要去北京市中介行业协会的网站上查询,了解自己选择的担保机构是否在中介协会网站上备案。截至7月10日,建委批准的设立“专用账户”并在中介协会网站公示的交易保证机构共有14家。

第2步:买方将交易资金入账并办理过户手续

根据买卖双方付款方式、抵押方式分四种方式进行办理,张先生可以根据付款方式对号入座。

1.房屋未设定抵押,买房人一次性全额付款

买家持与房主签订的《北京市存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金划转协议》及身份证将交易结算资金一次性全部存入保证机构的“专用账户”内。银行会向买方开具《交存凭证》,并通知保证机构全额资金已到账。之后,买方持《北京市存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金划转协议》、身份证及《交存凭证》到保证机构处领取《资金托管凭证》。双方持《资金托管凭证》及身份证、《北京市存量房买卖合同》等材料就可以到房产局办理转移登记手续。

2.房屋未设定抵押,买房人需要按揭贷款

买家将购房首付款存入保证机构的“专用账户”内,银行开具《交存凭证》,并通知保证机构首付资金已到账。由于需要贷款,买家要将身份证件等材料、卖方提供的房屋产权证及其身份证件等材料提供给保证机构,保证机构再向贷款银行办理按揭贷款业务,贷款银行对资信状况等审核合格后,向保证机构开具《批贷证明》。随后买家持《北京市存量房买卖合同》、《存量房交易结算划转协议》、身份证及《交存凭证》到保证机构处领取《资金托管凭证》。最后双方带相关材料到房产局办理转移登记手续。

3.房屋设定抵押,买房人一次性全额付款

买家持签订的《北京市存量房买卖合同》、《存量房交易资金划转协议》及身份证将交易结算资金一次性全部存入保证机构的“专用账户”内。银行将开具《交存凭证》,并通知保证机构全额资金已到账。买家持《北京市存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金划转协议》、身份证及《交存凭证》到保证机构处领取《资金托管凭证》。由于房主的房子设有抵押,应先行办理抵押登记注销手续。买卖双方及保证机构可在《划转协议》中选择抵押注销方式,如果房主没有钱进行注销,买方可以同意保证机构将存入的房款部分或全部用于办理卖方抵押注销手续,也可寻求担保公司或其他途径来办理抵押注销手续。抵押注销手续办理完毕后,双方才能办理转移登记手续。

4.房屋设定抵押,买房人按揭贷款

买家将购房首付款存入保证机构的“专用账户”,银行开具《交存凭证》,并通知保证机构首付资金已到账。在卖方自身无力解除抵押的情况下,买卖双方及保证机构应按照《划转协议》的约定来选择抵押注销方式:买家可同意保证机构将存入的房款部分或全部用于办理卖方抵押注销手续,也可寻求担保公司或其他途径来解决。抵押注销手续办理完毕后,买方要将身份证件等材料、卖方提供的房屋产权证及其身份证件等材料提供给保证机构,办理按揭贷款业务,贷款银行对资信状况等审核合格后,向保证机构开具《批贷证明》。买方再持《北京市存量房买卖合同》、《存量房交易结算划转协议》、身份证及《交存凭证》到保证机构处领取《资金托管凭证》,最后双方办理转移登记手续。

第3步:交易结算资金划转

整个交易流程完成,保证机构会向卖房人开具《转移登记办结单》,并通知银行将资金支付给卖房人,卖房人持《转移登记办结单》就可以领取房款。

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