股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。
房天下对本次活动作全程报道，以下是阳光100集团董事长易小迪先生精彩演讲。
很高兴来到博鳌，刚才听到了和学者对房地产形势进行了争论，也谈了迷盲，实际上房地产市场中有很多的争论和迷盲，也有发展的痛苦，我的发言是市场转型下未来的地产营销。
现在不是房地产发展春天
地产行业表面上还是一片繁荣，实际上这些年来，房地产并不是现在发展的春天，只是内部的竞争、兼并、重组还有很多外部形势的变化，甚至生存的压力比任何时候都更加的强烈。
实际上的企业到了今天都感觉到走到了发展的十字路口，过去发展的经验还不够，未来面对什么样的形势才可以发展下去，今天很多的企业知道，外部的市场是庞大的，行业本身是很繁荣的，所以很多的企业在应对措施中，我认为大企业毫不例外的选择了一个方向，就是通过增长和规模的扩张强化自己的地位。
同时我们也看到，有些走到前列的行业，他们通过品牌的成长，谋取局部市场的垄断。发展的机遇也给我们带来了一些选择，增长过程中仍然存在误区或者是不理性的增长。
房地产的问题就是土地问题
现在的房地产企业对土地的储备有一种恐慌的心理，这种心理实质上是源自于土地的宏观调控，房地产的问题就是土地的问题，进而也延伸到资本的问题。
现在良性的企业都在不断的扩大土地储备，表面上是为了应对未来增长的需要，实际上是对土地稀缺和未来地价上升的恐惧，但是我们同时看到并不是土地储备可以解决的问题，，土地储备过大，会带来企业资产率的下降，我比较同意路径的单总讲的话，要有合理的土地储备，现在很多的企业土地储备远远超出了自己的能力，有一个上市公司号称利润很高，现在的资产率是0.1，行业的平均率是0.3左右，资金的周转率大大的下降，会影响投入和产出的回报。
土地储备过大，并不会产生大的利润。前一轮的竞争中，经验告诉我们，很多的利益来源于城市的发展，土地的储备，未来是否还会重复这样的故事，值得我们思考。香港有一些大企业，他们的土地储备以后超过了30亿元，还在不断的加大土地的储备，我想从他们的表现形式来看，并不会带来利益的上升。
土地储备的竞赛导致很多的企业进行资本的扩张，例如上市，不断的加大负债率和融资手段，所以现在上市企业在国内或者是香港都成为一种风潮，不断的上市、圈钱、圈地的游戏规则不断的继续下去。
企业发展要服从性发展
企业的发展还要克服性发展的盲目性，例如一个区域性很好的企业如果不到性发展，就会变成落后甚至是被淘汰的企业，我认为这种盲从反而带来了相反的效益。因为性的发展，尤其是从发达城市走向二线城市的过程中，的问题不是获得项目，而是获得市场，怎么样控制成本的问题，在其中如何控制管理的瓶颈，否则这种扩张就不会产生很好的效果。如果在扩张的过程中，又想抢占先机，就会带来管理的混乱和其他的风险，包括管理以及品牌信用度下降的风险。
现在一些企业对产品创新盲目的崇拜，忽视了产品内在的质量，包括成熟化和标准化的发展方向。现在很多的企业到目前还是在市场竞争中为了获得更高的利润，盲目的将市场创新、和产品创新当做重要的发展手段，实际上这种手段虽然可以带来市场的轰动，有的时候也可以抢占一定的市场高度，但是从企业的管理来说带来了很大的混乱，我知道一家企业的产品每次都可以创新并且引起轰动，但是现在的问题是，产品的类型太多，以及产品成本成本太高，出现了很多的问题。
房地产未来的发展方向
大的方向是品牌企业的扩张在谋求局部的市场垄断，是我们要面对的重要趋势。过去很多大的企业，实质上大家的成功都是在中国地产市场上，应该说是政策和市场双重的赢家，要适应宏观调控还要适应城市发展的规律，也要符合市场之外的定律，我认为未来的发展随着市场的竞争白热化和规范，要偏向于市场价值链的企业才会有更好的前途，现在有些大的企业以产品的品牌占据了市场的份额，并且逐渐形成了消费的垄断地位，这种企业在将来可能会越来越多，可能谋取了城市领头羊的效应，也会谋取几个城市或者是的领头羊品牌效应。
我认为在市场转型的情况下，获得市场价值链的企业，会有更多的前途。目前，项目和土地带来的空间是越来越少的，虽然大家预测房价和地价不断的上涨，即使不断的增长，土地的因为税收的完备，包括税和其他税收的增加，使企业的利润越来越少，所以综合性的企业，包括地产、金融等类型的企业才会有更多的效益。现在很多的企业开发100万平方米获得的利益跟个别企业开发10万平方米获得的效益是一样的，后者获得暴利的机会越来越少。大规模的开发或者是面向大众开发的企业会获得更多的空间，因为市场的美誉度不仅仅是利益可以衡量的。
我去香港的时候，跟很多大的企业进行交流，有一个企业讲了一个股市，香港早年华资企业做房地产的时候，也是没有资本的，所以只能是做普通的住宅和低价房屋，通过快速消费积累了资本。在不断的购买高价值的土地长期的，经过20年后，排在前20名的企业都是华资企业，华资企业逐渐的推出市场，这对于我们来说是有很大的启发。
阳光100竞争战略
下面讲一下阳光100面对竞争的战略，我们这一、二年虽然在进行布局，面向特定的白领市场开发自己的产品，获得一定的成功，我认为过去的成功不能为未来带来高枕无忧，今天我们也关心自己的转型，是发展壮大还是转型，这是关系到我们生存死亡的问题。
现在的转折是关注项目管理到关注企业的管理，从关注规模的扩张逐渐关注到市场占有率和美誉度，尤其是市场的美誉度，我们重点抓三件事情：
是产品战略，也不排除合理的复制自己的产品，经验告诉我们复制产品可以获得更好的效益和客户满意度。
第二是标准化战略，通过产品、技术的标准化，我们将一切的东西走向标准化，才可以积累知识和经验，不断的面对新的竞争者有一定的和高度。
第三是品牌战略，坚持自己的品牌现行的战略，坚持目标客户群获得相应的满意度和支持度，做好自己有限的市场，这就是我们的经验，因为时间的原因，就介绍到这里，谢谢大家。
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