[摘要] 业主可集体与开发商谈判协商整改或赔偿,还可争取建委质量监督站的支持如果业主收房时遇到像墙内管线渗漏，可向开发商要求施工单位返修。渗水造成一层地面下沉等质量问题，可向开发商要求施工单位返修。商品房质量问
业主可集体与开发商谈判协商整改或赔偿,还可争取建委质量监督站的支持
如果业主收房时遇到像墙内管线渗漏，可向开发商要求施工单位返修。
渗水造成一层地面下沉等质量问题，可向开发商要求施工单位返修。
商品房质量问题由来已久。早在2002年，律师秦兵就提出过204条，对房屋质量、购房陷阱和收房验房问题进行过详细的探讨，并提出过对策。近两年，北京接连出现多起因屋顶渗漏、面积缩水、墙体开裂、管线未铺、市政水电未通等导致业主和开发商产生纠纷的案例。
大分收房纠纷未能解决
珠江骏景顶层漏水、国际友谊花园面积缩水、荣丰2008劣质楼板、时代庄园临时电问题……这些被媒体公开报道过的案例中，有的通过诉讼或协商解决了问题，得到了补偿，但大部分最后都拖延未能解决，如业主本人未实施整改，则房屋仍存在安全隐患。
北京驰跃翔工程监理有限公司工程师张之刚介绍，虽然北京市建委规定了分户验收制度，对房屋结构、墙体等进行检验，但由于人力、技术的限制，对户内的一些细节问题关照不够。收房时，业主仍然需要专业人员的帮助，对厨房、卫生间的通风系统、下水管道、墙体“空鼓”现象、电线接入等进行检查。
明确责任方，“抱团”谈判
在收房阶段请专业人士如验房师等协助验房，目的是为了发现问题，及时解决问题。而新房从立项、承建到交付使用，都有相关部门和公司负责，开发商、承建商、门窗等材料的供应商、规划、电力、消防部门、煤气公司等，交房前是谁的责任谁负责。业主可以就重大、普遍性问题“抱团”集体维权，与开发单位谈判、协商解决，该整改的整改，该补偿的补偿，否则一旦入住后就很难再追究了。
当然，维权过程中争取相关政府部门的支持也重要。建委系统的质量监督站一直是个被忽视的部门，其实作为行业主管部门，监督站在协调开发商、承建商、监理公司等各方关系时具有重大作用，争取该部门的介入和支持，督促其向相关单位追责，是业主重点要做的。
把物业纠纷消灭在萌芽状态
有调查显示，北京80%以上的物业纠纷都源于开发商遗留问题，业主入住后，开发商往往将责任转嫁给物业，而很多业主也以房屋质量问题得不到解决为由拒交物业费，由此产生诸多矛盾。
仁和律师事务所孟宪生、忆通律师事务所李苏滨等律师均认为，业主维权选择一个恰当的时机很重要，在收房阶段把问题都罗列出来并解决掉，可以避免入住后的很多纠纷。
■案例剖析
漏水歪墙一定要返修
●借鉴事件
上海沙龙漏水事件不了了之
●业界支招
主体结构质量不合格的，买受人有权退房；裂缝、门窗损坏、墙体歪斜等质量瑕疵，业主可与开发商谈判要求施工单位返修，返修完毕后联合验收
事件回放
2003年10月雨后的一天，上海沙龙业主去看将要交付的房子时，发现大面积的渗水、裂缝现象。不少业主家里的裂缝都出现在承重墙上。
对此，在开发商出具给业主的公开信中如此解释：据介绍并向北京其他一些房地产项目了解，得知诸多项目在该次降雨中都出现了类似的渗水现象，此种现象乃建筑工程通病。同时表示，为了对业主负责，公司决定对房屋窗户、墙面重新做防水处理，延期10天交房。
10天后，部分业主再次来到沙龙，发现裂缝补上了，外立面的防水也重新做过了，但是门框不正、墙壁不正、暖气安排不合理等问题依然未改。业主们反复催促开发商，始终得不到彻底解决。“实在耗不起，”当时，包括徐先生在内的很多业主都接受了这个方案，收了房，漏水问题最后不了了之。
（《京华时报》2004年2月20日报道，有删节）
支招
北京永惠华建筑科技有限公司负责人永惠华：交付的商品房存在裂缝、局部渗水漏水、门窗损坏、墙体歪斜等质量瑕疵时，如果合同中明确约定有退房条款，则购房人可以拒绝接收房屋。若合同中没有明确约定，根据《商品房销售管理办法》，买受人认为可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。
北京航青工程建设监理有限责任公司总工程师朴雄华建议：在不退房的情况下，业主可与开发商谈判，要求施工单位返修，写出细致的书面报告，在开发商、质量监督站及准业主处分别备案；返修完毕后，由开发商聘请有资质的监理单位，与设计、施工单位、准业主代表或准业主自己邀请的，联合验收。
惠诚律师事务所袁前岭律师：对于质量瑕疵造成的损失，业主可请质量监督部门对原因和损失数额做出鉴定，作为支持赔偿的证据。
面积缩水要靠数据“说话”
●借鉴事件
国际友谊花园面积缩水追回千万赔款
●关键点
请来有资质的测绘单位重新测量
事件回放
2002年夏天，在北京国际友谊花园的业主们偶然发现，其房产证上标注的楼层是22、19、17层，购房时是按此来计算总建筑面积的，但实际楼层是21、18、16层，业主们多公摊了3层面积。百余名业主当即找到北京的测绘单位，但没有一家愿意为此重新测量。无奈之下，业主们只好从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘。
2002年6月14日，上海方面提供的测绘结果显示：小区面积9314.26平方米，比北京市房地产勘察测绘所之前出具报告中的10675.86平方米少了1361.6平方米。除此之外，报告还认为之前的测量多算了8000多平方米的公摊面积，合计金额高达1亿多元。在铁证面前，开发商支付了2000余万元的赔偿。
（本报去年3月10日报道，有删节）
支招
惠诚律师事务所袁前岭律师：房屋面积缩水仅靠目测是不能作为依据的，而且公摊方面开发商设置了很多陷阱，或者把地下人防、或者把会所等不能分摊的公建设施也计入房款中。因此要请有资质的测绘单位重新测量，以此作为主张权利的依据。
要收集材料及工艺的证据
●借鉴事件
荣丰2008出现“劣质”隔板，开发商退回部分款项由业主自购楼板
●业界支招
合同或广告中一般会标明材料及工艺，要找行家帮忙看以及保留证据
事件回放
2005年7月2日，荣丰2008近百名业主聚会，就收房时发现的隔板质量问题向开发商“讨个说法”。荣丰2008主打小复式户型，中间用楼板隔开，“有业主用脚一跺，楼板就出现裂缝，那种板不适合做楼板，”业主于女士回忆，在业主坚决要求下，荣丰出示了一份检测报告显示“10公斤重钢球从1.2米处自由落下，板材呈裂状”。对此，荣丰坚持说，用做搭建隔板的海天板符合国家质量认证标准，不存在质量问题。业主群情激愤，组成了维权小组开始提出“集体退房”解决问题，但开发商不予理会。后来针对楼板问题，业主设法与开发商进行商榷，最后，开发商退回了一部分款项，业主自行购买了楼板安装。
（《中国经济时报》2005年9月29日报道，有删节）
支招
北京航青工程建设监理有限责任公司总工程师朴雄华：房地产买卖关系中从合同制定、备案到房产证办理的全部流程几乎都是由卖方来完成的，买方几乎完全不知情，这就大大增加了消费者权益受侵害的可能性。“集体退房”会有多大的效果？大家都没有把握。因为大多数业主对房子本身都表示认可，房和隔板都是“合格”的，症结在于功能界定模糊，这个厚2.4厘米的合格板材不能承受一个人的重量，不能用做地面隔板。
对这种材料和工艺问题，开发商一般都会在合同或广告中标明，业主应事先找懂行的人帮忙去看，而不是自己不懂就签合同，否则发现问题后很难争取权益。
消费者权益法律事务委员会邱宝昌律师：业主在发现问题时要注意收集证据，比如合同、销售广告等。
■小贴士
收房先验“两书一表”
根据合同规定，开发商需提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。
实体方面，主要看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（一般不超过3%）。
产权证可自行办理
目前产权证多由购房者委托开发商、代理机构或律师等代办，代理费从400元至5000元不等。但是，贷款合同并没有规定开发商代办就应该收取代办费，除非购房合同有特殊约定，否则业主可以要求开发商代为办理产权，而不需交纳代办费。如果已委托开发商代办而又想自己办理的，可用书面通知撤销对开发商的授权，结束双方之间的委托代理关系。
不交物业费不给钥匙属无理
按照规定，开发商可以委托前期物业向业主交付房屋钥匙，但物业公司无权以不交纳物业费作为不给钥匙的理由。另外，契税、公共维修基金的支付方式可由业主选择自行到银行交纳，开发商和物业公司无权强行要求代办。
■重要提示
交付条件未具备先入住难索赔
在收房过程中，有的业主担心不按开发商通知的时间收房，会失去主动权，或由于种种原因，明知存在问题却先行收了房。
对此，建议，购房者首先应注意通知的有效性。开发商发出该通知的时间要在房屋交付期限之内，必须是书面形式，且发出通知时，合同所规定交付条件应具备的文件均应完备。口头通知或者在不具备交付条件的情况下发出的通知，均应视为无效，购房者可以不接受，由此造成的延期交房责任应由出卖人承担。
如果开发商通知入住的时候房屋不具备交付条件而购房者入住了，就是实际接收了房屋，那么再以延迟交房来进行索赔就比较困难，且不经审查而匆忙入住，有可能丧失退房和获取赔偿的权利。
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