2017 预言一:2017年经济稳中求进 楼市走钢丝中寻找平衡

  2017年,楼市在不确定性中寻求平衡。
  过去的2016年,是中国经济近二十年来增速较低的一年,这一年房地产市场风云变幻:楼市“双限”政策严厉出台、办公楼供应与日俱增、实体商业转型面临挑战;英国脱欧、美联储加息、人民币贬值影响着全球房地产形势。
  面对错综复杂的国际形势和繁重的国内改革发展稳定任务,2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,“坚持稳中求进工作总基调”,“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。
  对于中国房地产市场而言,稳中趋缓将成常态,会议强调了要抑制房地产泡沫和去杠杆,继续透露出货币收紧的信号,建立房地产长效机制严控投机购房,与此同时,解决三四线城市房地产库存过多问题。
  这意味着,2017年一二线城市限购限贷调控将会延续,但随着成交量的下降,房地产对经济的拉动作用减弱,中央的房地产政策如何在促进经济发展和抑制房地产泡沫之间寻求平衡,显得尤为重要。



  金融市场 风云变幻 钱荒恐再现
  2017年就经济政策和改革举措而言,更可能是小心翼翼、每走一步都留好后手的一年。如热点城市的楼市政策目前还是以抑制为主,住房市场的稳定很大程度上将取决于对炒房需求的遏制效果。
  2017年,国内外环境仍然存在诸多不确定性,货币市场的扰动因素较多,流动性或延续阶段性的紧平衡态势。
  从国际来看,主要经济体货币政策走向存在不确定性,一系列不稳定因素将加大金融领域的潜在风险。同时,美联储走上加息通道,美元阶段性走强将使得短期人民币汇率继续承压,市场情绪变化和跨境资金流动将会加大对市场流动性的抽离。
  2016年,又出现了英国“脱欧”、意大利修宪公投失败等“黑天鹅”事件。今后中国可能面临世界经济重新调整、资本和资源流向变化更加不确定的挑战。
  由于美联储加息,国内一方面会加强资本管制,维持人民币汇率稳定。另一方面就是国内的货币政策,必须要回归稳健,所以从这些分析来讲,造成过去房价大幅上升的条件丧失。
  海外融资成本大幅上涨,仅2016年11月以来,房企提前赎回美元债务已经超过10亿美元,而且从趋势看,随着美元走强,房企赎回的速度还在加快。
  巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,如果持续甚至有可能出现违约。同时,美元走强后,热钱将流出中国市场,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境,如果人民币贬值形成趋势,将影响房地产市场,从而可能伤害中国经济。
  但是,也有分析对2017年中国房地产市场持乐观态度,仲量联行中国研究部总监周志锋表示:中国投资者未来仍将是中国房地产市场的主要买家,而中国保险企业也会加大它们在国内房地产市场的投资。目前中国资本流动性充足,因此,我们认为资产价格仍会继续处于高位。在大量资金追逐有限供应的情况下,投资收-益甚至有可能会进一步被压缩,尤其是在上海、北京、深圳和广州这些一线城市。
  另外,鉴于中国经济体量巨大,且拥有独立的货币政策周期,中国的短期利率并不会与美国利率形成联动。
  2017年就经济政策和改革举措而言,更可能是小心翼翼、每走一步都留好后手的一年。如热点城市的楼市政策目前还是以打压为主,住房市场的稳定很大程度上将取决于对炒房需求的遏制效果,会议明确肯定了住房的居住属性,将使得后续住房投资投机属性进一步弱化。
  农地改革 给户籍制度改革创造良机
  2017年作为试点的完结之年,农地入市的多样性和示范性,将促进土地市场新一轮发展。
  农业部部长韩长赋在2016年12月份表示,根据中央经济工作会议精神,2017年将加快推进承包地确权登记颁证,确保2018年底全国基本完成这项工作。2017年还将扩大农村集体资产股份改革试点,争取在集体经济组织成员身份确认等方面取得经验。
  此次确权登记颁证,目的是进一步稳定承包关系,通过确权登记颁证形成更加明确、法制化的土地财产关系,从而形成稳定的农村土地产权制度,形成农地所有权、承包权、经营权三权分置的有利条件,进而促进土地流转、发展农业适度规模经营,不断提升农业综合生产能力,形成一支专业的职业农民队伍,以加快推进农业现代化,推进城乡发展一体化。
  此外,早在2015年,由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,标志着我国农村土地制度的改革即将进入到试点阶段。
  国土资源部部长、国家土地总督察姜大明介绍,试点将在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中选择,封闭运行,确保风险可控。试点工作将在2017年底完成。
  “试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件,宅基地退出实行自愿有偿,转让在本集体经济组织内部,防止城里人到农村买地建房,导致逆城市化问题。”姜大明表示。
  2016年7月份,农业部出台了《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》,农业部表示要指导农村土地经营权流转交易市场建立健全交易运行规则,督促尚未建立流转交易市场的地方特别是粮食主产区抓紧建立市场并完善规则,推动流转交易公开、公正、规范运行,维护交易双方合法权益,促进土地资源优化配置和农业适度规模经营健康发展。此举被视为土地流转的重大突破。
  全国农地入市试点工作在2017年底完成。要通过改革试点,探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度,同权同价、流转顺畅、收-益共享的农村集体经营性建设用地入市制度,依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。探索形成可复制、可推广的改革成果,为科学立法、修改完善相关法律法规提供支撑。
  房地产税 犹抱琵琶半遮面
  社会各方虽然对房地产税的推出时间各执一词,但却都一致认为不会在2017年推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏,房地产税预计早会在2020年推出,具体落实时间仍未可知。
  房地产税将可能涉及所有房产,这包括普通老百姓的住房,这使得房地产税备受关注。
  2013年11月份的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,其中提到完善税收制度时,提到“加快房地产税立法并适时推进改革”。
  2014年楼继伟在《求是》撰文提到房地产税构想。他称,总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。
  在2015年被爆出已经有设计好的草案即将出台,但直到今年年底仍未见明确立法,可见房地产税的出台对社会各方的影响之深。
  因此,社会各方虽然对房地产税的推出时间各执一词,但都一致认为不会在2017年推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏,根据2020年建立现代财政制度总目标的说法来看,房地产税预计早会在2020年推出,具体落实时间仍未可知。
  社会舆论普遍有这种认识是基于2017年房地产泡沫化繁荣行将终结,基础设施将独挑稳增长的大梁,这从四季度以来国家发改委、财政部等部门和各级政府马不停蹄地推进PPP主导的基础设施投资可得到佐证,但是社会资本参与积极性怎样,前景并不乐观。与此同时,全球贸易保护主义抬头的态势或凸显,逆全球化的风险较大,因此,不应对外部需求寄予过高的期望。由此看来,2017年经济增长的前景可能比预想的严峻。
  多数分析认为房地产税法快2017年通过,但是在2017年实行的可能性不大。
  一城一策 精准调控依然未成行
  对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨。
  在中央经济工作会议之前,房地产市场调控“一城一策”被舆论期待。然而现实的情况是中央经济工作会议对于一城一策并未有明确提及。而是提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。
  一城一策的调控期望事出有因。
  2016年,针对部分城市房价上涨的情况,楼市调控先后出现三波高潮:“十一”黄金周前后20多个城市出台限购限贷政策;一行三会先后出台措施,规范银行理财、保险投资等资金介入房地产;11月10日开始,上海、天津等城市再次出台调控措施。
  此外,国家发改委之前表示,下半年,针对市场分化的情况,应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展。
  对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨。
  对三四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。
  综合多重因素,2017年,中国房地产市场将在风云变幻中,着力寻求发展与稳定的平衡术。



2017预言二:“稳”字当头 虽无艳阳亦非寒冬

  2016这一年,房价以一路飙红收尾,虽然下半年因为涨势过猛而出现了全国各地大范围调控迹象,不过房价上涨的脚步并没有因此彻底停下来。
  “房子是用来住的,不是用来炒的”,这是中央经济工作会议提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的定位,既要抑制房地产泡沫,又要防止房地产行业出现大起大落。


  在总基调的牵引下,2017年的房地产市场又将如何呢?中国房地产报记者在采访多位房地产行业专家得出,在政策持续收紧的预期下,预计2017年上半年房价或出现微幅调整。
  小周期回落
  2016年10月以来,各个城市因地制宜、因城施策,纷纷根据自身的房地产市场情况,从货币、土地、行政管理等多方面出台了一轮甚至多轮楼市政策。在如此密集与大力度的调控下,全国楼市整体降温,房价涨幅明显回落,甚至由升转降,房价下跌的城市也越来越多。
  从2016年12月19日国家统计局公布的数据来看,2016年11月份,中国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数继续减少,分别比上一个月减少7个和8个;环比下降的城市个数增加,分别比上一个月增加4个和7个。
  国家统计局城市司统计师刘建伟称,2016年11月份15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。“这一次调控很有必要,也非常及时。短期来看,调控立竿见影地把房价与地价拉回了理性的轨道。”万科总裁郁亮在接受人民日报专访时表示,未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落,“崩盘”的风险在我国并不存在。
  北京某房企高管称,由于政策因素,如今楼市开盘欲望减低,炒房者、投资客逐步被挤压出市场。未来包括北京、上海、广州等一线城市在内的楼市都将会继续下滑。
  楼市不会大幅调整
  从各大机构发布的报告来看,在经历了2016年暴涨之后,2017年房地产市场将迎来调整。不过机构普遍认为,别指望房地产市场会大幅调整。
  中金公司研究部分析员张宇认为2017年房价不会跌。在开发商资金充裕、高地价激发开发商提价意愿及一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决这三大因素支撑下,2017上半年房价将会维持平稳,下半年将重回上升趋势。而且新房销售额将会集中在下半年增长,有望再次超过市场预期。
  具体表现为一二线城市销售均价在2017上半年将维持平稳,下半年重现正增长。三四线城市销售均价在2017 上半年有望同比增长5%~10%,增长势头在2017 年年中时减弱。
  中信证券研究部在《房地产行业2017年投资策略》报告中预计,2017 年商品房销售明显回落,房价基本稳定,开发投资仍维持正增长。
  一线城市停涨
  二线城市趋稳
  三四线城市下行
  实际上,本轮房地产调控自2016年“9·30”多城调控措施出台以来,部分城市的政策效应开始发酵,房价走势已开始趋于平稳。
  新城控股副总裁欧阳捷表示,中央政府因城施策措施的目标指向就是控房价,因此,2017年热点一二线城市在地方政府控房价的背景下,房价很难再有快速上涨,甚至不排除极端的政府措施导致房价可能出现下跌。三四线城市在经历了2016年的房价上涨之后,去库存还未结束,房价很难持续明显上涨,上涨速度也肯定会低于2016年。
  同策咨询研究部研究经理许之静认为,从一线城市楼市走势来看,尽管短期内价格仍然会表现坚挺,但是,对于价格涨幅过大、市场透支较为严重的深圳,在政策重压之下有可能会是一线城市当中率先进行调整的城市,预计调整时间在2017年二季度。深圳楼市调整之后,可能会引起北京、上海、广州的跟进,市场据此进入新一轮调整期。
  新政之后,只有南京在2016年10月和11月分别供应了8宗和15宗住宅用地,规划可建面积达到194万平方米,占全年供应量的20.3%,合肥在2016年10月和11月分别供应了3宗和6宗住宅用地,规划可建面积达到106万平方米,占全年供应量的18.8%,均有较明显的增加,其它两个城市近两个月依然是“零”供应。
  在欧阳捷看来,对于“四小龙”城市来说,房价过快上涨的原因不排除一线城市特别是上海的溢出效应。在供求透支的情况下,导致了房价上涨预期,而流动性泛滥导致的资产荒带来投资避险需求,进一步推动了房价的快速上涨。随着投资性需求和刚需被挤出、改善性需求被延后,“四小龙”城市还会保持低供应、低成交的状态,2017年的市场成交量不必期待了,“四小龙”整体下降几乎是必然。
  随着人口集聚形势的变化,不同城市间的楼市分化也将加剧。此轮房价上涨,除了北上广深之外,“领涨者”中还出现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通达的省会城市,这些城市以前还算价格洼地,随着前去就业的年轻人越来越多,房价也都起来了。“相反,长春、沈阳、大连、唐山等城市的去库存压力还比较大。在一些四五线城市,库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买,而是没人买。”郁亮说。
  或许正如欧阳捷所言,2017年房地产市场整体量稳价稳、平淡无奇。



2017预言三:风紧钱紧 曲线找钱

  2017年将延续2016年末开启的趋势。
  货币宽松不再
  鉴于宏观经济依旧面临较大下行压力,央行现有货币政策较难发生根本性逆转。2017年货币政策仍将维持相对稳健,全面收紧可能性较小,但像2016年这样宽松的货币政策肯定不复存在。


  中央经济工作会议为2017年的货币政策定了基调:货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。
  对房地产而言,信贷定向调控仍将延续。中央经济工作会议明确指出“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”。
  预计主要将坚持以下两点措施:其一,加强土地竞买资金监管,预计更多热点城市将效仿上海、广州,加大企业拿地资金监管力度,要求土地竞买资金必须使用自有资金;其二,进一步加强居民购房资金监管,严厉打击首付贷、买房等行为。
  房企融资变难
  直接融资增加
  信托收紧。监管部门相继对进入房地产领域的资金进行限制,信托出于对风险的顾虑也进一步收窄在房地产领域的投资。
  房企发债也同步收紧。2016年底,地方政府接连推出一系列紧缩房市政策措施,上交所、深交所相继发文明确房企债券募集资金禁用于购置土地,房企债券融资难度明显加大。
  此外,在美元走强态势下,房企海外发债不但被遏制,更出现了大规模提前赎回。据统计,仅11月,房企提前赎回美元债务超过10亿美元,随着美元走强,2017年房企赎回的速度还将加快。
  个贷收紧。在房地产政策收紧的背景下,预计未来几个季度人民币涉房贷款余额同比增速将震荡式收窄。
  随着国内信贷口子收紧,发债、信托等渠道关上大门,房企融资更倾向于非标融资。预计2017年房企融资主要方式将以市场化直接融资方式为主。



2017预言四:地王潮落 二线为王

  2017年市场环境骤变。22个热点城市明确表态,2017年将加大土地供应,严防地王产生,以求稳定市场预期。一线城市土地供应仍会继续萎缩,三四线城市需求仍疲软,二线城市加大土地供应将会迎来“地荒”房企的争抢,但掐住土地竞买资金来源或将是抑制地王的一个大招。



  掐住资金口
  房企宽松融资环境正在收紧,募集资金的难度加大,且所得资金用途范围变窄。根据证监会要求,企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金实际投向;不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
  近期热点城市对于房企自有资金的严格审查,更是抓住了房企土地融资的命门。
  2016年12月1日,在将于2017年2月出让的上海临港南汇新城地块文件里,上海市规划和国土资源管理局对竞买主体的资金来源提出六大规定:资金来源不得再作为参与竞买其他地块的资金来源重复申报;在对竞买人30天的资金审查期限内,要保证审核单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息;地块成交后,中国人民银行上海总部、上海银监局、上海保监局、上海证监局等可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查等。对资金来源的细化规定堵死了房企融资拿地的道路。
  预计更多热点城市将会要求土地竞买资金必须使用自有资金,并且严格限定土地成交总价,当溢价率达到一定标准,转而竞配建保障房面积。届时,资金驱动型的土地市场高热局面有望逐渐趋于理性,地王数量也将回落至正常水平。
  土地供应增加
  希望在二线城市
  2016年末的中央经济工作会议指出,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标,要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。
  合肥、杭州、郑州、福州等城市近期亦明确将加大土地供应力度,这对市场买卖双方预期转变将起到至关重要的作用。
  2016年11月~12月,热点城市陆续发布三年住宅供地计划。按照计划,合肥2017~2019年住宅用地供应总量约32500亩。天津2017年住宅用地供应560公顷,2018年550公顷,2019年540公顷,3年合计1650公顷。济南2017~2019年年均供应住宅用地7000亩左右。郑州2017年供应住宅用地840公顷,2018年供应780公顷,2019年供应780公顷,3年合计2400公顷。青岛2017年住宅用地计划供应800公顷,2018年为765公顷,2019年765公顷,3年合计2330公顷。广州2017~2019年供应住宅总面积约1552公顷住宅用地,其中,2017年565公顷;2018年495公顷;2019年492公顷。
  由此预计,2017年通过增加有效土地供应,改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面,有望有效防止地王现象再现。
  一线地荒三四线趋冷
  二线仍是主战场
  在拿地区域选择上,2016年大部分房企策略是:布局核心城市,放弃三四线城市。龙湖地产执行官邵明晓表示“集团未来会集中在一线及二线发展,不会进入三四线城市。”旭辉、绿城等企业亦公开表示不会在三四线新增土地储备。
  这样的趋势2017年仍将持续。再加上经过一年多来的去化,房企一二线城市土地储备也会下降,在一二线城市补充土地储备需求将会增加,房企2017年仍将扎堆在一二线城市拿地。
  一线城市一方面承诺增加普通商品房用地供应,另一方面又要加快疏解部分城市功能,供应很难跟上,土地成交规模仍将维持在较低水平。北京市部署2017年经济社会发展任务,其中一项即坚定不移疏解非首都功能,严控城六区新增建设用地,从源头上严格控制新增非首都功能,通过严控增量控制住总量。
  要解决这一矛盾,需要解开“控人”的心结,将城市区的闲置和低效土地用好用足,适当加大城市规划密度,提高区容纳人口;推动城市闲置和低效用地开发;盘活低效农用地,允许耕地跨行政区划占补平衡。
  但无论增加供地指标,还是盘活城市闲置和低效用地,往往需要较长时间,远水解不了近渴,短期内热点城市土地供应量仍较难迈上一个新台阶。
  因此,二线城市仍将是土地市场成交主力,热点二线城市仍将维持量价齐升格局。
  对南京、苏州、合肥、天津、杭州、武汉这类既有土地供应增长空间、又有市场前景支撑的城市而言,土地拍卖的热度仍将持续;而沈阳、大连、青岛这类楼市库存量犹在高位的城市,土地市场将很难出现根本性转变。
  中央经济工作会议提出“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”,“提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力”。
  然而,这两方面的落实又将是更漫长的过程,不可能在短期内起到引导房企分散投资的效果。展望2017年,多数三四线城市土地成交规模仍将持续低位运行,低溢价乃至底价成交将是市场常态。不过,在三大经济圈中,受核心城市辐射的三四线城市仍是企业争夺的“宠儿”,高溢价地块乃至地王将不逊于热点二线城市。
  盘活存量有动作
  “十三五”期间,严格建设用地总量管控,落实城市开发边界成为主旋律。这意味着,在一二线城市土地供应日趋短缺的情况下,盘活存量用地、低效用地再开发,将成为未来5年我国建设用地的一个重要来源。
  国土资源部也指出了方向:通过建设用地总量控制倒逼建设用地利用强度提升。着力盘活存量建设用地。加大批而未供土地的有效利用,加快闲置土地处置,积极推动划拨土地盘活利用和城市土地综合利用,全面推进城镇低效用地再开发。
  所谓低效用地,一是布局散乱,容积率低、建筑密度低、投入产出率低;二是产业用地配置不合理,大量工业用地集中在,有的还是淘汰类或禁止类产业;三是旧城镇、旧村庄、旧厂房建筑危旧、设施落后、环境脏乱;四是闲置浪费现象存在,个别地区出现空城、“鬼城”。国土资源部政策法规司司长王守智透露,我国城镇低效用地占40%以上,农村空闲住宅达到10%~15%,处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约5000平方公里,占全国城市建成区的11%。地方低效用地的突出表现是圈而不建、圈而慢建、圈多建少的问题。
  目前我国城镇住宅中,4成左右住宅为2000年以前所建,宜居性、舒适性逐渐不能满足人们的需求。同时,在我国城镇中仍存在大量平房,存在较大改造空间。参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法,2016~2020年间,住宅拆迁改造需求将达29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%。
  如何再开发低效用地,盘活存量用地?
  国土资源部2016年11月23日发布的《深入推进城镇化低效用地再开发的指导意见》指出,我国将着力改变城镇低效用地再开发主要由政府主导的现状,建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制,按照市场在资源配置中起决定性作用的要求,鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发,形成形式多样的改造开发模式,增强改造开发的动力。



2017预言五:存量房时代下一站 另一个房地产业大市场

  2016年是中国地产市场快速进入存量时代的关键一年。
  如何激活存量资源已成为越来越多房企的新课题,地产商以及各路地产基金也开始转型,各类长租、短租公寓,各类孵化器,各类利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现,且逐渐成熟。



  中金证券的报告预测,到2020年,存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。
  随着存量资源持续释放,围绕着房子和业主的各种服务,将诞生众多的新行业和至少几百家“独角兽”企业。在存量房市场的风口之下,以运营为主的新模式,或成为今后地产行业的主流趋势。
  “中国房产下半场值得关注的大市场”
  陈劲松在世联行2015年财报《致股东信》中明确表示,“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易,那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化,将会是中国房产下半场值得关注的大市场。”
  未来,也许地产人会失去几万亿元新房市场,但将赢得几百万亿元的稳定的存量市场。
  判断存量房时代是否到来的标准之一,是二手房市场的成交量超过新房市场。
  据中国指数研究院发布的数据,北京和深圳五年来存量房销售总面积都超过新房销售面积。在2016年的前4个月,北京二手房成交面积791.7万平方米,约为新房成交面积的3.5倍;深圳二手房成交面积421.74万平方米,约为新房成交面积的2.3倍;上海二手房成交面积1089.03万平方米,约为新房成交面积的2倍。
  在二线城市中,南京、成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在进入2016年后也都达到了1︰1左右的水平,其他城市二手房与新建商品房交易量之比也大体呈现在波动中上升的趋势,可见二线城市也在逐步进入存量房阶段。
  而三四线城市由于之前市场的超量供应,在未来一段时间内,市场上将以消化库存为主。随着城镇化到达稳定阶段,新建住房则随着人口的稳定难以有更多的需求,这类城市的住房市场未来也将步入存量房时代。
  随着存量时代的到来,房地产业必将加快供给侧的改革,城市建设大兴土木、大拆大建、“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化。
  新的时代正在影响房地产市场的运行机制和调控逻辑,房价将更多依赖市场机制调节,住宅市场会反映出更真实的需求。
  “寻找存量资源,让连接产生价值”
  存量房是一座金矿。
  当前,更多投资方开始将目光转向存量房领域。共享办公、长短期公寓、民宿等更新需求已经成为存量时代城市物业发展的新机遇。
  据统计,2012年至2014年,大量长租公寓开始获得投资。2014年运营商类长租公寓融资事件数量增长为显著,而2015年平台企业获投数量激增。
  在克而瑞研究监测的百余家公寓企业中,截至2016年上半年相关的投融资事件有50余起,
  不仅华平投资、中国平安、IDG资本以及晨兴资本参与了相关融资,IDG资本、中国平安等老牌金融机构也开始青睐长租公寓市场。
  万科董事会主席王石还发微博称:“阿里、腾讯对我的刺激,都不如优步,优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。对于万科的转型,一是为业主提供增值服务,提高客户黏度;二是寻找存量资源,让连接产生价值,比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物,激活存量资源。”
  对以租售为主的存量房,资本的关注点不再仅仅局限于交易本身,更要关注交易后的资产管理。
  对成熟房企来说,在项目销售完结后,不再是房地产开发终点,而是起点。在这一方面,拥有大量业主资源房企其转型具备一定先天优势。
  王石曾经说,“房地产+服务”有望保20%以上年增长,多个细分行业具备投资、收入超过万亿元、贡献税收超过千亿元,合计相当于新打造了一个房地产业。
  但在存量房时代,一个不得不面临的现实情况是,存量市场空间巨大问题也很多。如何解决问题并有效运营存量资产,这不仅是一门技术活,更是一门学问。



2017预言六:“青铜时代”逼近 谁将跨越周期房地产业




  即使是开发商,也未曾预料到2016年房地产市场会走出奇怪的“Ω形”曲线轨迹。2016年初尚在提倡去库存,进而季度楼市升温,演变成二三季度的火热亢奋,在“9·30”调控政策打压下,热点城市楼市重新归于平静。



  但全球以及中国经济已经进入下行通道,商品房销售额即将触顶,2016年上半年的狂热楼市极有可能是的狂欢,在未来5年,“青铜时代”已经悄然来临。市场形势的转换将带来行业格局的进一步裂变,兰德咨询总裁宋延庆预测,未来将有80%的房企被淘汰出局,行业集中度将进一步加强,行业前十位的房企格局也将重新改写。
  “青铜时代”逼近
  传统工业领域的萧条、东北省份的经济塌陷正在比GDP数据更加真切地传达经济形势的信号,经济下行压力加大已经成为共识,量化宽松、低利率也因此成为必行之举。在近日,中国社会科学院学部委员余永定表示,汇率扭曲是中国长期以来面临的严重的价格扭曲,随着美联储加息等形势变化,人民币贬值压力卷土重来。房地产作为目前重要的资产形式,资产价格将受到严重影响。
  由此,2016年房地产场景将更加风云变幻。国家统计局数据显示,2016年1~11月份,商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%;商品房销售额102503亿元,增长37.5%。目前,各城市的调控政策依然在不断加码。宋延庆表示,调控政策影响将至少持续到明年年中,“受此影响,明年商品房销售面积和销售额很可能会第三次出现负增长。预计比2016年下降5%~10%。”
  宋延庆进一步表示,2018年可能还会有个小高潮,甚至可能还会创下历史新高,但要增幅再也不可能比2016年还高了。其后,房市将进入5~8年,年销售额6万亿~9万亿元的震荡下行期。彼时,可算是“青铜时代”。
  谁将风骚
  房企分化、集中度提高正越来越多被提及,也在不断地被房企间的兼并重组所验证。2016年,融创大手笔收购联想控股旗下地产平台融科智地,保利地产也将中航地产的地产开发业务板块收入囊中。
  融创中国董事长孙宏斌在2016年11月对未来行业格局进行了大胆预测,在碰触10万亿元的销售额天花板后,商品房销售额将难以进一步增长,但份额快速向大公司集中,目前前100强房企占据商品房销售额的40%,前10强占据约20%,未来5~10年,前100名将占据70%~80%的份额,0房企将会占到35%~40%。以此计算,前10强房企的平均规模为4000亿元。
  问题是,谁将占据未来房地产行业的龙头位置?
  从万科的战略目标来看,继续谋求地产行业“老大”的雄心仍然未变。早在2015年5月时,万科总裁郁亮就表示,万科在下一个十年将以万亿市值作为奋斗目标。如今万科陷于股权纷争,万亿市值目标已经无暇提及,但这家靠职业经理人催动的庞大房企仍然在为这一目标做着各种尝试。
  万科的“战略总部——专业区域——实施一线”的三级架构管控模式是万科万亿目标的实施基础。目前,四大区域公司均在探索养老、教育、长租公寓等创新业务,试图找到通往万亿市值的道路,而集团则为区域公司的创新与探索提供在战略、品牌、融资、研发和流程上的支持。万科副总裁、上海区域执行官张海此前对中国房地产报记者表示,住宅开发是万科的现金流业务,养老、教育等属于创新业务,短期内并不承担贡献现金流与净利润的任务。可以想象的是,一旦在养老、教育、长租公寓等领域探索出盈利模式,四大区域公司将直接迸发多个上市平台。由此可见,万科借以实现万亿市值目标的模式为“投资性集团总部+上市子平台”。
  在绿地之后,恒大意外地在2016年成为万科有力的竞争者,其赖以壮大的是在地产金融化方面步伐激进的金控模式,这一模式有力的证明是恒大地产在2016年6月16日宣布更名为中国恒大集团。在逐渐回归地产主业的过程中,地产金融化趋势已经明朗,恒大的多元化探索转入对金控模式的构建,目前,恒大旗下拥有恒大人寿保险有限公司、恒大互联网金融集团、恒大金融投资有限公司、恒大金融资产管理有限公司、恒大保险代理有限公司,同时是盛京银行(HK.02066)大股东,由此可见,致力构建集银行、保险、互联网金融等多元业务为一体的全牌照金融控股集团,是恒大的战略选择。
  碧桂园无疑是2016年房地产格局中的变数。从业态布局上来看,碧桂园的造城模式并未脱离传统的开发模式,除了碧桂园速度,足以将其与其他房企得以区分的,是碧桂园的全产业链模式。从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由碧桂园自行承担及实施,这种上下游配合、独立封闭的一体化运营模式让碧桂园在2016年展现了与万科、恒大一较高下的竞争力。
  但碧桂园的全产业链模式直接导致的良性结果是成本控制,却也造成了项目质量频发,全国多个碧桂园项目均出现了业主维权现象,产品竞争力将是碧桂园急需弥补的短板。
  不过,在率先突破3000亿元、竞争对手一个身位后,万科、恒大、碧桂园成为接下来5~10年行业一哥的有力竞争者,中间夹杂着专业与金融、成本控制与好产品好服务的角力,谁将终胜出归于真正的软硬实力。



2017预言七:地产商大金融心思 没有场景化的金融无法再做大



  2016年,房地产企业对金融领域的布局渐成风气。一些大型企业如恒大、绿地、万达等,打起“全金融牌照”主意,拟将金融板块作为新的业务增长点。而中小型房企也纷纷布局银行、基金、证券、保险等领域,意图获得更好的资金渠道。
  
  就目前情况来看,一些背景较雄厚的房企选择全面布点,同时开展如保险、银行、证券、资产管理等业务,在金融领域迅速扩张;一些服务商或规模较小的房企,则利用了房地产资源,选择热门领域试水,如互联网金融、社区金融等,在原有资源网络的基础上进行业务开拓。
  在传统金融行业中,保险已成为房企标配。与银行合作理财产品也成为新的转型形式。除此之外,证券、银行等核心金融牌照亦是地产公司布局的
  2016年2月至4月,恒大集团通过多次买入方式增持盛京银行股份,并成为大股东。此后虽有所减持,但仍维持该地位。相较于其他房地产企业,恒大集团的布局更为全面,在银行、支付、保险、小贷等板块均有动作。
  2016年8月,华侨城和正荣两家房企入股渤海证券,分别以9.14%和3.11%的持股比例位列第三和第八大股东。同月,万科入股网贷平台鹏金所并成为其大股东。
  2016年9月20日,绿地金融宣布成立绿地(亚洲)证券,打造绿地在境外的国际化资管平台,并拟发起设立境外房地产基金(境外REITs)。
  近几年,国内房企对金融产业的布局已成大趋势。万科、恒大、泛海等房企,是较早布局金融业的一批企业,涉足银行、基金、保险等领域。其他房企中,闽系的泰禾、旭辉、阳光城、正荣;国资房企中的绿地、鲁能、华润、远洋、越秀;以及民企金地、金科、新华联等均有布局,并以银行业为主。
  据不完全统计,目前国内排名前50名的房企中,已有近50%企业通过各种方式进入到互联网金融领域,资金投入超过200亿元。万科、保利地产、绿地集团等也已将互联网金融作为转型或业务延伸的新方向。
  浙江某房企高管透露,其所在的公司逐步退出了除商业地产之外的地产项目,主要考虑到地产行业周期性较强,相反金融领域“旱涝保收”。该公司已经成立了私募投资机构和互联网金融平台。
  同策机构研究总监张宏伟认为,房企大规模布局金融业,一方面是在房地产业利润率逐年下降的情况下,谋求较高;另一方面则通过“大金融”的战略布局,提供融资便利,降低房地产业务的融资成本。
  绿地金融董事长耿靖表示,绿地开展大金融业务,目的不是为了拓宽融资渠道,为房地产主营业务带来融资便利,而是从金融行业市场的角度出发,寻找新的利润增长点。
  然而,房企布局金融业并非只是单向行为。以险资为代表的金融资本近两年来也在加速布局房地产,且被视为“门口的野蛮人”。
  有统计显示,保险公司对不动产的配置比例,尚不足10%,因此金融资本的进击恐还将持续。
  佰士信资本董事长陈方勇指出,在这种大背景下,“地产金融化”进入了下半场逻辑,由相互博弈将转为相互匹配。地产商要认真去解构地产的金融逻辑;金融资本要认真管住资本的欲望,让预期回归理性。
  某港股证券总经理表示,以密集资金起步的房企,金融一直是其转型的重要出口。房地产已进入转型升级时代,从过去简单的开发、销售,以及低买高卖的炒作阶段,进入精耕细作的运营时代。金融资本的注入极大增强了大型房企的并购实力,在房地产市场进入到下行周期之时,将对“并购潮”起到较大助力作用。
  业内人士指出,随着房地产业利润渐薄、融资难度加大,以及楼市调控收紧,房企对金融领域的布局还将持续。“房地产+金融”的组合正成为一种主流模式,对房企而言,与金融的联姻,更能凸显房企融资优势。



2017年热点城市或将面临量价回调

  2016年,中国的房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

  
  
  1月4日,中国指数研究院在上海举办的聚焦大数据开创新未来、2017首届中国房地产大数据年会上基于全面的房地产大数据体系,对2016年的市场形势进行了总结,并对2017年的行业发展做出预判。
  2016年,政策环境由松趋紧,因城施策严控市场风险。2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程:两会提出因城施策去库存,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求,防范市场风险;另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。同时,中央加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续突破前行,为行业长期发展积极构建良好环境。
  热点城市房价涨幅显著,调控收紧后价格趋稳。受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响,热点城市房价快速攀升,1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%,较2015年全年扩大13.68个百分点,其中北京、上海等十大城市新建住宅价格1-11月累计上涨20.95%,二手房价格涨幅也处于高位。在四季度多城调控政策密集出台后,热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。
  市场成交全年高位运行,成交结构明显上移。2016年,各类需求持续释放,房地产交易高位运行,50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成,量创历史同期新高。国庆节前后热点城市调控政策密集出台,代表城市市场热度开始回落,四季度成交量高位下调。从成交结构来看,核心一二线城市各层级产品总价提升显著,北上深高价位楼盘套总价门槛近千万,热点城市的改善需求也积极释放,成交结构上移,大户型成交占比提升。
  一二线土地市场高热,高价地开发蕴风险。2016年,300个城市土地市场供求仍呈下降趋势,各类用地推出同比下降11.0%,成交同比下降5.7%。但是,热点城市土地市场持续高热,拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率,全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%;平均溢价率为43.13%,较2015年提高26.91个百分点。值得注意的是,2016年房企销售回暖及宽松的资金环境,企业拿地热情高涨,一二线城市高价地块频出,尤其是合肥、苏州、南京、上海等城市,未来市场走势十分值得关注。
  百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。2016年,品牌房企销售业绩再创新高,百亿房企扩容至131家,市场份额升至50%,且恒大、万科及碧桂园销售额超过3000亿元,开启了房企规模化发展的新时代。在良好销售业绩支持下,企业现金流充裕,拿地意愿强烈。同时,2016年行业格局也在发生着深刻变化,一方面,在深化改革的大背景下,央企、国企加快整合重组;另一方面,房企资本融合进程加快,越来越多上市公司通过二级市场股权交易、项目收购等方式,进一步提升资本市场话语权与业务规模,房企间通过竞争、合作、融合不断演绎出一幕幕生动的场景。
  2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。
  据中国指数研究院预测2017年全国市场量价回调,新开工小幅下降,投资增速放缓。根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长”的特点。需求方面,2017年是本轮房地产周期的末期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将达到12.8%~14.8%,其中一线及二线城市销售面积将呈现下降,二线城市降幅较为显著,三四线城市市场波动平缓。
  供应方面,鉴于一二线城市销售回落,新开工意愿不足,而前期土地成交处于低位,将使全国新开工出现小幅下降,预计全年降幅在3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强,拿地将有所增加,推动投资增长,据中国指数研究院测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格方面,需求回调导致价格有所下跌,预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。
  2017年,一二线城市市场将进入量价调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。