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京津冀人口净流出规模越来越大,房价会下跌吗?

大山说房 2023-03-24 14:42:00 来自北京市

最近随着各省市陆续公布2022年的人口数据,中国的人口新一轮聚集特征开始出现新的变化。

浙江的杭州,安徽的合肥,湖北的武汉依然是全国人口净流入最大的城市,而辽宁、河北、河南、天津、山东、北京等省市,人口持续净流出的规模比较明显。

这也就意味着中国的人口依然是“北方流出,南方流入”,同时呈现出“一线流出,新一线流入”和“东部减少,中西部增加”的明显特点。

而在2022年全国人口流向结果来看,京津冀城市圈作为全国重点五大城市群之一,常住人口居然净流出超过了40万人,确实让人“意外”。

根据北京、河北、天津等三个省市2021年-2022年的人口数据显示:

2021年京津冀常住人口净流出大概是30万人,而到了2022年常住人口净流出规模已经超过了40万人。

在短短的一年时间内,京津冀人口净流出再次减少了40万人,其中北京2022年多减少了4.3万人,天津减少了10万,河北减少了28万。

如果按照这个速度减下去,10年整个京津冀地区将会净流出人口高达300-400万人,甚至会更多。

从2010年到2020年,东北三省的常住人口减少了1100万人,几乎是全国人口净流出规模最大的地区。

京津冀地区如果按照目前的趋势,人口逐渐“东北化”并非虚言。

为什么京津冀地区的人口净流出规模会越来越大?人口净流出会不会影响到北京地区的房价?

根据北京统计局的数据,2022年整个京津冀地区的经济总量已经超过10万亿,仅次于长三角的30万亿和大湾区的12万亿,经济规模如此庞大,为什么会留不住人口?

京津冀地区之所以人口加快净流出,根本原因还在于北京持续的“疏解”和“高质量发展”。

2017年9月北京新一版城市总规出台,正式确定了北京的人口上限为2300万人,北京从此开始了“深入疏解”和“高质量发展”的新历程。

从北京历年的人口数据上也可以看出:2016年-2017年是北京常住人口的顶峰期,达到了2195万人。

从2017年开始,北京常住人口开始逐渐下降,到了2022年,北京常住人口已经降到了2184万人,五年时间减少了11万人左右

甚至为了“非首都功能”的疏解,2017年还专门成立了国家级新区“雄安新区”,重点用来推动和承载北京的“疏解功能和人口”。

著名的投资机构摩根士丹利曾经有过假设推测:预计北京地区需要搬迁约452万人口至雄安新区。

但是很显然,这个人口数据被“夸大了”。

根据雄安新区的规划,雄安新区目前的人口总量是105万人左右,远期规划人口总量也才200-250万人左右,压根就不可能有452万人从北京迁往雄安新区。

但是不管如何,随着雄安新区的设立,北京人口疏解和产业高质量发展将是一个长期的过程,短期内是不可能停滞的。

正是因为北京这边不断的“疏解和升级”,但是河北和天津却又“承接不住”,同时北京“人口严控政策”的不断加深,河北和天津的人口无法进入北京谋求更大的发展,也在加速向南方大城市转移。

从而导致了整个京津冀地区人口的大规模净流出,这种人口净流出的状态,估计在短期内很难改观。

那么,北京人口的疏解和产业的升级高质量,对整个京津冀的房价会有什么样的影响呢?

第一,对北京的房价几乎没有影响。

因为北京的“人口疏解”本质上是“腾笼换鸟”:是将一部分人口疏解出去,但是北京每年还在持续积分落户引进高校毕业生

2022年北京甚至还放宽了“高校毕业生的落户条件”:本科学历满足条件就可以落户。而在2022年之前,北京毕业生落户必须研究生学历。

由此可见,北京的人口疏解,本质上只是在从“人口红利”逐渐过渡到“人才红利”,住房购买力只强不弱。

同时北京除了有2180万常住人口,同时还拥有超过700万的流动人口,北京人口对于北京住房来说,显然是“过剩的”。

所以就算北京疏解几十万人口,对于北京的房价来说,几乎没有任何影响,因为北京的中高端人才规模在持续放大,而且人口规模对于住房供应来说,依然是“严重过剩的”。

简单来说,北京压根就“不缺人”,北京只是缺“极具购买力的高端人才”,人口“腾笼换鸟”后的北京,中高端楼盘和改善盘更有升值潜力。

也就是说,北京未来的主力需求主要在改善和中高端楼盘。

第二,对河北来说,影响最大

在过去的十年,河北环京地区的最大购房群体就是北京中低端产业的就业人口,包括各种小批发市场的商户、各种汽配城的员工等。

但是随着北京的“高质量发展”,北京的中低端产业逐渐被疏解出去了,很多产业到了河北以后,由于失去了北京的购买力,而逐渐消亡了。

这也就意味着环京地区的主力购房群体,其实已经被北京“疏解掉了”,而能够留在北京的人群,又看不上河北环京地区的居住环境。

所以随着北京的疏解,除了燕郊大厂香河的“北三县地区”以外,河北环京的大部分地区其实都面临“人口空心化”的危险。

2017年的北京新版城市总规中,首次将通州和北三县的协同发展纳入其中,这说明“燕郊大厂香河的北三县地区”本质上已经纳入北京的功能区发展,也进入了“高质量发展”的行列。

未来北京会把“产业、配套、地铁”向北三县地区延伸,促进北三县地区的“升级”,这样才能吸引和承北京的中高收入群体。

综上所述,我们认为所谓的“京津冀地区人口跌40万”,归根结底是北京主动“疏解”的结果:腾笼换鸟,中高端人才留下来,而随着中低端产业的疏解,很多收入不高的群体很难在北京留下来了。

甚至导致河北和天津的很多人口,进京的机会越来越难了,南方的新一线城市才是这部分人的最好归宿。

所以未来北京的购房群体素质会越来越高,收入也会越来越高,对房子的居住条件要求也会越来越高,这部分人的需求会越来越多。

因此,不管是在北京,还是在北三县,好交通、好环境、好学校、好医院、好品质的好房子,永远都不缺买房人。

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