2022年11月25日，《北京城市更新条例》正式被表决通过，将会在2023年3月1日正式实施。
这个“北京城市更新条例”的通过，说明从2023年3月开始，北京的城市更新将会进入一个“全新的发展阶段”。
北京的城市更新，将会“有法可依”。
在《北京城市更新条例》中，明确规定了北京的城市更新主要包括以下四类产品的更新：
第一，老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等居住类更新。
第三，老旧的市政基础设施、学校医疗等公共服务设施、公共安全设施等设施类更新。
第四，绿色空间、滨水空间、慢行系统等公共空间类更新。
从以上我们就可以看出，北京的城市更新不仅仅是“老破小的更新”，同时也包括了“产业的升级换代”，“增加更多的学校”和“绿地公园”等。
而且这一次“北京城市更新条例”还明确指出，在城市更新中，服务设施的面积可以适当增加，但是居住面积不能增加，常住人口不能增加。
比如把“矮的平房或简易楼拆掉”，原地盖成“高层或者超高层”，导致北京城区常住人口增加，这个是不允许的。
严格控制主城区的常住人口，是北京城市更新的核心原则。
所以在北京城市更新中，“拆迁”是被严格限制的，“严控大规模拆除增建”，不能导致常住人口回流老城区。
从这一点上看，北京四环里老城区的“新房和次新房”依然是高度“稀缺的”，未来的房价可能还会进一步上涨。
原因非常简单：随着拆迁的终结，老城区已经很难大规模新增住宅项目了，北京中心地区的品质次新房子一定会越来越值钱。
既然北京城市更新不允许“拆除增建”，尽可能减少“拆迁规模”，那么未来如何实施住宅类的城市更新呢？
第一种，房屋腾退：根据房屋产权的类型不同，提出了不同的腾退方案和安置补偿方案。
如果是“公房腾退”：产权单位应当可以采取租赁置换、产权置换或者货币补偿安置补偿。
如果是“私房腾退”：实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。
尤其要注意的是，“条例”中规定：城市更新项目范围内腾退签约比例达到95％以上的，确需征收房屋的，区政府可以对未签约的房屋实施房屋征收。
也就是说，如果腾退中绝大多数的业主都已经签约，剩余的5％的业主也只能“被动接受签约腾退”。
这样就可以避免“大多数人都想走，只有1-2户不想走”，从而导致整个项目难以实施的尴尬结果。
这样一来，北京很多“腾退项目”就可能要加速启动了。
第二，“平房退租”：首都功能核心区平房院落需要保护性修缮、恢复性修建的，可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式。
这样一来，针对“平房退租”就可以用三种方式来完成：申请式退租的货币补偿，申请式换租和房屋置换。
第三，危旧楼房和简易楼的改建：这种方式最划算，就是将危旧老房或简易楼原地拆除，然后重新盖新房，户数不增加，层数不增加，但每户的面积可以适当增加。
这种“改建”最大的好处就是将房屋“年限”重新归零，原来是年限久远的“老破小”，现在变成了“完全新房”，而且户型和面积都将有明显改善，房价将会明显提升。
而且可以从“公房”变成“私房”，产权将会发生转移，这对于公房业主来说，简直是“太划算了”。
但是这种“改建”最大的缺点是需要业主自己出钱改建，同时社会筹资参与和政府支持各自出资一部分。
第四，老旧小区综合整治改造：这种方式是最不划算的，就是改建、扩建小区的服务设施，加装电梯等等。
这种“综合改造”既不能增加老破小的年限，也不能改变户型劣质，更没有货币补偿，所以对于房屋的价值很难有提升。
简单来说，就是“老破小”综合改造后，其实还是“老破小”。
通过以上“四种住宅类的城市更新”方式比较，我们认为最值的还是“危旧楼房和简易楼的改建”，自己只出很少的一部分改建资金，就可以在城市核心区重新获得品质更高的“新房”。
但是非常可惜，这种方式仅仅用于“危旧楼房”，而不能用于“平房”，平房只有“退租或换租”的城市更新途径可以选择。
而老城区的危旧楼房，除了“改建”，还有“腾退”也可以选择：很多人说我不愿意住在老城区了，那就可以选择“腾退”。
而最不划算的就是最后一种的“综合整治”了，这种方式就是对社区周边的服务设施进行改建，同时增加电梯。
“综合整治”是没有办法提升小区的资产价格的，但是也可以改善居民的居住条件，属于典型的“房住不炒”。
综上所述，本次《北京城市更新条例》的表决通过，并定于2023年3月正式实施，可能意味着从明年开始，北京城市更新将会新的加速阶段。
而对于老城区不同的房屋类型来说，究竟会选择什么样方式的“更新手段”，将会最终决定房屋的资产价格。
有些人的房子将会从“老破小”变成“新房”，从“公房”变成“私房”，而有些人的房子可能依然是“老破小”，依然是“公房”。
毫无疑问，“北京城市更新条例”肯定将会改变北京老城区的资产价格格局。
大山说房2022-11-27 12:21:00来自北京市
