未来5年，北京都市圈的建设速度即将加速！

2022年11月24日根据北京官方的数据显示：23日北京新增本土感染者是“509＋1139”，这是北京本轮疫情以来连续三条“破千”。

因此，我们的预判是：未来5年，北京都市圈的建设速度一定会加速。

这是在“后疫情时代”，北京不得不做的一件事了。

第一：北京老城区的人口疏解速度将会加快，尤其是四环里，三环里的常住人口密度可能还要加速降下来，减少疫情的反复强度。

最近北京市刚刚下发了《北京市老旧小区改造工作改革方案》，紧接着是“西城区大吉七号地块申请式退租正式启动”。

然后是11月18日，法源寺历史文化街区公布了《开展申请式退租意向摸底工作告知书》，“菜市口二期退租”也要马上就要启动了

甚至可以在购房政策尽快推出“因区施策”，引导城区人口尽快向近郊区新城疏解，给予在近郊新城买房一定的“优惠政策”。

比如只要将城里的房子卖掉，在近郊区购房，二套房首付建议应该从目前的80％下降到60％，房贷利率上可以按照“首套房的4.85％实施”。

或者直接将近郊新房的“非普线”大幅提高，也可以起到降低首付的作用。

北京的购房政策真的是急需调整了。

但是我们依然认为：未来北京的购房政策调整，肯定依然是“因区施策”，主城区的购房政策一定会保持“高压状态”，而重点是近郊新城的楼市政策，有望迎来“破冰”。

简单来说，北京楼市政策只要需要调整，一定是要服务于北京新版城市规划的落地实施的。

而北京新版城市总体规划，其核心就一条：疏解做优城区，做大做强近郊新城，高质量发展城市副中心。

这也就说明：北京主城区、通州城市副中心的楼市政策应该是不会有变化了，北京的“因区施策”大概率还是会在近郊新城。

“控城区，松郊区”应该是北京楼市的基本趋势和特征。

第三，“北京都市圈”也要加速形成，轨道交通格局已经基本成型，北京人口将进一步向“雄安和环京”疏解。

在未来五年，北京常住人口仅仅从“城区”向“郊区”疏解可能还不够。

更大的范围是北京人口会向整个“北京都市圈”范围疏解扩散，这里面最重要的当然是向“雄安新区”和“北三县”地区疏解扩散。

目前我们已经知道是“央企总部”和“在京部属大学”正在加速向雄安新区转移，这有可能将会带动数十万北京常住人口的疏解。

未来可能还会有“金融机构”和“部分行政事业单位”会向雄安新区转移，带来的北京常住人口可能会更多。

雄安新区作为“北京都市圈”的一部分，未来承接大规模的北京常住人口已经成为定局。

而在北三县地区，近期随着22号线地铁的全面开工建设，京唐城际也即将在2022年年底开通运营。

备受诟病的“检查站”和“防疫政策”问题有可能也会迎刃而解，已经离开的人口非常有希望重回北三县。

综上所述，我们认为随着疫情防控的常态化，大量人口聚集大城市核心区的现状一定会被“加速调整”。

在二十大报告中，也明确提到了“要转变超大特大城市的发展方式，加速形成新的发展格局”。

中国核心大城市的“人口郊区化”，甚至是“都市圈化”，已经成为定局，尤其是在疫情屡次“破防”背景下，这种调整将会在未来五年明显提速。

甚至有可能会带来购房政策“因区施策”：核心大城市的主城区“严控”，而近郊新城逐渐“松绑”，带动常住人口的郊区化。

因此，不用再担心大城市的“新区新城”发展不起来了。

因为在疫情常态化背景下，已经是国家战略的核心布局之一了。