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北京新房市场冷热不均 有中介忙拓展销售渠道

莱斯够 2021-10-25 16:19:06

今年的“金九银十“与冷空气如影随形,在这个销售旺季的末期,北京的新房项目虽扎堆入市,但市场并未像预期一般”热胀“。

目前北京30多个新项目冷热不均,有一周销售额超三亿的朝阳区热盘,也有项目愁去化寻求多渠道的帮助。目前,北京市场出现了明显的二八分化,即热销的20%的项目占据了80%的成交量。

整体来看,部分项目在中秋、国庆密集推出促销活动之后,略有些“躺平”意味,促销活动并不如广州、郑州等城市,工作日期间门可罗雀,周末有些许增多,但去化率并不如此前市场预期。

与此同时,销售冷淡下,开发商急于回款,原本“一房难求”的项目,也开始靠中介拓展销售渠道。界面新闻从麦田等机构的中介处获悉,有些尚未出现在中介平台的新房项目,也开始找中介带客户,其中不乏此前销冠楼盘新开房源以及市场预期的大热纯新盘。

为了赶上“金九银十”这波销售旺季,北京新房项目扎堆入市,根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站统计,9月份,共有34个新老项目取得预售证, 其中有16个纯新盘首次拿证,创下了近几个月的新高。

今年批集中供地的新房项目也在跑步入场,从已下发销售证项目来看,开发商项目运作速度不断加速。入市项目石景山长安悦玺从土地成交到销售证公布仅99天,东四环王四营地块的保利锦上,从拿地到开盘也只用了115天。界面新闻在售楼处了解到,该项目于9月16日开盘,共计600余套房,截至10月20日,去化率在50%左右。

在此前重要的营销节点中秋及国庆期间,北京新房项目虽折扣优惠、商场楼盘“展销会”、项目暖场活动迭起,但让利空间有限。

据了解,中秋节期间,中海、万科、龙湖、金地、远洋等北京各大开发商,都在不少项目上推出了促销优惠。有的推出了“一口价房源”,根据总价降价百万元和几十万元不等,有的还推出了中秋专属3%限时折扣,免除9年物业费等方式来进行促销。

有限促销量升价稳

有限的促销反映在数据上则是量升价稳, 9月北京市的新房成交量同比明显上涨超过76%。 据国家统计局测算,9月份,北京新房市场环比由上月上涨0.2%转为持平。克而瑞数据中心指出,放眼其他城市房地产,远比北京冷清。外围市场方面,上海、深圳、广州3座一线城市全部见顶回调。北方二三线城市,比如天津、沈阳、石家庄、郑州,房价则是单边下行。

进入十月份,北京新房市场依旧较为稳定。黄金周期间,已获预售证的新房项目密集开盘,据统计,国庆期间 14个项目推出折扣,9个项目推出特价房源,但整体来看,打折价不低于9折。其中优惠力度的项目在产品立减90万同时,当天认购再享98折,可叠加当月款齐额外99折。

批集中供地项目的集中兑现加之促销活动,国庆期间北京新房市场熙熙攘攘。依据贝壳研究院对十一假期(10月1日-7日)平台带看数据统计显示,北京总带看量突破了5万次,同比去年2.96万次,增幅明显,位居城市排行榜名。然而,国庆期间热销超过5亿的一共只有6个项目,低于之前的市场预期。

实际上,今年以来从整治炒作、严查经营贷进入楼市、针对离婚购房出台新的调控政策等一系列措施落地,叠加楼市信贷收紧,下半年北京楼市一改此前的上涨态势,掉头向下。

信号在二手房市场更为明显,9月份,北京出现今年以来首次二手房价格环比下降的情况,环比下降0.2%。不过由于今年以来北京住宅价格一直小幅微涨,所以从同比看,9月北京新房和二手房价格同比仍保持涨势,涨幅分别为4.5%、9.7%。但成交量十分低迷,据统计,10月1日至22日,北京二手房的网签量仅为5923套,预计月底会出现网签量不破万的情况。

土地市场冷清

楼市的冷清影响到了北京土地市场,据数据统计,二批次共计43宗土地,除平谷马昌营镇共有产权地块已提前招标外,仅有16宗地块有房企或者联合体参与竞拍,其中5宗地块底价成交,只有11宗地进入了现场竞价环节。最终26宗宅地报名房企数量为零,事实流拍率高达60%。在已完成二次土拍的城市中,超过了杭州流拍率55%(含终止出让)。

有多位业内人士表明,此轮楼市降温与房贷额度紧张有关,预计四季度会有回暖。 不过,尽管近期政策频频发声,要求“保持房地产信贷平稳有序投放”,但信贷平稳尚未传递到房地产交易的“末梢”,界面新闻以购房者身份咨询北京多个银行支行网点,发现目前北京贷款额度仍紧张,放款仍需等待。

多处纯新盘项目销售人员指出,明年楼盘封顶后才能发放购房贷款,目前的信贷紧张对其楼盘影响不大。不过,对改善房型增多的北京新房市场来说,将会受到二手房冷却的影响。

金九银十”即将落幕,北京新房市场虽量升价稳,但去化并未及预期之中的快速,尚未出现破百亿楼盘,新房供应井喷下,购房者也愈加趋于理性。

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