上海调控政策正式落地!楼市想熄火?难!

1刚刚，上海市八大部门联合发布“关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见”，标志着上海房地产新一轮调控政策正式落地。

昨日上海关于《闵行区房管局会议纪要》调控文件辟谣之后，正式调控文件今日面世！这次调控文件重点如下：

1、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

3、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

4、完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

5、严格规范房地产市场经营秩序。严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

6、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，积极开展“城中村”改造，确保征收安置房源供应。

7、完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。上海楼市调控政策，从需求端到供应端，来了一套组合拳，将炒房客往死里打。

首先，从需求端打击假离婚买房、提高增值税免征年限、严防违规信贷流入房地产，抑制投机需求，增长二手房流动周期。其次，整治供应端，处理捂盘惜售、人为制造市场紧张的卖房者。最后，增加土地供应，来解决市场供需矛盾，降低房价上涨预期。楼市过热必有调控，可见楼市调控政策通常是滞后于市场风向的。这次上海该涨的地方涨的也差不多了，调控政策正当其时。

在这里要说一个观点：上海楼市不会因为楼市调控而熄火！接下来，让我来为大家详细分析。

2上海楼市，其实不是最近才火的。这一轮上海房价上涨行情，要追溯到去年10月，一直延续到现在，风头正劲。去年10月，有购房者在上海大虹桥板块买房时，就遇到二手房房价跳涨情况。6天，房价跳涨60万！

最近市场上依旧有上海二手房跳涨的消息，不排除业主在试探市场。

从2020年全年二手房成交情况看，11月和12月是两个爆发月，都达3万套以上，行情明显回暖。如今，某绿中介上上海二手房挂牌量约3.4万套。假设这家龙头中介占上海二手房市场百分之五十，上海可售二手房也不到7万套。

按照3万套＋／月的去化速度，上海二手房库存卖不够两个月，明显供不应求。供不应求的结果就是房价上涨。二手房价上涨，进一步扩大限价新房的套利空间，导致新房认筹热潮，日光盘频现。

图源：真叫卢俊

12月上海新房供应、成交和认筹套数都有增加，大幅增加的是认筹数量，表明进场买房的人数异常增多，刚需买房中签难度加大了。实际上成交量尚未大于供应量，这说明少数新楼盘套利空间比较大，吸引不少人积极参与抢房摇号。一些地段不佳的楼盘，没太多人愿意买。

图源：楼市

上海热门大虹桥，认筹比超高，项目日光、千人摇号抢房。虽然2020年上海宅地供应面积和2019年基本持平，大约为762万平方米，但是开发商在冷淡市场中，推盘的积极性不高。2020年推盘量不及2016年三分之一，间接加大新房供需矛盾。

图源：GlassEye

上海楼市行情，主要还是需求驱动。首先，去年985高校毕业生直接落户政策，为上海抢来不少人才，人口呈增长态势。这不仅影响了市场供需，还影响了楼市预期。

房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。现在市场上许多人买房，直接跳过短期中期，只要有新增人口就是楼市利好，开始炒作了。

其次，上海2016年初开始5年限购，2021年会释放一批达到5年社保需求的购房者，拥有购房资格的人增加，这属于市场正常需求。最后，上海旧改拆迁人群成为楼市助推力量。据同策研究院数据，2020年上海中心城区已完成签约的重点动迁项目涉及居民不低于2万户。因此，上海楼市行情好，实实在在是供应跟不上需求。当然可能也有炒房气氛组在，毕竟是魔都。供不应求的市场就会发生什么呢？参考去年深圳楼市乱象：天价茶水费、双合同、违规经营贷、假离婚买房······于是，各种调控政策就出来了。3上海老百姓要买房，市场行情好，地方政府也没道理干预。

不过，要是违规去“炒房”，那肯定是要治理的，所以上海市调控是从楼市乱象入手，严打炒房客。我们可以看到，这次调控措施都是在降低炒作氛围，避免“抢房”乱象，让真实需求可以得到释放。同时，为稳定市场预期，采取增加土地和住房供应措施。注意！房住不炒不等于房价不涨，楼市调控也不等于打压房价！真正的目的都在于抑制投机，保卫刚需！这就是市场趋势，供不应求房价上涨，的解决办法是增加住房供应，而不是出政策让大家都买不成。

然而，上海住房市场短期内的供需矛盾，是一个无解的题。上海楼市并不会因为调控政策而马上熄火，短期内活跃性还是很强。例如供需矛盾突出的深圳，即使“715”调控重压之下，楼市仍旧保持了一定热度，并且购房需求溢出到东莞等城市！说在最后，楼市调控确实会挤出非理性的炒作者，降低购房者的“涨价焦虑”，持币观望的人会变多，从而达到稳定市场的目的。

附：上海调控政策原文