华东区新开盘谍报:多地开盘节奏放缓,整体去化表现较好

区域市场综述

根据中指监测，2020年10-11月华东大区重点城市上海、杭州、南京、苏州累计开盘104个（较上个月减少47个），推出房源17584套。其中，刚需项目占比60.8%。各地在“银十”推盘节奏放缓，整体去化效果较好。新城千禧公园、浦发仁恒珊瑚世纪、滨江沁语晓庭、金隅森临澜府、云澜尚府、中海上园湾等项目由于区位优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。

上海：推盘节奏放缓，各楼盘开盘去化率均较好

监测5个项目开盘，共推出1259套房源，楼盘均匀分布于主城区及郊区，其中纯新盘项目3个，老推新项目2个。

半数楼盘价格持平。

推盘节奏放缓，半数入市项目在郊区。

各楼盘开盘去化率均较好。

上海：新城千禧公园（2020年10月31日）

• 价格优惠：当天认购优惠2万元。

• 认购去化：2020年10月31日本项目共推出308套房源，开盘当天认购278套，去化率90%。

• 客户定位：以刚需客户为主，年龄介于35-45岁间的客户群占比较大。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 品牌地产，品质高。新城集团开发，大品牌开发商品质有保证。

• 户型好，总价低。推出三种户型总价区间较广，户型方正南北通透且布局合理，总价400万左右价格合适刚需客户前来购买。

• 项目通达性好。项目距离轨道交通浦江线汇臻路站步行约1.6千米，距离高速入口约3.5公里，通达性较好。

项目缺点

• 医疗配套需进一步完善。

• 得房率不高，只有75%。

上海：浦发仁恒珊瑚世纪（2020年11月18日）

• 价格优惠：无。

• 认购去化：2020年11月18日本项目推出332套房源，开盘当天认购332套，去化率100%。

• 客户定位：以刚需客户为主，兼顾部分改善需求；年龄介于35-55岁间的客户群占比较大。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 品牌地产开发，产品类型丰富。项目整个社区由高层、洋房、别墅以及商业等配套组成，类型丰富。

• 交通便利，项目通达性好。项目距离在建轨道交通线18号线周浦站约1.7公里，通达性较好。

项目缺点

• 周边配套设施有待完善，学校、医院等目前处于在建状态。

杭州：入市楼盘量较上月大幅缩减，整体去化表现较好

本月重点监测项目开盘54次，共推出7618套房源；市区推盘节奏放缓，开盘区域依然以郊区为主，整体去化水平较好。

价格方面，杭州楼市并未受到低位供应以及蚂蚁暂缓上市较大影响，房价总体依旧维持平稳行情。

去化方面，整体去化率较高，25个项目开盘当天去化100%，占项目总量的46%；

本月杭州市场依旧未出现万人摇的情况，受9.4新政影响，大量摇号需求被推向了“非红盘”，总体中签率持续走低，许多项目都创下了“史上”中签率。

区域方面，本月开盘区域主要集中余杭、萧山和临安三个区域，共加推34次，推出房源4547套，占据杭州市区总入市量的60%左右；

本月主城区加推16次，钱塘新区、拱墅、江干、下城、西湖等区域均有开盘，且刚需与改善类兼顾；

本月纯新盘项目较少，仅10个，其中主城区占7席，郊区占3席，但各项目去化水平均较好，整体去化9.5成。

产品类型方面，类型依旧丰富，高层、小高层、排屋、合院、洋房等均有入市，其中高层仍是主力产品。

杭州：滨江沁语晓庭（2020年10月27日）

• 开盘详情：10月27日首推1#、3#、4#共计261套精装高层房源，户型建面约98-113方。

• 价格优惠：均价34000元/平方米（含精装修3500元/平方米）。

• 认购去化：开盘当天销售良好，去化率100%。

• 客户定位：项目处于拱墅桃源板块，主要面对周边地缘性人群和主城区外溢客户，购房者多以刚需为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 滨江出品，开发商口碑好，质量有保证；

• 临近地铁4号线桃源站，交通便利，且位于两个商圈（BMW综合体和宝龙城市广场）中间，居住舒适便捷；

• 主力户型为98㎡，户型小，总价可控。

项目缺点

• 项目目前周边配套皆未完善，仍属于空白状态。

杭州：金隅森临澜府（2020年11月10日）

• 开盘详情：11月10日，金隅森临澜府首开高层7、8、10、11#188套房源，户型建面99-139方。

• 价格优惠：40800元/㎡（含装修标准4000元/㎡）。

• 认购去化：开盘当天销售良好，去化率100%。

• 客户定位：项目位于江干区城东新城板块，购房者以改善型客户为主，兼顾投资需求。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 项目为金隅2020年森系焕新之作，引用滨江物业，品质有所保证；

• 项目临近地铁4号线明石路站，交通便捷；

• 项目西北侧规划大型15万方TOD商业综合体，一路之隔尽享城东大型丰富商业综合体：港龙城，三花国际，华润万象汇，东站西子国际。

项目缺点

• 项目紧邻德胜快速路，以后可能会出现交通拥堵，噪音，粉尘等问题。

南京：推盘节奏维持在高位，去化分化明显

重点监测37个项目开盘，共推出6735套房源，其中纯新盘项目6个，老推新项目31个。项目供应主体分布在多个区域，其中浦口（12）、江宁（8）、栖霞（6） 、六合（4）、雨花台区（4）、秦淮（2）、鼓楼（1），兼顾刚需和改善。

价格方面，苏宁檀悦50000元/㎡，开盘价揽湾玖筑16255元/㎡。

南京：云澜尚府（2020年10月28日）

• 认购去化：10月28日上午9点在凯宾斯基酒店开盘，首开1、8号楼，共计256套房源（77套对人才优先供应，77套对无房优先供应，普通房源102套），精装包3500元/㎡，首付8成。全部售罄。

• 客户定位：以改善客户为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 产品品质高，打造科技住宅，拥有五星级酒店式落客大堂、280 米的超长景观轴线、下沉庭院、观景长廊、社区中央会客厅、下沉的卡座区、800 米健身环道等。

• 位于南部新城大校场，主城最后一块可供开发的区域，位置好。未来还有机场跑道公园。

• 交通——距离目前正在建设中的6号线南京中医院站仅数百米；与3号线大明路站相距也不远，周边还有5号线、13号线、10号线东延线及16号线。

• 商业——项目周边有麦德龙、紫荆广场、万象都荟等商业中心，未来或将继续引进德基、恒隆等商业巨头，全面提升板块内商业配套水平。南京中芬合作交流中心也预计将在明年建成使用。

• 医疗——项目南侧紧邻大型三甲综合医院——南部新城医疗中心（南京市中医院），周边还有三甲综合医院2所，三甲专科医院1所，充分保障健康生活。

项目缺点

• 首付高，面积大，总金额较高。

南京：金隅紫京叠院（2020年10月28日）

• 认购去化：10月28日在百家湖金鹰尚美开盘，首开1、3、4号楼，共计292套房源，全部售罄。

• 客户定位：以江宁改善客户为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 紫京云筑占据3号线、5号线（在建）双地铁优势。一路之隔便是九龙湖，拥有一线湖景资源。

• 周边还有百家湖商圈、隔壁就是九龙湖商业中心（在建），商业配套高端。

• 现房销售，产品品质高。

项目缺点

• 单价较高。

苏州：推盘节奏加快，纯新盘项目增多

监测8个项目开盘，共推出1972套房源，多数楼盘位于吴中区、吴江区，其中纯新盘项目4个，老推新项目4个。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，多数楼盘价格与往期开盘价格持平。

新开盘优惠活动增多，但优惠力度整体较小，部分项目按照备案价销售无优惠。

刚需、刚改型客户群集中于30-35岁左右，改善、高端改善型居住型客户群年龄段主要集中于40岁以上。

苏州：中海上园湾（2020年10月30日）

• 价格优惠：无。

• 认购去化：2020年10月30日本项目推出162套房源，开盘当天认购155套，去化率96% 。

• 客户定位：以园区（湖东外溢、青剑湖）改善客为主，少量相城及其他区客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 低密度生活居住区，靠近中环北线，自驾出行便利,。

• 品牌房企，精装房源。

• 区域内长期稀缺房源在售，项目产品贴合客户改善需求。

项目缺点

• 总价预算较高。

• 目前周边暂时没有地铁配套，公共出行还是依赖于自驾。

苏州：龙湖泱望（2020年11月06日）

• 价格优惠：无。

• 认购去化：2020年11月6日本项目推出232套房源，开盘当天认购120套，去化率52% 。

• 客户定位：以吴中城区及城南地缘客户为主，置业目的主要为改善自住，购房群体主要集中于30-40岁的中青年。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 地处核心地段，发展潜力大。

• 生活配套完善，自带商业，双轨上盖，交通便利。

• 品牌房企，精装房源。

项目缺点

• 项目容积率高，小区太密集，靠近商业太近，存在一定的噪音问题。

本月开盘

表：10月24日-11月20日部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。下月预告

表：11月21日-12月18日部分典型项目开盘信息

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