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近日北京交通委正式宣布：北京地铁公司正在研究打造“两纵一横”的城市三大通勤走廊，同时将构建多条职住联络线。
这意味着北京正在加速城区人口逐渐郊区化的进程。
其中：D点为终点，O点为起点。
在西二环至西四环之间建立“西部纵线通勤走廊”：以中关村、丽泽、总部基地等为D点，形成南连房山大兴、北接昌平的O-D-O簇轴。
在东二环至东四环间之间建立“东部纵线通勤走廊”：以望京、CBD、亦庄等为D点，形成南连大兴亦庄、北接顺义昌平的O-D-O簇轴。
在长安街沿线建立“中部横线通勤走廊”：以首钢、金融街、CBD、城市副中心等为D点，形成西接石景山、东接通州燕郊的O-D-O簇轴。
则意味着北京城市级“9大”职场中心格局基本确定，分别是：城市副中心、朝阳CBD、金融街、中关村、亦庄、望京、首钢、丽泽和丰台总部基地，这九大职场中心会持续做大产业集群。
同时提出“8大”居住版块，分别是：房山、大兴、昌平、顺义、石景山、亦庄、通州和燕郊，这8大居住版块将会加大居住用地供应，大力承接北京城区疏解人口。
“三大通勤走廊”的提出，意味着北京还是要将主要的产业留在“主城区”，同时加大了城区人口向近郊区新城的疏解力度，形成了“跨区域”式的职住平衡结构，大力发展跨区域级轨道交通来形成通勤。
比如在北京的西北部，以中关村及海淀山后地区作为核心职场中心，而以昌平为西北的居住中心，建立职住联络线，将西北城区常住人口疏解到昌平地区。
而在“中部横线通勤走廊”上，燕郊次出现在北京地铁通勤走廊的基本格局中，这就意味着以燕郊为代表的廊坊北三县地区已经进入到承接北京城区人口的基本序列。
从通勤走廊的格局看，廊坊北三县地区主要承接以长安街沿线为核心的职场中心刚需人群，包括国贸CBD地区及城市副中心地区，同时可以辐射到亦庄地区。
这可能将会给北三县楼市带来“质的变化”。
中国楼市自从19大以后，“房住不炒”已经写入党的19大报告，而且可能将会成为楼市的“长效机制”，这就给纯粹依靠投资客“炒房”支撑的环京楼市敲响了警钟。
整个环京楼市之所以在2016年下半年限购之后，量价同时“腰斩”，的原因就在于投资客占比极高，而刚需客占比太少，一旦出现政策转向，整个楼市预期立马崩溃。
2020年上半年燕郊楼市之所以能够量价回暖，最重要的原因其实也就是因为燕郊目前是北漂刚需最为集中的版块，自住需求比例偏高，“房住不炒”的背景下依然要买。
而未来五年，随着2022年8月京唐城际的开通运营，2024年平谷线的开通，整个北三县地区的楼市需求将会从“炒房为主”快速向“刚需为主”转变，北三县楼市未来五年会“稳步增长”。
未来五年，我们认为北三县楼市将会呈现跨越式的“稳步增长”态势：从2020年到2022年，属于市场修复期，北漂刚需的入住让市场进入缓慢修复的状态，从燕郊，到大厂，再到香河，整个市场面都需要修复。
2021年北京环球影城的开业，2022年大厂人大附中的招生和2022年8月京唐城际的开通是整个北三县楼市修复期的三大重要节点。
2023年到2025年随着北京公共城市服务的延伸，地铁、学校、医院等各种配套逐渐得到完善，北三县地区进入“跨越式”发展周期，尤其是2024年平谷线的开通运营，北三县楼市将会进入到新的历史。
7月30日的中央政治局会议上明确提出：未来城市群和都市圈的一体化发展要有更大的创新机制。
通州和北三县的协同发展未来还有更大的空间和文章可以做，在社保、医疗、交通、公共服务等多个层面上还可以实现更好的协同创新机制，甚至在十四五规划期间，可能还会有行政区划调整的重大利好。
而北京楼市对于北漂一族来说，“三限”难题将长期存在：限购难松绑，限贷难放松，城市难落户，资金紧张和孩子上学等问题都是北漂面临的非常现实的难题。
而以上问题在北三县地区都可以“迎刃而解”。
综合来看，在“房住不炒”已经成为中国楼市“长效机制”的背景下，如何提高区域自住型客户比例，实现“房住不炒”，将会成为环京楼市是否能够稳步增长的关键考量因素。
随着以燕郊为代表的北三县逐渐进入“北京通勤走廊”，北三县将逐步发展成为北京东部的“睡城”。
未来甚至包括北京部分公租房也将会安置在北三县地区，逐渐形成“工作在北京，居住在北三县”的“职住平衡新格局”。
北三县楼市“蓄势待发”。
大山说房2020-08-01 15:37:09
