2018年夏天北京万典律师事务所冯凯律师接到一个特殊的电话，电话的另一头是一位在非常有名的画家张女士，电话中张女士介绍她在郑州市某区某街道有两套房屋正在面临拆迁，区政府已经在2017年10月作出国有土地上房屋征收决定，她先生已经委托当地律师对房屋征收决定进行起诉，但是房屋征收决定的诉讼一审判决败诉，已经提起上诉。
初步接触律师，说明现状
在咨询中冯凯律师向张女士询问了区政府是否作出房屋征收补偿决定；其是否具有房产证、土地证；房屋征收补偿安置方案、评估机构选定是否向其征求意见；对其房屋面积有没有作出公示；对其房屋未经登记建筑面积是否调查登记等问题。经过询问之后，冯凯律师认为区政府作出房屋征收决定具有一定的违法性并就张女士咨询的问题一一进行了解答。但是因为张女士咨询的次日就要二审开庭，而冯律师在外地开庭时间冲突，张女士就遗憾的没有委托冯律师。
事态紧急，正式委托律师
2018年11月底，张女士又给冯凯律师打电话，告诉冯律师区政府刚刚对她作出了两个《房屋征收补偿决定书》，房屋征收决定的官司二审也败诉了，但是她认为区政府作出的补偿决定确实是不公平、不合理的。经过慎重考虑、多方打听，张女士认可北京万典律师事务所的口碑和能力，也认可冯凯律师的为人。于是在2018年12月张女士就房屋征收补偿事宜委托北京万典律师事务所办理，律师事务所指派冯凯律师、韩雷永律师办理案件。
律师介入，提起法律程序
冯凯律师、韩雷永律师接手案件后，经过仔细研究发现区政府作出的补偿安置方案中的部分规定是违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿的基本原则。同时《房屋征收补偿决定书》中的补偿内容也明显违背《房屋征收补偿决定书》规定，经仔细研究后冯律师、韩律师于2019年1月向郑州市人民政府申请行政复议，郑州市人民政府维持了区政府作出的房屋征收补偿决定书，后向郑州铁路运输中级法院提起行政诉讼，在诉讼时冯律师、韩律师提出以下观点：
一、被告区人民政府未对被征收范围内的房屋进行调查登记，其作出补偿决定遗漏原告未经登记建筑部分的补偿，复议决定对此事实的认定违背国务院规定和事实情况。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”
第二十四条：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”
被征收范围内存在诸多未经登记建筑，被告未依法对被征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，且调查登记结果未在被征收范围内公布，原告所有的砖混结构储藏室（7平方米左右）和原告阳台的一半面积属于未登记的合法建筑，被告未组织有关部门对此进行调查、认定和处理，补偿决定也没有对该部分进行补偿，明显属于违法。本案中是因为被告的原因未对储藏室和阳台进行调查、认定，复议决定认定的事实明显不符合客观情况。
原告所有的储藏室和阳台不是自己建设，而是购买房屋时就存在的，原告购买时支付了相应的对价，且储藏室和阳台对原告的生活有重大影响，现在被告对原告所有的房屋实施征收，就应当保障原告的生活水平不下降，应当对此部分进行补偿。
二、涉案房屋的实际面积大于房屋所有权登记的面积，补偿决定依据房屋产权证书进行补偿的对原告明显不公平。
1、原告的房屋是在2005年办理的房屋所有权登记，当时适用住房和城乡建设部发布（GB/T50353—2005）《建筑工程建筑面积计算规范》计算房屋的建筑面积，该规范第3.0.18规定：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”
也就是说原告办理房屋所有权登记的时候，仅对阳台面积的一半进行了登记。
但是住房和城乡建设部发布的（GB/50353-2013）《建筑工程建筑面积计算规范》第3．0．21规定：“ 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。”
也就是说从2013年以后阳台面积在房屋所有权登记时会全部予以登记，被告作出的补偿决定给予原告产权调换的房屋自然也是将阳台全部登记在建筑面积里。
2、涉案房屋的阳台为全封闭式阳台，只有一个面需要封闭，其它的面都是楼房墙体，这样封的阳台就是全封闭式阳台。从户型图入手，直观分辨主体结构与非主体结构，户型图上黑体实心线条的部分是承重墙，非承重墙是空心的，窗户的画法，就是三线连接，主体结构内的阳台计算全面积。本案被告实施房屋征收时，应按照房屋实体建筑面积予以计算并对原告进行补偿安置。
结合上文，本案中原告房屋所有权证上登记的建筑面积比实际面积小，被告依据房屋所有权证登记的建筑面积对原告进行补偿，明显违反法律规定，对原告不公平。
三、被告未依法选定房地产价值评估公司，涉案房屋价值评估程序和结果严重违法，不得作为被告作出补偿决定的依据。
1、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”
第二十条：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定的通知第六条：“市、县级政府公告房屋征收决定后,由房屋征收部门在征收范围内公布房地产价格评估机构的名单、基本信息,并将协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。
被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构,协商一致的由房屋征收部门公布选定结果。被征收人在规定期限内无法达成一致的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者采取随机方式确定。采用投票方式确定的,参与投票的被征收人数量应超过被征收人总数的50%,超过50%的投票人选择同一房地产价格评估机构的为多数决定;采取随机方式确定的,可在摇号、抽签二者之中选其一。参与投票决定或者随机选定的房地产价格评估机构不得少于3家。以投票或者随机方式确定房地产价格评估机构的,应当由公证部门现场公证。”
本案中，被告未经被征收人协商选择房地产价格评估机构，被告剥夺了被征收人选择房地产价格评估机构的权利。被告采用代表抽签方式确定房地产价格评估机构明显违反法律规定。
2、依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”
本案中，房地产价格评估机构没有对涉案房屋进行实地查勘，没有对涉案房屋内、外部状况进行拍照或录像，房地产价值评估结果缺少事实依据，被告依据该房地产价值评估报告作出补偿决定没有事实依据，明显违反法律规定。
原告从未见过评估机构到家中进行勘察，更未在勘查表上签字，其中被告提供的《河南正达评估公司（住宅）现场查勘表》（以下简称“查勘表”）原告从来就没有见过，复议决定认定事实明显错误、不清。
3、《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”
第二十一条：“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估原告。”
第二十二条：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”
依据上述规定原告有对评估报告申请复核、鉴定的权利，但是本案中被告未将评估机构作出的评估报告送达原告，剥夺了原告对评估报告申请复核、申请鉴定的权利。
四、被告作出的补偿决定缺少法律规定的有关补偿协议的事项，补偿决定违反法律规定。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”
第二十六条：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条款规定的有关补偿协议的事项。”
补偿决定应当包含补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，被告作出的该补偿决定缺少货币补偿的支付期限，以及没有明确用于产权调换房屋的面积和价值，产权置换的房屋何时交房及交房的方式均没有明确规定，无法保障原告的合法权益，该补偿决定明显违法。
五、补偿决定依据的补偿标准远远低于周边房屋类似房地产市场价格，明显违反法律规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”；
《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条规定：“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。”
被告确定房屋补偿价格明显低于周边房地产市场价格，在被告所确定的补偿价格上，无论对于土地和房屋均没有按照类似房地产市场价格补偿，又低于类似周边房地产市场价值，严重低估原告的房屋价值，原告的房屋是出让土地上的房屋，不是划拨土地上的房屋， 被告确定的房屋价格明显不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求的不得低于类似周边房地产市场价值的规定。明显违反人民法院2014年公布的征收拆迁十大案例第二个案例，被告作出的房屋补偿决定依法应予撤销。
六、被告未对原告房屋的装修装饰进行评估，直接依据补偿安置标准确定补偿价值明显违法，远不能保障原告的合法权益。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
第十七条：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”
上述规定明确了原告的房屋装饰装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的由房地产价格评估机构评估确定，而本案中被告作出的补偿决定之前，未与原告进行协商，就由评估机构进行评估，评估报告还没有两名以上的注册房地产估价师签字，对装饰装修部分仅补助20393元，事实上原告于2013年装饰装修房屋花费27万元左右，被告对装饰装修部分补偿明显不合理，评估报告形式明显不合法，不能作为对原告进行补偿的依据，补偿决定应予以撤销。
七、原告房屋产权证上登记的建筑面积实际为套内建筑面积，补偿决定未能正确作出，补偿不合理、不合法。
原告持有的房屋所有权证登记的建筑面积实质为套内建筑面积，被告未依法对涉案房屋入户调查登记，其作出补偿决定缺少事实依据，补偿决定对原告不公平、不合理，无法保障原告的合法权益。
八、补偿决定中没有对土地面积进行补偿，原告的土地为国有出让土地，但是评估机构作出的评估结果对土地性质并未进行描述，实际上原告的房屋属于比较少见的出让土地上的房屋，与一般的划拨土地上的房屋价值不同，补偿决定中遗漏对原告土地面积的补偿，对原告明显不公平。
九、被告无权对原告作出涉案补偿决定。
《中华人民共和国土地管理法》第五十八条：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”
依据上述《土地管理法》的规定收回国有土地使用权应当经原批准用地的人民政府批准，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定征收国有土地上房屋的同时又要收回国有土地使用权，同时按照《物权法》规定的“房地一体，房随地走，地随房走，不可分离”的原则，房屋和土地应当一并予以征收。
本案中上诉人的土地是经过郑州市人民政府批准使用的，依据《土地管理法》之规定如果收回上诉人的土地应当由郑州市人民政府进行征收作出补偿决定，而不能由被告作出补偿决定，被告作出的涉案补偿决定明显超越职权，依法应予以撤销。
十、涉案补偿决定遗漏对原告其他补助费。
涉案补偿决定遗漏了本次征收制定的补偿安置方案中规定的其他补助费，比如说电话移机费、互联网费、管道燃气费、集中供暖、有限电视、自来水表初装费、电表初装费、空调移机费、太阳能迁移费、燃气、电热水器迁移费等费用，涉案补偿决定明显对原告不公平，依法应予以撤销。
十一、征收部门与原告及其他被征收人签订补偿安置协议时，关于安置租房补贴均按照30元/月/平方米进行补偿，但被告作出的补偿决定中临时安置费仅20元/月/平方米，该补偿决定明显不合理，不合法。
十二、原告的房屋实际根本无公摊面积，而被告产权调换的房屋是高层建筑，按照现行的公摊比例为20%-28%左右，涉案补偿决定给予原告的房屋，无法保障原告基本居住水平不下降，对原告明显不公平，依法应予以撤销。
协商一致，张女士撤诉
本案于2019年6月27日开庭，庭审后人民法院组织原、被告双方协调。经人民法院一个月时间的协调，双方就补偿问题达成一致意见，签订补偿协议，张女士向人民法院撤回了诉讼。
权力的主张者，公正的自由人
张女士撤诉后为北京万典律师事务所题字“权利的主张者、公正的自由人”
北京万典律师事务所
2020-05-25 10:17:43
