我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐您好，600左右全款买2居，不贷款，在北工大附近上班。 考虑双井九龙山百子湾地铁沿线，或者青年路板块。麻烦从居住质量和投资两个角度，把这两个区域可选的房子分别排个顺序，溢价，跑盘的情况也说下。朝阳其他区域要是有好的推荐也可以说一下，谢谢！

回答：双井800以上才有性价比，建议以九龙山百子湾为主 苹果社区＞后现代城＞沿海赛洛城 朝青板块：朝阳无限、朝阳园 其它区域翻下之前精华帖，有过介绍

提问：房姐您好，幸识！请教一下： 1.首付融资。刚需首套尚缺首付90W，看您有提及不要用xyd，我理解消费贷可能亦是如此，关于首付融资，不知您有什么建议？（出身农村，亲人基本无钱可借又不想麻烦朋友，收入尚稳定，与女票税前年薪约90，主要急于当下。） 2.购房时间。您提及年前购置完毕，但鉴于明年7月方有资格，您预计劲松双井80平米左右刚需房单价上涨幅度大约多少？ 以上，感谢您的耐心回复。

回答：主贷人尽量无负债，用其他核来下贷，也是常用操作 明年也不会大起大落，不用太着急，7月入也可，提前计划好资金

提问：房姐，你好！最近看说成渝经济圈是下一步重点打造的对象，请问德阳的房产值得投资吗？

回答：成渝属于第二级城市群，这样的还有8，9个，都是重点发展，所以你也懂的。 德阳属于3线城市，长期看只有一线才有房产投资

提问：房姐是否了解廊坊东方大学城内的的荣盛花语城这个项目，现在均价一万二，而且说外地的不用社保也能贷款买，靠谱吗？未来是否有空间？

回答：廊坊没有投资价值，环京只有燕郊，不必一定要投资环京周边 可以考虑沈阳，未来有赚钱效应和购房资格后再入北京更好

提问：智慧房姐，本人47岁，工作稳定，现有两套房用于出租，每月1.3K。另外可全款购买1100万房产，但为了使用杠杆，想贷款一部分，只能贷20%。低评估550万，税费50万，可以贷款105万；中评估720万，税费60万，可以贷款135万；高评估910万，税费80万，可以贷款170万；选择高中低哪种方式更合理？或者直接付全款，在做抵押方式，更利于资金的筹划？

回答：这种肯定低评买，税费高全款是最合适的，试试将税费加入房价计算你就懂了 后期提高资金利用率再做抵押是正确的

提问：房姐您好，先说一下我的情况，毕业两年多，拿到工作居住证，算上公积金大概有130w，预计也就凑130w首付了，首套首贷，之前一直关注您，这两天跑了东三东四的房，辛苦您帮我参考一下： 八里庄西里：电梯16层两居，东西向，满五公房，355w，57.13p，87年钢混 六里屯西里：2楼无电梯，328w，50.37p，83年 甘露家园：3楼无电梯，323w，59.91平，82年 甘露家园：满二公房，2000年钢混，320w，58.5p 今天下午还会去团结湖附近看看 平常上班在东升科技园这边，或者有其他地方推荐吗

回答：350万总价位于血海市场，这里具备性价比和确定性的是核心地段的老公房。 即使是公房，也有很多标的是溢价的，主要在望京团结湖金台路甜水园十里堡甘露园双井劲松等片区可以淘到价格实惠的。六里屯和八里庄部分比较老排除，甘露家园比较老。 这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。通常北京优选房龄94年以后房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。 六里屯一带，好房子不多，需要精挑细选。要注意房龄和品相问题。6万和以内的可以淘一淘。

提问：你好房姐，我现在在十里堡附近居住，在国贸上班。希望换房到环境更好的小区，房子更大。新盘主要看了台湖（万科东望和翡翠四季）和未来科学城（金茂府，观承望溪，壹号庄园洋房以及翡翠公园）。二手房看了东坝奥林匹克花园。首套房，手里够首付的。这些地区和楼盘值得买吗？还有什么其他推荐吗？感觉还房贷压力比较大，有什么好方法吗？谢谢

回答：你好，原则上不置换。 不知道你的首套房具体什么情况，一般来说建议截断抵押首套房融资。限竞新盘并不推荐。 工作在国贸，就买在国贸。国贸一共只有个位数的小区，挨个看一遍就有大致感受。 金地国际花园是主要的，其次要到双井九龙山一带，7.5*200＋平的次新大面积复式或者大平层。 另外双井是北京目前的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好，适合手持三五百万以上现金全款抵押投资千万上下房产。 感谢付费！

提问：请问房姐 东恒时代二期 南北二居 单价多少合适 如果和富力城D区66平一居比 适合买哪个 目前人不在北京 只是想结婚前买一套sfsd落户 未来可能在上海安家 老公有上海户口 纠结合资上海买比较好的二居 共同写名 还是各自北京上海买正常的房子 谢谢

回答：东恒时代，虽然老点但保养还可以。缺点是位置好地势略不好，去四惠要走一段，去六号线十里堡就比较远。 价格看具体标的 一居不要考虑 如果考虑以后自住，合资在居住质量上肯定会高点

提问：房姐你好！宋家庄顶秀金石房子怎么样？13年两居91平，回迁安置房，不满两年。报价420万左右（不含税、土地出让金），中介说大约其他税费30多万。您觉得此房位置是否可以？是否适合投资，如果全款多少价格可入？谢谢！

回答：你这个就是市场价，全款再压低10-20，再算税费能省多少，算上税费420内可以考虑 这一片也可以淘一下红狮子家园

提问：房姐您好，我是北京二套，目前手头220+，目前的房子还有70的房贷未还。考虑到还款能力，只能接受150万的贷款，也即只能购买350（刨除操作成本和税费）的房子。请问：1、现房抵押经营贷-全款买房和民间垫资-全款买房-买的房抵押经营贷两种方式的利弊和操作成本？2、请问一下350的标的，满五贷款买房和不满二全款买房，在税费上能相差多少？3、想买朝阳的房子，有什么推荐吗？主要考虑投资。另，请不要把我的问题放到外部公众号上，谢谢

回答：现房抵押更好，民间垫资利率更高，风险也略高 差额要看评估价和指导价的差，评估价做的，税费都按指导价走 350主看东三东四老破小

提问：房姐，丰台得房子您推荐吗？丽泽现在适合入手吗。

回答：丽泽商务区是丰台十年的痛苦。 规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。 开盘价很高，过去套了不少人； 最近原本价格洗到差不多了，但突然规划又打折扣。 丽泽落到实地上的好处还不够多，但是跌宕起伏的状态，高额的起步价，我会回避。

提问：请美丽的房姐点评一下华樾北京这个项目 谢 谢

回答：华樾北京在善各庄，到望京不远不近 由于望京兴起，阿里总部设立在隔壁，给华樾带来了希望，定位对标望京府，价格对标橄榄城，在望京内环也就7.8万的当下，开到单价8万+。割韭菜嫌疑

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》