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提问：房姐可否点评一下这套1月21号成交的朝阳天鹅湾。
回答：67%的抵押率 需要买家付首付解押 以上两点背后代表的风险不确定导致折价，小到5%，大到50%。 不满五，大约是10%的价差。
提问：请问房姐，我看您一直不推崇soho现代城的房子，能说说具体原因吗？
回答：soho的产品本身口碑不好，一般不建议碰。办公类的住宅产权，要观察产品细节和市场接受程度，特别是以前有些住宅小区办公比较多，有些现在挂5折，但未来随着办公清退，或者人们的生活态度转换，可能会好一点
提问：房姐你好，新手入球，请教您：现有双井楼盘两套无贷，家人已现款认购天津京津新城独栋一套（800w+）、可在三月前毁约；手头无大额现款，请问现在情况下该如何操作以最优化现有配置？感谢感谢！
回答：不清楚买天津的目的，如果是投资不建议买那里 先让资金动起来，建议抵押掉两套双井楼盘，北京再入一套投资盘
提问：房姐您好，四口之家在亦庄有一个两居室（还贷中），有工作居住证。两年后外地独居老人要来投奔我们，但老人目前要求不和我们住一起，居住习惯不同，所以我们想投资再买一处房产，房票不到200万，一是满足老年人居住，二来可以保值或增值。而且要和我们住的要近可以互相照顾，这只是我的初步想法，但也可能是不懂投资的操作，而且再买是二套贷的很少。我们怎么做才能让利益化还能满足老人居住要求呢？
回答：如果还款能力没问题，可以走全款抵押买400左右的房产，主要两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大
提问：房姐您好！北京户口SFSD，夫妻月收入3W-4W，自住父母名下海淀白堆子地铁口78年55平二居老破小可卖450W。一，如优先考虑自住（父母住附近增光路，每天帮接三年级儿子放学）投资次之，换房请问如何选筹。二，优先考虑投资，自住可与父母合住或附近租房解决，请问全市范围内如何选筹？叩谢！
回答：海淀首先不考虑，溢价太高 可以考虑 朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资 目前未溢价区域也都集中在朝阳
提问：房姐说一下周庄嘉园这个盘吧，房子很新户型也好。
回答：周庄嘉园是一个巨大的经适房组团。 南里，B区，C区，3期B，3期C； 房龄和品质都有一定的跨度。 B区离地铁较近，C区综合品质较好较新到地铁距离远一点。 这片周围的几个问题： 1.房屋本身经适房 2.出租群租较多人员乱 3.大部分离地铁有一段距离，晚上不好打车 4.死角位置，基本只有向北走一个方向 5.盘量太大，很难拉评估或回避对手盘 买这里需要深耕作业的能力。
提问：房姐您好，请问九龙花园怎么样？是否有溢价？预算800万以内，有二胎，因此想买个在东边宜居，性价比高的小三居，请帮忙推荐一下，谢谢。
回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 九龙花园是双井典型的老破大标的。当然九龙花园的物业类型比较复杂，不同楼不同房源之间本身存在价格的差异。 这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万左右不到的标的，而小户型则价格在6万以上了，性价比就一般了。 若是能淘到单价4.5左右的标地，可以入手。
提问：房姐您好，朝阳后现代城6万的房可否能入手？采光一般，楼层低，挨着幼儿园
回答：后现代城物业类型复杂。 4.5-6万都有，要实地了解房源情况可以可以判断。 但是一般不买一居，后现代城也不作为上车盘，当前价格和产品定位和投资有一定偏离。
提问：昨天一口气看了所有关于商住的帖子。房姐一直建议商住止损，可是目前状况商住根本无人问津，不是降价的问题。本人有商住一套在西三环吴家场路的盛今家园，房本面积34平米，loft，目前租金6500，早就想出手。目前挂250万可议，已经两年了没有买家。请问怎么办。谢谢
回答：商住的价值是承接无法上车的溢出人群，现在直接限购导致商住失去了市场定位，政策不放开，流动性短期解决不了 我的建议是如果短期出手不掉，做好持久战准备， 1. 对房屋装修，凤变冰 ，提高租金盘活现金流 2. 如果无贷，建议抵押掉，投资一套住宅对冲损失
提问：房姐您好，最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚，南北向三居，面积166，目前报价1030，单价6.2万，房子在顶层。满五的，请问值得入手吗？
回答：润枫水尚以前是典型的溢价盘，不过近半年价格略有回吐趋势，单价6万+可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右，如果价格能再砍一刀，降30万，单价6万左右入手是了。 具体谈多少，看业主卖房的紧急程度，你跟中介配合下，砍砍价。
提问：房姐你好，sfsd刚需首付260子弹，大兴中海寰宇时代怎么样？在望京上班，想买新房，看上这边88平米户型的性价比。家里新房情结比较重，但是理性上来看是不是还是考虑二手房好一点？想尽快入手，求建议，感谢啊。
回答：中海寰宇时代还是别碰，纯住宅区离产业区也不近，未来发展不明，概率跑输大盘，在北京新房情节一定要避免，性价比来说二手房远超新房，260首付可以看看500+的次新小两居
提问：房姐，听说西港的赌博业崩盘了？
回答：诈骗网T开始清场，线下场所开始回流。 网T清理其实是好事，网T行业相对独立，自力更生，对于当地经济的带动其实不大。 西港如果单纯依靠菠菜也很难发展起来，旅游，港口，金融才是可持续资源。 澳门菠菜税一年3000亿，西港只有不到5000万，差距太大。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-02-28 08:06:11
