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提问：您好！北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月；石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

提问：房姐吉祥，最近想从燕郊换到北京来，我和爱人都是外地户口，在北京有房票，考虑在朝阳区买房，能接受的总价在400左右，燕郊的房子还未出。看过花家地附近的房子的小两居，我们买房的目的是为了小孩能在北京上学（还有1年半上小学）以及未来好换手，还请您能帮我们推荐一个比较合适的小区，万分感谢。我有贷款记录，在北京买算二套

回答：400万选筹范围从十号线东段到南段都可以选择， 从成寿寺到马家堡角门一带，95-2005年的小区 建议这一片都跑一下

提问：您好，北京已婚，lp北京户口，在机场工作。stsd在机场附近买了一套小房子，有按揭，能卖220左右，还剩40万贷款。刚生了小孩，想改善一下居住环境，顺便考虑孩子上学的事，目前夫妻两人月收入共3w左右，手里有40左右。希望能给点建议。 1. 看了公园十七区的限价房，90平490左右，按二套买的话，首付都不够。中介说可以想办法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，这期间又得租房又得还房贷，压力也不小。 2. 保留现在机场的房，去燕郊看了嘉都，距离机场近，但是40年的产权，不限购，75首付，75贷款。以后如果过几年孩子上学想换到北京来，怕不好卖掉，也很麻烦。 或者您有还有什么建议？

回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，可以出掉。 如果预估准确，220-40+40，220万首付，操作各方面得当，可以买到450-500万的标的。 关于限价房，可以在星球内搜索关键词。 限价房≠便宜。 顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。 公园十七区很贵。 你们完全不需要浪费钱买燕郊。 不管是首套还是二套，都可以贷足。

提问：您好，请问现在首付还差40w左右 用闪电贷那种合适吗？

回答：可以用 信用贷授信不使用的情况下不影响房贷，提出来了就受影响了，不可避免的你需要一段时间的短过。 建议换个人申请，按揭之前银行会要求你还清负债。

提问：房姐好，石佛营西里，十里堡北里，甘露家园，甜水园的甜水园东里、六里屯北里，酒仙桥的芳园南里、南十里居，总价300多点的，北京无房，购买资格有，北京算二套，想入手自住几年，未来在转卖，这几个小区选择按年代（80，90，00后）、性质(公房、商品房)，顺序如何？对比天通苑如何呢？还是说具体看小区的品质？现在准备买房了，请具体指导一下？

回答：这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。 六里屯北里和十里堡北里部分比较老排除，甘露家园比较老，南十里居相对差可以排除。 芳园南里应该是没有90年代不得以可以备选。 通常北京优选房龄94年以后房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。 老公房看地段取舍和价格的性价比。 天通苑和老公房不是同一类产品，价位一个500+，一个300-450万。

提问：房姐好，想在成都或重庆买房养老加投资，70万以内。您有什么推荐的区域吗？成都三圈层新房可以不用交社保。

回答：成都投资推荐 大丰，天回，书房，犀浦 重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸。

提问：房姐好！夫妻名下有一套回龙观2⃣️手房，去年在海淀永丰百旺杏林湾入手一套140平的3居09年的2⃣️手房6万一平，买时感觉淘到了笋盘，但从现在来看，同小区2⃣️手房随时出现低价盘（同户型比去年我买时还要低），当时因贷款限制，选择了全款，现咨询一下这个楼盘是否还存在下行的风险？是否需要止损出局？相对去年我亏了60万的中介费及相关税费？还是考虑持有？我选择的区域有没有问题？是否可以考虑将回龙观云三的房子置换的必要？如果置换？选择哪个区域比较安全与保质？您常说的朝阳区我不熟悉，本人对海淀相对了解，永丰百旺杏林湾3⃣️居次新房板楼电梯洋房随时有6万左右的总价在850万左右的房源，是否还有入手的必要？

回答：现在的楼市不能看短期，目前北京属于低位，之前涨高的楼盘，回撤一点很正常，楼盘本身不差的情况下，未来涨幅还会回归。 现阶段投资要持有5年以上才能穿越一个完整的熊牛周期，没事别瞎折腾，一进一出税费吃掉利润。 子弹250以上关注望京，new money，海淀是old money。

提问：姐，目前手里现金有200万，自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还，预备用父母的sfsd资格在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗？最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗？还是说应该看看板楼两居？头一次买好迷茫求指教

回答：一居不推荐，多跑盘实看，北京各小区内部差异大 你的情况建议选择普通住房，税费低的选筹。 目标一是6万*75平的方正老公房三居，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。 其次是单价6万*75平的2000年左右小区，品相需要仔细挑选，集中在青年路甘露园，望京这几个地方。 另外单价5-5.5万2000年左右小区，在酒仙桥，6万05年左右次新，酒仙桥，宋家庄一带

提问：房姐，台湖万科东望90平三居可以买吗？您好像说不让碰这个盘，能不能简单说一下原因呢

回答：典型的远郊CEO盘， 距离远，没有明显的大型高端产业带，很难聚集大量涌入人口，万科品牌溢价后期会长期横盘

提问：房姐，首房首贷，首付200w，月供可承担1.6w。最近看了常营片区，新天地2房490万，管庄北二里二房或小三房420万，苹果派两房460万，汇鸿家园三房480万，感觉现在常营片区都有点溢价呀，纯粹是想投资持有5年卖掉，房姐大大有什么建议吗？

回答：常营5万左右的可以考虑，当前依然是可以淘笋的区域 需要大量的跑盘，光看app是不行的 北京持有5年属于正常操作

提问：房姐你好，北京首套首付170，刚需用，上班在朝阳区高碑店，如果换工作也是互联网公司，将来应该北边多一些。看了一下目前价格，现在能买得起的就是双桥管庄地铁附近如，垡头附近，大兴瀛海的兴海园；西红门地铁附近；天通苑附近，正好是四个目前的洼地，能帮我分析一下如何选购？平衡好居住，工作和未来价值吗？另外我还想奢求三居，无法实现再选择两居。麻烦您帮我分析一下，让我大概有个方向！如果您推荐某个区域，顺便帮我推荐一下那个小区比较性价比高！谢谢

回答：你好，如果未来在北边工作，天通苑其实是更好的选择。 望京，后厂村都不远，加上未来科学城利好，天通苑未来价格会逆袭。 天通苑3-4居大户型，性价比高的都集中在500万左右。子弹170，勉强可以够上。 天通苑选筹可以参考精华主题

提问：家庭收入：88年夫妻税后现金年收入60W（年度俩人开销20W，当前无重大支出，考虑2年内要孩子） 当前自住房产：北京望花路西里18年初买的首套房，楼层3层，房本面积58.9㎡，总价363W，买的85年的“老破小”。首付等花了160多万，贷款200w分期25年，月供1.2W。（感觉买贵了么？）一居改两居了。 现在有：40W现金，父母广东兴宁市有一个35W老房打算变卖。 诉求：买80到100平米房，1老人住2投资保值，老公预计在东莞樟木头镇贷款购买，在网上网上看了行情，1.5W一平，二手房，我感觉南方太贵了。我想在北京周边买。 问：在东莞买房预计花费150w，有投资或保值价值么？

回答：望京还好，长期看不会亏 如果东莞有自住需求可以买，东莞投资长期看好，注意不要买远郊ceo盘 150在北京周边没有好的选择

提问：房姐好，我们现在手头有550-600首付，置换，需卖一个小两居，甘露园附近。我们现在孩子十个多月，想换一个综合各方面都还可以的房子。目前初步确定在东四环附近，您有哪些小区可以推荐呢？至少两居，85 平以上。

回答：你好，子弹600，选筹范围非常大，望京。 望京的主要开发时间在2000年前后。 当时流行大型的塔楼建筑，所以你能看到望京西园一二三四区，以及一些当时的刚需住宅小区，望京西一片，基本都被高塔填满。 随着外企入住，不部分较为高档的小区开始有一些低密度的板楼出现，主要是宝星，慧谷，大西洋，果岭里等小区，相对品质高一两个档次。 剩下也有非常多的公房社区，花家地，利泽西园，南湖，夹杂着苏式六层板楼和90年代的老塔楼。 望京整体不是很便宜 追求品质盘的如果有低价可以考虑，比如融科橄榄城8万 稳妥的，华鼎世家6万

提问：向 北京房姐 提问 请问房姐 百环家园的110平两居室，都下来650左右，可以上车么。或者酒仙桥一带两居的比如风景线，晶都国际，大概也在680左右 哪个更有投资价值呢? 或者还有更好的投资标的可以推荐? 犹豫不定 希望您指点 0 0

回答：百环家园小区内停有很多车辆，人车不分流，环境较差。楼道较旧，电梯楼，物业管理整体较差 晶都国际更推荐

提问：房姐好，您之前说不建议用二套贷款，而是找垫资全款再抵押7成，相当于首付3成。想问下具体怎么操作，是找中介还是银行，需要有公司抵押还是个人就行，利息和贷款年限大概多少，谢谢！

回答：垫资找贷款中介，担保公司 当然，如果你的资质比较好，不需要包装，也可以自己去银行申请 利率根据你的资质不同，申请的产品也不同，一般推荐企业经营贷，20年 利率6%以内都可以接受。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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