我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好： 1）本人已婚，北京无房，工作居住证，外地两套均在lp名下，在北京用房贷合同取过公积金，办li后是否可算首套？ 2）目前xj50，年入60，卡额50，xjd没办过，预计可操作50-100，首付凑200，未来一两年外地房产可变xj300左右缓解压力，目前想在北京上车，考虑孩子上学，现在算是入手时机吗，可考虑的区域、选筹有什么建议？ 3）公园十七区、万科望溪这类盘可以考虑吗？ 4）考虑上学，tty和hlg哪里更有优势？或者有其它推荐区域吗？ 谢谢

回答：具体看征信 外地2套贷款体不体现 不体现就算首套，查一下征信报告 可以入手，目前早上车好，重点看东三环东四环 这两个都贵了 如果200首付这边没有太高性价比，如果500首付重点看望京板块

提问：房姐，十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢！

回答：珊瑚湾，新华联丽景。 小区只有一排。 朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。 这个小区选筹有一定风险和难度。

提问：房姐总好，这次总算加入了，去年在你这里买的tty涨幅喜人，谢谢你们帮忙建仓！ 还有个问题，为什么现在说北京的趋势是在下跌呢？除了少数有涨是大行情还在下降吗？还是说以后都要下降？

回答：首先恭喜 这个问题之前也有人提到过。 2017年以后，北京市场的情况是：90%的房子比合理价值更贵。 在2017年317连续十几个政策之后，楼市美好的外表被扒干净，利空情绪占据力量。 导致的就是就是，存在溢价的，大部分都会逐步回归； 而此消彼长，一些被低估的在这个阶段就产生了轮动上涨。 表现出来的结果是：45%的房子趋跌，45%趋平，10%上涨。 10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊，CEO，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。

提问：房姐您好，我还想问下二套160的子弹，我最近也在看房，您看朝阳十八里店和垡头那边建议吗？有几套还行发现首付差点，您建议我们再攒攒钱等等还是现在直接借钱买呢？对于跟房主面谈砍价有什么建议吗？请问房姐有代砍价服务吗？

回答：垡头不建议看，这边的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 160首付，老公房是主力选筹， 砍价有写过相关文章，精华帖里面找下

提问：向 北京房姐 提问 请问房姐 百环家园的110平两居室，都下来650左右，可以上车么。或者酒仙桥一带两居的比如风景线，晶都国际，大概也在680左右 哪个更有投资价值呢? 或者还有更好的投资标的可以推荐? 犹豫不定 希望您指点 0 0

回答：百环家园小区内停有很多车辆，人车不分流，环境较差。楼道较旧，电梯楼，物业管理整体较差 晶都国际更推荐

提问：房姐听取之前建议，目前主要看十里堡附近房子 朝阳家园、城市广场和海华堂有几个房子在预算内，想请教这几个小区之间选择，有没有排序？

回答：朝阳嘉园与京棉新城在同一小区，但确是商品房，由两栋塔楼组成，单独的物业管理，楼道整洁不少，没有杂物，小广告也少很多，大概是由于户型面积较大且在小区南侧，距离朝阳路近有车声，距6号线略远，均价不到5万，以100平左右二居和140平左右三居为主，户型方正，厨房设计很奇葩，窗子都开在屋内，阳台都很大，是寻找大面积低单价房源的社区。 城市广场是一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。 海华堂2008年的小区，小区由两栋33层高塔组成，3梯10户，楼体设计东北、西北两个方向的房屋都有倾斜角度，可能是考虑到大家采光做到雨露均沾，但现在看起来很怪异，整体以紧凑户型居多，户型结构中等，很多房屋又斜角，物业管理一般，均价5.88万元，距十里堡地铁站不到500米，两居三居均价差别不大，两居以单一东、西朝向为主，三居东南、西南朝向，可关注500万左右90平两居，130平5.5万以下单价适合全款再抵押方式购买。 这3个盘都还不错，具体看单个选筹价格区间再来定夺

提问：房姐好，石佛营西里，十里堡北里，甘露家园，甜水园的甜水园东里、六里屯北里，酒仙桥的芳园南里、南十里居，总价300多点的，北京无房，购买资格有，北京算二套，想入手自住几年，未来在转卖，这几个小区选择按年代（80，90，00后）、性质(公房、商品房)，顺序如何？对比天通苑如何呢？还是说具体看小区的品质？现在准备买房了，请具体指导一下？

回答：这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。 六里屯北里和十里堡北里部分比较老排除，甘露家园比较老，南十里居相对差可以排除。 芳园南里应该是没有90年代不得以可以备选。 通常北京优选房龄94年以后房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。 老公房看地段取舍和价格的性价比。 天通苑和老公房不是同一类产品，价位一个500+，一个300-450万。

提问：房姐好！因为小孩上学，准备搬到亦庄居住6-7年，改善型，目前手里现金1300-1500可以使用。看了亦庄河西几个改善型新盘，金茂、海宴、唐颂等叠拼和合院，也有大平层，我们比较在意居住环境和物业。请问：1. 感觉亦庄河西新盘有些溢价，目前价格是否适合入手？哪个盘更好一些？金茂上叠适合，中叠有院子但贵了300万，如果要买哪个以后更看好？2. 另一种方案是在东三东四环买个先出租，以后再搬回城里。是否有适合的项目推荐，租售比相对更好一点的？哪种方案更适合我们，哪种方案更保值？谢谢！

回答：你好，我的建议是逐步优化换筹到朝阳。 亦庄不适合总价700万以上的标的，金茂这几个楼盘里，金茂综合，但金茂本身就是CEO（其他几个更差。） 3年以后的事情，你都说不准的，上班的地方不适合投资，那就先租房。 租房是几万几十万的事情，买房是几百几千万的事情。 你的现金足够多，亦庄本身也装不下，只有朝阳适合你。可以买2套品质3\/4居，甚至一套星河湾了

提问：房姐你好。有两个问题请教：1、这几天又看了金港国际的一套150平多一点点的四居，全明把边户型。要价1229，还没最后谈，您觉得多少拿下比较合适？2、我名下有贷款记录，即使和我老公办了离婚，也是二套房资格。这样贷款就非常有限。这种情况下，我是把现在名下房产剩余的几十万贷款还掉后做抵押贷划算还是直接卖掉房子划算？我现在的小区房价偏低。我很担心房价年后涨起来想抓紧买，但是一直没找到小区环境，地理位置，户型，价格都合适的房子。请房姐指教。

回答：1000+都要看标的才能谈价格，一房一价 如果抵押后资金能够，就优先抵押，现在市场不建议直接卖 可以有些取舍，把你关注的做个排序，每一套打分，再回头看

提问：房姐好，240万首付，新天地东向370万一居值得吗？还是亦庄的两居更有潜力？

回答：要看单价，不过你看的区域都属于溢价较高 八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大的老破小还是可以淘一下

提问：房姐你好！ 考虑在东4.5内改善自住，大3+小3居，无通勤和学区的要求，现拟购入1套公园大道170左右小三居（2大2小住）+丽水嘉园110左右小三居（退休父母地铁公交方便），子弹1000准备挨个dyjy，名下房已清空但有以前的贷款记录，征信月供没问题。以上情况配置如何，也考虑过2套富力城小3居觉得预算下面积小，或有别的推荐预算2套一次性总价1500+850，2套3居只要在东4.5内即可，受累参谋，多谢。

回答：朝阳公园西门，到亮马桥这一带。总价略低，空间大的总价一般1000上下，次新丽水嘉园还不错 其次可选丽都花园，也可以看看老小区碧湖居清净明湖。 富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 由于1-4居产品齐全，小区支撑力较强，所以出现捡漏的机会也很少。 同品质的小区8万左右考虑勉强可以入手。

提问：根据姐的选筹思路，重点看了望京和酒仙桥，对比单价后，觉得酒仙桥单价更低，现在看中了酒仙桥晶都国际的一个两室两厅98平，现655，精装修，18层，东南户型。想请问姐该房的报价是否值得入手？如单价高，多少以内合适？如无法谈到该单价内，能否推荐酒仙桥其他楼盘？最后一锤了，望姐抽空答复，多谢！！！

回答：晶都国际5万左右才考虑，这套单价略高，加上精装修溢价比较多。 建议再淘淘，新手没有淘笋渠道，可以试着砍砍价，单价控制在5.5内。 东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线等比较推荐

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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