当我们在谈论刚需的时候，我们在谈论什么？
房地产市场化的开启之时，是60后、70后踟蹰不前的日子。那时候要么根本不去想“买房”这件事，要么是受够了一家四口挤在一室一厅内，只想让空间宽松点，让阳台朝阳面。
那是一个从无到有，创造自己房产财富的过程；别说60后、70后了，就是很多90后，他们买套房的时候，都是量体裁衣、量力而行的。买房步，不看需求不看地段，先看看自己能承受多少贷款，拿出多少首付。
这就决定了，能买老破小，就买老破小；能买到市郊，就不会往市中心考虑；能买个一居室先当个婚房，是不会想到自己马上就要娃了……对楼市的谨慎，对负债的恐惧，对房子认识的保守，虽然限制了房子到手后的幸福感，但客观上盘活了整个市场。
因为所有项目都有人考虑，所有老破小都有人接盘——那时候，只是时间问题。因此，这一波楼市之前，小户型还是有前途的。
但是现在时代变了。
当前的年轻人，首次买房不会再像他们的父辈那样，量力而行，青睐小户型。
为啥呢？因为他们的大环境，已经不再是房子从无到有的过程了，而是建立在房屋“温饱”的前提下——他们的父母，几乎或多或少，都有了自己的房产；居住对他们而言，已经脱离了基本的需求，而是一种生活的品质的追求了。
反观我们的房地产市场，近十年可以说是毫无创新的十年，开发商也好，建筑设计也好，市场反馈也罢，都会把一大部分项目，放到“刚需”的层面上来考虑。这不但限制了房屋设计的思路，导致房子千篇一律，更是让整个市场沉寂在一种“庸俗实用主义”的风气中。
但这些是新崛起的年轻人不买账的。
从他们的消费观就可以看出，新奇、个性；功能是需要考虑的，审美及其内在的价值更是需要考虑的。
比如汽车消费。过去某品牌的沉稳，甚至有些老气的“套娃”设计，深得80后一代的心；当不上处长，就去开处长坐的车，一种成功人士的感觉油然而生；但如今的车市，最为吸引年轻人的，不是别人怎么看，而是自己怎么看，日系的魂动设计逐渐成为了他们认可的主流。
这就是时代发展之下，面临的审美变化。
房子也不会例外。
说这么多，现在该出结论了。
那就是当你执念于你的老破，抛弃它固有价值的因素，不仅仅是折旧，也不是拆迁无望，更不是配套落后，而是市场的风气变了。在上一轮楼市的热潮中，还有“抢到就是赚到”的疯狂，让所有房子都有归宿；但随着市场的冷静，议价空间的增加，外加市场主体的变化，都决定了未来的小户型、过时的设计、毫无亮点的位置等房产，都难以再获得过去的辉煌，至于那些还想着买老破小坐等暴富的人，不妨问问自己，这房子能撑到审美观念轮回的那一天吗？你的资金能撑到那一天吗？
刘磊房产评论2020-01-17 12:58:48
