国家统计局近日发布的《2019年1—9月份房地产开发投资和销售情况》显示，前9月房企土地购置面积、土地成交价款都有较大幅度下降，前者下降20.2%，后者下降18.2%，与此同时，商品房销售总额增长7.1%。如果用拿地销售比来说明房企的投资力度，前三季度房企投资力度相比去年同期明显降温。根据和讯房产统计的《2019年1—9月房企投资力度情况》显示，2019年前三季度房企拿地销售比平均值为26.85%，2018年同期平均值为32.56%，同比下降5.71个百分点。需要说明的是，选取企业以中指院2019年前三季度销售额前50强企业为研究对象，分别计算得出2019年前三季度和2018年前三季度拿地销售比，两者相减得出拿地销售比增幅情况。由于前50强企业中，部分企业拿地数据不可得，故未上榜。统计结果显示，上榜的35家企业中，22家房企投资力度相比去年同期减弱，13家企业投资力度同比增强。其中，福晟、合景泰富拿地销售比下降幅度超30个百分点；融创、荣盛和金茂分列投资增幅榜前三名。
房企重新调配拿地销售比：
融创、荣盛和金茂投资力度最强
前三季度房企拿地集中度显著。中指院数据显示，10企业1-9月拿地总额7789亿元，占100企业的35.7%；30企业1-9月拿地总额13907亿元，占100企业的63.8%，龙头房企获取土地资源优势凸显，行业集中度显著。1-9月，10企业拿地门槛为463亿元。不过，房企投资热情整体降温。和讯房产统计结果显示，今年前三季度，接近80%的企业拿地销售比在20%、30%%左右的水平，这意味着八成房企拿出两三成的销售款用于拿地。前三季度拿地销售比的新希望地产，也基本是拿地和销售各占一半的比例。紧随其后的龙湖集团、美的置业和蓝光发展，比值约在40%。这一情况与去年同期明显不同，去年前三季度，同样位列的新希望地产，拿地销售比将近70%，2018年前三季度新希望地产销售额共285亿元，企业拿地金额就达191亿元，拓展野心尽显。紧随其后的合景泰富、雅居乐、福晟拿地销售比都维持在50%、60%。其实，从土地市场的溢价率以及流拍现象也可以看出今年下半年以来房企的谨慎状态。中指研究院在10月份举办的市场形势及企业研究成果分享会上列举了这样一组数据：9月份土地平均议价率仅有7.8%，从今年4月份以来处于持续回落的状态。而9月份300个城市流拍宗数占到整个成交宗数的7.4%，这个占比从今年5月以来逐月提高。中指研究院研发中心研究副总监曹晶晶表示，这种趋势与大环境密切相关，今年730中央政治局会议整体措词都比较严厉，因此，接下来甚至明年上半年政策基调都不会有太大改变。这将会影响到企业的投资决策。太平戴维斯华北区在三季度媒体见面会上也提到，如果现状不改变，四季度或明年上半年可能企业拿地依旧会比较谨慎。而由于开发商审时度势的谨慎态度，政府在拍地前同样谨慎，可能会先跟开发商们沟通一轮，摸摸底。
央企国企机遇期：
金茂、首创、中海等值得关注
有消息显示，目前保利集团今年拿地预算只花了40%左右，大约为865亿元，还有60%的拿地预算未使用，账上资金大约为1300亿元，第四季度或将在范围开始大规模拿地。从中指院今年前三季度拿地金额看，保利发展加快拿地速度，拿地额为865亿元，位居榜单第三名。前两名分别为万科和碧桂园。其实，央企保利发展的投资强度显示出榜单的另一特征：央企国企投资步伐加速。拿地销售比增幅显示：中国金茂、首创置业、绿地控股、中国铁建、中海地产等排名都比较靠前。这几家企业，除中海地产投资下降了2.17个百分点外，其他几家央企国企拿地销售比均同比增加。其中，中国金茂增幅，增加了将近5个百分点。另外值得关注的是，根据中指院数据，从9月住宅用地成交总价10的拿地房企来看，也主要为国有企业和大型房企，部分企业采取合作方式拿地。入榜地块中，共有6宗由国企参与竞得，占10拿地总额的58.3%，包括保利等央企，以及陆家嘴、中华企业、杭州地铁等地方国企。据和讯房产观察，之所以这几家央企国企今年投资力度加大，与企业销售额增加有紧密联系。和讯房产对比发现，统计的企业中，除了绿地控股今年前三季度销售额同比下降了341亿元外，其余央企国企销售额同比均上升。对此，某证券分析师曾向和讯房产表示，国企央企的销售弹性较强。不同于民企2015年和2016年普遍开始加大杠杆扩张规模，央企国企集中加杠杆的时间为2017年和2018年，如今，在金融政策收紧、民企融资成本又高时，民企扩张速度受到限制，央企国企背景的房企融资优势就凸显出来了，体现在发展速度上就是今年或明年销售额的增长。销售好，融资强，意味着企业有很多资金去拿地。中指研究院常务副院长黄瑜也认为，国企央企投资步伐保持高速，后期业绩值得关注。亿翰智库首席分析师张化东表示，房企的资金压力是比较普遍的，现在的情况可能比18年还困难，所以现在房企促销基本是以回款作为导向。投资上，大家审慎程度更高了，企业非常明显的是继续回归一二线，并且也不是所有区域都做。这段时间大家拿地的机会比价多了，普遍企业往外投的钱还是比较审慎的。但是，国企和央企土地获取还是有优势，不过力度上还是会有一些收缩。今年，北京首次设定商品住宅用地年度供应下限为300公顷。有数据显示，前七个月供应还不足100公顷。这意味着四季度土地市场将加大供应，不排除四季度央企国企或头部企业等具备资金实力的企业将继续加大拿地力度。
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和讯房产
2019-10-23 00:34:35
