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大快人心!房企降价力度已达30%,真豁出去了?该不该买房?

十三画生 2019-10-11 01:40:00

过去20年,哪个行业创造的财富?毫无疑问所有人的答案都不约而同,那就是房地产行业。过去这些年房地产行业的迅速发展大家有目共睹,倒退回去20年,楼市几乎涨了20年,且房价涨幅远超工资涨幅,几年翻一番的情况也发生过。但经济发展在无限受惠的同时,越来越多的国民在感叹房价已高不可及,靠工资收入一辈子也买不起一套房子。

有房的人房子越来越多,空置不住也不出租的现象屡见不鲜;有刚性需求的人,怎奈掏空几代人也凑不够一套房子的首付,贫富差距越来越大。然而各大城市丝毫没有暂停的意思,土地财经是城市发展的命脉,托底房价成了每一个城市执政者的必修课题,地产经济的确让经济数据越来越好看了,但是殊不知,实体制造业的发展滞后疲弱,却在无限透支城市的未来——房地产的迅猛发展对于其他实体行业的发展,挤压效应日益突出。

这一切的畸形发展,止于2016年底的“房住不炒”。

不得不说,在房住不炒不断贯彻落实的三年里,房子的溢价空间的确在不断缩小,虽然调控没有让房价一夜回到解放前,但是当前的楼市已经渐渐稳定下来了,而且很多政策高压的地区房价还出现了不小的降价幅度,较之前两年还是有很多可圈可点之处的。

然而的变化还是供需两端的关系越来越清晰了:开发商以及炒房客的房子卖不出去,刚需消费者不愿意买房。楼市已经发生了逆转,以前是大家抢着去买房,但是现在已经不会再出现“万人抢房”这样的事情了。不是危言耸听,现在最让卖房者头疼的事情恐怕是,即使他们愿意降价卖,也压根找不到接盘者了。

很多人说,不要再自欺欺人了,你总说房价降了,为何我们这里的房价还在涨?事实真的如此吗?恐怕不是!说这话的人要么是自己刚买过房,为了寻求心理安稳,不敢面对现实;要么就是投机炒房客,容不得任何人触动自己的切身利益。

因为现实告诉我们,房价的确降了,且有些城市的降价幅度颇让人意想不到。其它几个月的数据就不说了,说一下最近的情况。有数据显示,为促进库存去化,房企这次豁出去了,在“金九银十”的降价力度达30%。最近不少房地产企业销售大增,基本上都是采取降价促销的策略。其中富力地产报告显示,该公司总体平均房价由上年同期的每平12300元降到今年上半年的10400元,同比下降15.5%。我们之前说过,富力负债率高,且公司现金储备不是那么充裕,这几个月一直在找钱,降价出货其实没什么可意外的。

降价促销能否成为房地产市场的主流模式?对此,社科院前研究员易宪容给出了答案:对于以往的中国房地产市场来说,降价促销可能是天方夜谭的事情。但是对于现在的市场,降价促销早已蔚然成风。

基于此,有人提出未来房价会不会重回15年时的水平?我不止一次说过,部分开发商因为资金链问题采取降价促销积极卖房的态度,真的不能一概而论是楼盘房价下跌。虽然侧面反映有些城市楼市开始出现疲弱,但是真不能天真地认为未来房价会持续大跌,是顺了自己的心意,一路跌到三五年之前,人人都买得起的地步。

但这不代表房价不能跌,有些专家疯狂鼓吹房价“永涨”更是不能轻信。因为房地产市场近期的三点巨变,的确显示今年楼市与往年有很大不同,这些变化对于购房者做出选择有非常关键的影响:

一、国家宣布“经济发展不再依靠楼市”。房地产地位大变,未来几年房价真悬了

过去这些年房地产的确称得上是支柱产业,它对经济的贡献有目共睹。很多人评判楼市时坚定认为房价还会一直涨,其实正是受这种思维的影响,经济发展需要房地产,所以房价不可能跌。

持有这种理念的不再少数,但今年7.30之后,我要泼一盆冷水了:国家对房地产的定位发生巨变,“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段”的口号一出,释放的信号也很明确:过去经济发展离不开房地产,未来中国经济不再重走老路了。不靠房地产靠什么?取而代之的是高科技、实体制造、人工智能、大数据、教育、医疗等产业。

这称得上是对房地产有史以来的抨击。未来楼市会发生什么?细节可能很难预料,但是整体而言,绝不可能再出现过去那种疯狂发展,疯狂上涨的情景了。尤其是内外交困之际,房地产起到锚定作用,资金绝不会再大举流入房地产。房价如何走,大概率是真悬了,尤其是无产业、无人口、无资源支撑的欠发达边缘城市,房价就更不能保证了。这一点,我敢断言。

二、资金不准流入楼市,大佬争相做减法,房价“永涨”神话早已破灭

为什么越来越多的人开始动摇了,不再坚信房价“永涨不跌”了?最主要原因除看到国家调控楼市的决心之外,还看到了中央银保监等部门对信贷方面政策的调整——严查严打严罚违规操作,严防死守资金流向楼市,杠杆用不了,买房没多少利润可赚了。过去这些年房价能一路涨着过来,说白了是资金大举流向楼市。经济学上喜欢说供需影响价格,在中国是个例外,若按供需论,中国房子早就不缺了,房价早就到头了,该跌了,但实质又是如何呢?

过去几年的旧事我们不提了,单看2019年金融政策的变化,想必大家都有直观感受,开发商和炒房客现在是有苦难言,缺钱从未像今年这么严重,归根结底是银保监、央行等多部门“联合作战”的结局。开发商这边,信托、发债、开发贷、国管等渠道都用不了了,叠加销量不佳、偿债期将至,开发商八面受敌;炒房客这边,银行利率上浮,认房认贷,严查资金来源……炒房此路不通矣。

都说融资收紧了,具体有多紧,对开发商又有多大影响呢,至于连融创这样的大房企也宣布暂停拿地吗?影响真的不能小觑——数据显示,9月份,房地产融资环比暴涨了45%。富力、泰禾、时代地产等多家房企,差点折戟沉沙于此,影响还能低估吗?

李嘉诚、王健林、潘石屹这些真正的地产大佬为何这几年都在做减法,抛售手中的房地产项目?答案很明确,他们提前嗅到了资金收紧的信号,早早降负债,实在是上上之策。那些后知后觉者怎样了呢?看看今年仅半年就有近400家房企破产,大家应该就懂了吧。

三、利率换锚背后,打击投机炒作,遏制房价上涨的目的很明确

最近一段时间,大家关注度的就是LPR房贷利率新政。

在新的利率机制未施行前,很多房产中介和开发商的置业顾问,连哄带骗地说,利率新政实施,买房要多花几十万费用。很多城市都贴出了利率新政前后的对比,真相浮出水面——什么新政后买房多几十万,都是忽悠人的,目的就是刺激你,让你赶紧买房。

利率换锚,杀伤力的,并非短期利率的上下起伏,而是将楼市利率与实体利率分离,从而实现“定向加息”的目的。直白点数,现在中央是铁了心的要遏制房价,房贷利率只准涨不准跌,这是对房地产领域的定向加息,杠杆越来越没有用的空间,炒房无机可投,间接达到坚决遏制房价上涨的目的。很多人看不明白,跟着白担心了一场,也有定力不够的,在中介的一番忽悠刺激之下,已盲目冲动做出了错误决定。

专家易宪容说,如果中国的房地产市场要回到“只住不炒”的市场定位上去,就得让中国房地产市场性质从根本上转变。即要由当前以投资为主导的房地产市场回归以消费为主导的房地产市场。本质上是让房价回归到消费者定价的水平上来。

这个观点我非常认同。就像曹德旺所言,城市是居民的城市,不是有钱人的城市,房子最终是要卖给多数普通民众的,如果它一直都是以奢侈品的价格示人,那未来总有一天会玩不下去。富人都有很多房子了,政策也会限制他们继续购买,那么未来开发商建的房子要卖给谁呢?不管是炒房客、开发商抑或是其它囤房群体,他们的房子最终是要刚需接盘,套现落袋赚取差价,如果房子的价格高到只有他们自己能买得起,还怎么玩下去。

所以,接下来的市场还得持续降温,因为现在的房价确实已经到顶部了。房住不炒,回归住房居住属性,都必须要把房价按回去一定程度,否则一切都无法实现。因此,无论是从房企的角度还是购房需求上来看,楼市下滑周期已经进入,而接下来的两年内或许大部分人过的并不会特别舒服,尤其是对于那些炒房者来讲,不仅房子不能抛售变现,还要看着日益下跌的房价和市场。

个人觉得调控做得还不够细致,现在大多数政策虽然是围绕“房住不炒”在做文章,但是核心还是忽略了千千万万的刚需购房者的利益。比如说银行房贷利率政策方面的调整,一刀切就是把刚需购房者也一并“打压”了。个人认为,未来在加大新房供给的同时,也要做好保障类住房、租赁市场的发展,毕竟不是每个人都买得起商品房。更更重要的是,未来的信贷政策要掂量多保护刚需购房者了,信贷差异还是要真正体现出来。

刚需到底该不该买房?

有人说,房地产大局稳定下来了,未来2-3年都不会有太大变化,没必要急着买房。可以走一步看一步。且未知因素太多,持有现金还是比较稳当的。从这个角度看,最优的选择,是过几年再买房子,差不多,不确定性的风险会降低很多。

投资炒房客的确可以照做,但是对于刚需购房者,我还是提倡按需行动,需要就买,不需要没必要去掺和,房价涨跌和你关系真的不大。什么叫有需要?结婚、子女入学、老人养老等刚性需求存在就叫有需要,一家几代人还挤在狭小的空间里蜗居,就叫有需要,情况已然不能再等待了,你还在学别人寻找时机,想着去抄底占便宜,住不上房真的要说句是你自己咎由自取了。

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