楼市又不安静了！那边广西桂林联合抵制开发商降价抛售的新闻还没凉透，这边又传来重磅大消息——恒大十一准备带头降价，这次直接打7折卖房！
从早上开始，各大地产群都在传言，“抢收王”恒大又在酝酿大招了，而且这次是许家印亲自挂帅主持今年的十一销售战略，据悉从明天开始实施仅次于2014年的主动激进销售策略。今年十一恒大为了卖房可以说非常给力，主要有两个杀手锏：1、三四线，基本全部执行精装修，卖毛坯价，算下来等于是直接7折甩货；2、付款到5成，即可无条件更名。十一黄金周是重要的营销节点，所以定的销售目标也不低，7天600亿，完成营销的管理人员给1/1000奖励，完不成的按末尾淘汰制，直接下课。
按照广西桂林开发商降价抛售被“抵制叫停”来看，恒大十一7折卖房这事十有八九有夸大嫌疑，恒大一定会赶在十一这个黄金节点促销卖房，但是在当前阶段，力度不见得会有如此之大。果不其然，随后有媒体通过和恒大方面的工作人员证实：此传言不准确，只针对部分城市的清尾项目或者楼栋有特批的特价政策。
通过恒大方面的回应也侧面证实了几个问题：
，恒大十一黄金周降价促销是真实存在的，网上传言的是“不准确”，而不是“根本不存在”，所以由此看来，传言很大一部分都可能是真的，我为什么如此坚定认为此事可能是真呢？还有一件重要事情不得不提，那就是许家印的造车梦，让他这一两年花了太多钱，恒大现在也急需要加快销售节奏，促回款，补充现金流。但具体促销政策还需要以恒大官方公布的为准；
第二，许家印挂帅主掌大局很大概率也是真的。今年3月恒大“全员营销月”，彼时也是他亲自挂帅，才有了3月单月销量547亿的狂飙战绩，十一如此重大的营销节点，尤其对很多房企来说，是一年中最关键的7天，深谙此道的许家印不可能不重视；
第三，这个十一黄金周，楼市又安静不下来了。虽然很多专家预言今年的“金九银十”会变成“铜九铁十”，但从目前开发商方面释放的信号来看，可能结果会有很大差池，因为大家都在调集兵力，想在十一这个关键营销节点上，再创奇迹。
文章开头说这些，没有给恒大打广告的意思，读者们千万不要误解，我们只是就事论事，我们今天主要是探讨开发商当前的处境，降价卖房到底会不会成为未来几个月的主流？以及基于此，购房者尤其是刚需购房者，到底该不该买房？专家们又是持怎样可参考的态度呢？下面我们来一一展开讨论：
首先，不管恒大“十一7折卖房”这事是真是假，其实都掩盖不了开发商缺钱着急卖房加快回款补充现金流的事实。我在之前的文中已经多次强调过了，开发商今年最担心的三件事已经都发生了：
1，融资环境收紧了，信托、海外发债、开发贷等融资渠道不可用或成本提高，6月份，佳兆业、华南城、新湖中宝等房企发行的美元债，年息率统统都超过了11%，泰禾最猛，前不久发行的美元债利率高达15%……毫无疑问，这使得开发商现在很缺钱，尤其是银行开发贷“断奶”，让很多开发商开始铤而走险融更高成本的钱来回更低利息的债；
2，销售业绩下滑严重，回款力不从心。地产火热时期，房子不仅好卖，融资也便利，银行、金融机构等大开方便之门，不愁没钱拿地，更不愁还不了债。但现阶段楼市调控政策紧逼，房价预期不足，购房者也打起了退堂鼓，现在的市场上购房者寥寥无几，前两年屡屡出现的“万人抢房”开盘售罄的盛况不再，取而代之的是开盘2成、3成龟速去化，尤其是三四线城市，正在经历棚改“腰斩”带来的直接影响，购房需求消耗殆尽，去化难度更大。非但如此，近两个月二手房源挂牌量激增，很多投资炒房客坐不住了，开始计划撤离了。所以才有了桂林开发商降价抛售，精装房毛坯价出售的传闻。背后的真实原因是，开发商非常缺钱，急需要通过卖房来加快回款，而当前时期挽回购房者的办法就是降价，正常价格卖房根本不可能；
3，待偿还债务高，尤其是短期债务，最为致命。2019年房企集中兑付的有息债务规模为6.06万亿元，这笔钱可不是小数目。前段时间爆出的“富力暂停拿地，全员卖房，到处找钱”的新闻已经证明了一切。而仅仅8个月就有300多家中小开发商申请破产清算，更说明房企很缺钱。
回过头来说房企不拿地就完全说得通了——缺钱背景下，开发商不是不敢拿地，而是有心无力，没钱拿地。看看万科，今年为什么能疯狂扫地，就是因为人家现金储备高，债务运行稳健，不发愁。所以才能在市场不好的时候，多拿地为未来2-3年储蓄力量。道理大家都懂，但是运营管理地产公司，不是每家企业都能做到万科那种境界的。所以市场大环境整体收紧，总有人会缺钱，总有人需要通过降价促销加快销售节奏，回笼现金渡过难关。
开发商可能有一万个理由“不降价”，但是缺钱这一个理由，就让他们不得不认输——降价卖房加快回款，是当下很多房企仅剩的可选之路。
其次，新一轮的开发商降价促销卖房潮会来临吗？答案是肯定的。尤其是重要营销节点“十一黄金周”将至，我敢断言99%的房企都不会错过这个大好时机。事实上，当下已经有城市有部分房企开始率先发力了：合肥有三个盘目前营销噱头比较高调，采取的是“特斯拉”的诱惑；广州增城番禺两个楼盘，直接降价2成销售；天津某超级大盘，据传直接优惠1/3销售，还因此引发了老业主的集体“退房”不满……
此外，来自社科院网站的信息显示，从近1年的房价总体走势看，剔除季节性波动，核心城市房价总体呈下降态势。与上年同月108.84点相比，2019年8月核心城市房价累计下降了2.4%。当前阶段房价已经处于名副其实的“下跌”阶段了，开发商如果这时候还坚持不降价，想成交恐怕很难。
再者，刚需到底该不该买房呢？地产大佬冯仑近日接受采访时是这么说的，中国人买房年龄偏低，购买套房的平均年龄仅27岁，而美国平均年龄是38岁。他认为这种情况未来会发生巨变，今后中国房地产会由住宅市场逐步转到租赁市场，国家鼓励租赁，年轻人会体面的找到不买房的理由。当然他本意并非建议大家不买房，只是如果是刚需，比如要结婚生子，或者说手里有钱，想要安顿下来，买个房子自己住，无可厚非，可以出手了；而如果是投资，作为资产配置，我认为目前还是应该慎重。因为有很多的“政策不确定”。
总结来说其实就是4个字：按需行动！但需要告诫仍然对楼市抱有幻想的人，房地产普涨时代彻底结束，过去那种买了房两三年房价就翻一番的造富神话不会再上演了，而且未来利益分配、产权、税收等都不确定，真的没必要投资炒作楼市了。
确实，房地产市场高深莫测，未来如何演变不是常人所能参透的，靠投资炒作楼市赚钱，更是需要买对时间节点，盯紧卖出时间节点，很多连房子都没买过的刚需也想参透这其中的道理，简直痴人说梦。所以，还是乖乖以自身需求为准则，定义自己到底该不该买房吧——有结婚、生子、孩子入学、老人养老等刚性需求的购房者，不管市场如何演变，该买还是早点买吧，且不说房价会不会涨，毕竟这些事情不等人；没有迫切需求的购房者，也没必要被楼市各种声音刺激，做出冲动决定。长远不敢说，至少未来1-2年楼市难再起大波澜，当下需求不强烈的购房者需要做的就是淡定，不跟风不炒作不激动。因为市场稳定下来，外界就会想方设法制造恐慌，这个时候捂紧钱袋子，理性观望才是的选择。
十三画生2019-09-27 07:32:00
