摘要：数据确实不好看（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
上周，杠杆游戏说今年楼市金九银十期望恐怕不能太高。
周末我看到21的报道，我觉得当时自己文章写得不好。
21报道说，根据国家统计局的数据，从2007年到2018年的12年间，每年的月度交易高点均出现在12月，无一例外。在多数年份，12月单月的房地产交易规模接近当年月均成交规模的2倍。
在个别年份中，12月的交易规模甚至超过当年月均2倍。
其间，每年的第二交易高点，多出现在6月和11月。其中，最近三年（2016年-2018年）的月度成交第二高点，均出现在6月。
为什么是这样呢？这是个有趣的问题。
1、销售承压，金九银十从来就是“谎言”
道理很简单。
“因为在年中和年末，企业的推盘力度和促销力度都是的。”北京某大型房企相关负责人向21记者表示，对上市房企来说，年报和中报构成每年最重要的两个财务节点，出于“做好报表”的考虑，房企会在每年的11月、12月，以及6月，实施较大规模的推盘和促销活动。
这个问题，杠杆游戏不掠人之美，还是直接引述21的话：回顾往年，“金九银十”从来都不是年度成交高点。冬、夏才是“丰收”季节。
因为十一，10月的市场表现普遍平淡。在部分年份，9月和10月的成交量仅相当于当年的月均水平。
中原地产首席分析师张大伟就表示，“金九银十”和“小阳春”一样，都只是房地产的营销概念而已，完全不能等同于市场表现。据悉，在汽车、家电、金融等行业，乃至人才市场，都有着“金九银十”的说法。
所以我们看到，降价促销、回款，各种房企的营销新闻都出来了，但是很明显“金九”开局不利。
不过，杠杆游戏也注意到，根据中指院多研究统计，龙头房企8月开始，表现回升不错。销售额同环比齐升，恒大居榜首。
8月，中指院监测的10家品牌房企销售额，整体较上月上升5.79%。环比来看，这10家房企除中海地产和万科外销售业绩有所下滑，其余均不同程度上升。
所以，很多房企都想要迅速做大、做强啊。从新城到金科，都是这样。恒者往往恒强。
具体来说，中海地产和万科分别下降13.06%和8.42%。
绿城中国升幅较大，超120%；碧桂园和金地集团次之，升幅分别为49.47%和46.44%；保利地产升幅较小，近一成；富力地产趋稳，业绩较上月基本持平。
这是强者的表现。从宏观数据看，按照中指院的估算，8月重点城市商品住宅市场成交热度下降，50城商品住宅成交面积约3000万平米，同比下降6.5%左右，规模降至4月以来水平。
分线来看，一线城市整体规模与去年同期基本持平；
二、三线代表城市商品住宅成交面积，同环比均有一定调整，其中二线城市中重庆、成都、西安、天津、苏州等体量可观的城市销售面积，均有所下降；
三线代表城市同比降幅在各线城市中最为显著，至今同比已连续9个月下调且降幅较上月有所扩大，整体市场面临较大销售压力。
从城市内部来看，热点城市内部也出现了两极分化，部分区位佳、性价比突出的品质项目开盘当天可实现较好去化，但同区域同期开盘的部分项目，仍有去化明显遇冷的情况发生。
上海易居研究院的数据显示，今年9月上半月，35个典型城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%， 比去年同期下降7%。其中，一二三四线城市的交易量均出现下降。
一线城市新建商品住宅成交面积，相比8月上半月下降7%，相比去年同期下降14%；
16个二线城市环比下降8%，同比下降2%；
15个三四线城市环比下降3%，同比下降16%。
9月，以及即将到来的10月，又会如何？
2、融资收紧！预期不好！拿地面积和出让金都回落
根据中指院的研究统计，品牌房企8月拿地规模及出让金双双回落。
8月，重点监测品牌房企累计新增土地面积428.89万平米，环比下降50.55%；规划建筑面积为1028.47万平米，环比下降48.63%。
拿地成本529.29亿元，环比下降47.25%。
实际上，这个情况不仅仅品牌房企如此。
前几天，杠杆游戏才写，土地购置面积今年一直处于较高负增长。
很多人没注意到，统计局数据显示，2019年1-8月，土地购置面积12236万平米。同比增速为-25.6%。
当然，这组数据没有详细区分住宅、商业、办公的土地购置情况。但是，大趋势不需要杠杆游戏说，一看就明白。
很多人不知道的是，这个趋势几乎贯穿2019年至今。
2019年开始，土地购置面积出现断崖式下滑。一直是同比负增长中。
不仅商品住宅土地成交规模下降，楼面价和溢价率环比，也在回落。
从上面中指院的图可以看到，300城住宅用地成交楼面均价及溢价率，均有所回落。8月降温态势明显。
8月，各地政府推地节奏放缓，住宅用地成交规模明显回落，同比降幅超20%；
价格方面，今年以来300城宅地成交楼面均价持续上涨，7月价格达2018年以来的单月水平，8月宅地楼面均价为4471元/平米，同比上涨14.9%，涨幅收窄明显，环比下跌9.4%；
溢价率4月以来呈现逐步下降态势，8月平均溢价率为10.5%，较7月回落5.0个百分点，降至2018年以来较低水平。
8月份，仅重庆、南京宅地成交楼面均价较1-7月上涨，其余城市楼面均价均有所下跌。平均溢价率亦显著下降，其中杭州、合肥溢价率大幅下降，基本为底价成交。
融资一下收太紧了，房企扛不住。
不仅如此，杠杆游戏还注意，8月，住建部网站发布文章指出，将加快推动住房保障立法，明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架，夯实各级政府住房保障工作责任，同时为规范保障房准入使用和退出提供法律依据。
这对房企预期来说，也是一个抑制。
3、8月重点房企融资金额回落明显，流拍率提高，分化严重
此前，杠杆游戏写过。2019年无论整个房地产行业，还是住宅部分，投资增速整体处于回落状态。
房企资金到位情况也在回落。
统计局数据显示，1-8月份，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1-7月份回落0.4个百分点。
一点不奇怪。中央明确“不以地产作为短期经济刺激手段”表态后，楼市预期已经发生转变。
侥幸心理退潮。
数据不会说谎。中指院的数据显示，房企融资金额8月环比下降超六成。
具体来说，8月，重点房企融资总额明显回落，重点监测房企发生融资57笔，累计融资金额合计560.615亿元，金额较上月下降60.37%。
是的，多家银行收到窗口指导。杠杆游戏看到有消息说，原则上，开发贷控制在2019年3月底时的水平。意味着，开发贷余额将从二季度末的 11.04 万亿元减少至一季度末的 10.85 万亿规模。
这对房企来说，是很严重的资金打击。
所以我们看到，很多房企都学起了恒大早已娴熟的全员营销。
比如，时代中国要求，2020年1月5日之前，普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监级别为2套，普通总监以上每人指标为4套，副总裁每人6套。
时代中国也回应了，该要求实为行业内通行已久的“全员营销”，但并无硬性指标要求。实话说，这真没什么大惊小怪的。要认识一两个地产公司工作的朋友，对此一点不会稀奇。
开发商融资有压力，自然就必须更快回款。
另一方面，资金紧张，预期也回到正常，所以土地流拍占比呈上升趋势。
根据中指院数据，如上图，5月以后宅地流拍占比逐月提高，但整体仍低于2018年下半年土地流拍率。
具体来看，8月300城住宅用地共流拍37宗，流拍占比为6.2%，继续保持上升趋势。
分线来看，一线城市无宅地流拍；
二线城市共流拍12宗住宅用地，其中青岛、济南、郑州、成都、苏州等城市均有分布，但多数流拍地块因区位偏远所致；
三四线城市共流拍25宗住宅用地，虽然部分地块位于区域中心且周边配套较为成熟，但企业拿地积极性仍然不高。
综合来看，目前流拍的宅地并没有出现区域性聚集特征，更多的是受地块本身性质及城市内部区位所致。
预计未来各线城市表现将会继续分化，热点一二线城市仍是企业关注重点，三四线城市土地流拍现象仍将持续。分化越来越明显。
4、小结：不要信金九银十谎言，刚需还是等年末吧
此前，杠杆游戏写文章说，尽量可以等到年末，信号就是利率变化。目前很多国家都在降息，我们经济也有压力。基准利率，或者市场利率，会不会有变化？
无论如何，更低的贷款利率加成，无论刚需还是改善、投资都是最期待的。
其实，就算利率降幅不明显，也没关系。
“金九银十”落空后，加上融资压力，开发商更得拼命。
无论推盘节奏，还是优惠力度，年底不促销才怪。另外经济压力之下，买房人群的购买能力和对自己的预判，可能也是个问题。
本文有标注的图表、数据均源自中指院，特此感谢
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杠杆游戏张银银
2019-09-23 22:23:09
