房子除了用来住，还可以用来养老。然而，理想很丰满，现实很骨感：就国内目前的租金，房价的波动变化而言，实现老人颐养天年的以房养老并不容易。
中国的房产虽然可以说是世界上数一数二贵的了，但诸多指标并不符合作为养老的载体。比如：土地产权到期后，未来政策仍不明朗；目前国内对物权的确定与传承方面（遗产税，房产税仍摸索前行），法律规定有着诸多模糊的地方，不足以安全稳定持有；缺乏专业的资产管理公司为业主量身打造合适的方案，业主自己面对复杂的抵押程序和物业管理，往往无所适从；最后房价的异常波动和变化，特别是地域的价格稳定性不一致，也造成该业务拓展收到局限，可能仅适用于一线城市。
此外，租金无法对冲贷款利率，这在一定程度上会影响还贷者的心理健康。月供会让人无法安装自己的规划生活，他们不敢消费、害怕失业，要知道生活的幸福不是建立在有房子的基础之上的，而是以是否拥有更多可支配收入作为前提的；人生的财富也不仅仅是金钱的累积，还有个人的发展、身体的健康、家庭的温馨。
但在美国、加拿大、澳大利亚等国，以房养老业务十分流行。对比来看，成熟国家的房产市场和养老体系，房地产（不动产之所以作为了养老配置的资产和财富，只不过他们应用的方式和价值体现和中国不同罢了：
1）观念的引导比操作更加重要，即国内发展商还在宣扬“落伍”养老地产的时候，海外成熟的观念是以房产的被动收入建立老人用以养老的永续资金，而非一个环境优雅、舒适的大房子用来自己居住。
2）选择专业服务至关重要。国内欠缺管家式的专业服务机构和具有专业资质和经验的专业群体。
3）选择长期、长效、稳定、有租金的不动产作为抵押，是优中之选；对于老人而言，没有自住房不重要，而是需要有能提供老人可以在全世界任何角落和国家养老生活、医疗等保障的收入来源才是最重要的。
现金流比房子更重要
如何区分房产是财富还是负债？就要看：资产变成可以随时变现正向的现金流；而负债，则在不停地吸走你的现金流——比如按揭贷款的月供。我们可以从成功的案例中总结经验，应用到自己的买房路上，不必成为被房子压垮的人！
案例一：Scott和Mina O'Neill，是悉尼一对普普通通，在职场打拼的年轻夫妇。他们在5年的时间内，实现从拮据的打工存款1.5万澳的职场打工夫妇，摇身一变，成为1000万澳元资产的公婆，并且，这些资产在未来还能继续创造财富。
他们的套房子位于悉尼南部的Sutherland，是用1.5万澳的存款加上贷款的钱，共48万澳元买来。然而他们买来的房产并不是为了自住。相反地，他们灵活地运用起“rentvesting”的方式来投资房产。意思就是，到处购入房产，却继续租房子住。他们要想方设法地把房子租出去，来抵消掉贷款和利息！在此基础上，澳洲房价持续高涨。一年过后，当地原来40万左右的房子就升到50万了。紧接着，夫妇两人就利用这的10万元，再向银行申请80%的贷款，购入下一套房产。如此类推。结果，在几年的时间里，夫妇两人就已经坐拥珀斯、黄金海岸、新州Cooma和Port Macquarie多地共25个房产。这些房产全部出租，想想这租金收入就不菲了。房价上涨加上每个月收取的租金，就完全抵消了贷款利息，而且还有赚。Scott坦言：“率低于6%的地方不要投资，不要忽视资本增长和资金流动的重要性。”储蓄，摇身一变，变出了1000万澳元。未来还用担心养老吗？答案肯定是否！
案例二：地产一哥”Nathan Birch，从穷小子到百万富翁的逆袭，仅仅30岁就坐拥200多套房产。
Nathan的策略其实跟Scott和Mina的类似，在便宜的社区以低价买入，之后将房子出租出去，但一定要保证租金能负担贷款，当房价涨上来之后我就利用多出来的钱再去买房。他最初投资的房产都是高增值土地类房产（别墅）；由于快速增长、且获得银行的二次、三次、多次融资后，套现了更多可支配资金用于再次购房。
总结一下，要知道房产作为财富载体，一旦自住，它就由资产变成了消费品，仅供自用，无法获取。创富是人生的必修课，能不能交出满意答卷，就要在看到人家成功创富、屡次创新的时候，也应该更新自己的思路和眼界；这个过程中，如何平衡资产规模与负债，那就要用现金流的标准来衡量——能带来现金流的房产，才是好的房产；能看准趋势和认清方向的投资者，才能笑到最后。“以房养老”本身的价值不在房，而在房能带来的现金流。
刘磊房产评论
2019-08-28 17:05:02
