调控重压之下，影响的其实不是炒房客，也不是购房者，而是近2万多地产开发商，尤其是激进的中小开发商，当融资渠道被捏死之后，很多中小房企如大祸临头——今年上半年近300家中小开发商申请破产倒闭就是的见证。
开发商今年很“缺钱”，归纳为三方面原因：，监管趋严，融资渠道一紧再紧，信托、国管资金、海外发债等拿手好戏都不灵了，开发商的输血管断了；第二，销售遇阻，卖房回款之路颇为不顺。三四月小阳春之后，房企新房销售一路下滑，7月份遭遇近5年最惨行情，碧桂园、万科、中海、绿地、华润销售额下滑幅度都超过了30%；第三，偿债期到了，开发商都在攒钱还债。2019年房企集中兑付的有息债务规模为6.06万亿元，这笔钱可不是小数目，为了还债，当下很多房企不得不向资本市场发行更贵的债去偿还成本更低的到期债。
专家预判，信贷持续收紧、调控压顶销售不畅的大环境下，开发商接下来的日子会愈加艰难，上半年房企资金链断裂破产的新闻，下半年还会陆续涌现，预估破产数量下半年会远超上半年。
开发商遇到缺钱大麻烦后，会不会倒逼他们降价卖房自救呢？
昨天融创中国发布会上其老总孙宏斌说得非常明确：“现在房企的负债率就是，以后要么下降要么就死了，所以根本不用担心负债率。”简短的一句话，却将所有人最关心的“开发商会不会因为融资收紧而降价卖房”的疑问解答清楚了——融资的收紧，对部分开发商已然造成掣肘。开发商现在的负债率很高，下半年融资环境大收紧，开发商缺钱的情况会继续恶化，信托、国管、海外发债等等融资手段都被限制或暂停了，开发商遇到5年以来的麻烦——借不到钱，房子又不好卖，剩下的解决办法貌似只有一个，就是降价卖房，让利购房者，从而快速甩货套现自救。
资深房地产媒体人袁一泓在《房企降价促销是时候了》一文中也表达了类似观点：融资被迫收紧，市场上的钱少了，开发商面临的问题是一个没少，现如今开发商就得千方百计提升回款率——先把房子卖出去。要打破部分购房者的观望，就得采用一定的营销办法。最有用的还是降价促销。可能有人会说，降价不可取，你一旦降了，形成预期，购房者还会等着再降。其实但凡这样畏首畏尾的开发商都是不懂市场的，要知道率先祭出此招的收效最快，你越是犹豫不决，市场就不会给你一丝机会，这一点恒大和富力做得很到位，该降价回款的时候，绝不拖泥带水，全员营销大拼快上，卖房回款一声令下，资金就哗哗地回流了。真正看懂趋势的开发商在你踟蹰不前时，其实已经收回了大量现金，把危机化解了一半了。
聪明的开发商为何火急火燎降价卖房？我在之前的文中已经剖析过了，对于开发商而言，以前有金融输血，有杠杆可以利用，更有数量庞大的接盘侠，根本不担心房子卖不出去，所以我们经常能看到开发商“捂盘惜售”。如今情况发生翻天覆地变化，杠杆停了，接盘侠理智观望，房子不好卖了，开发商面临的只有缺钱这一窘境，不卖房回款实在也别无他法啊。
事实上，房企开启降价促销已经愈演愈烈了，短短半个月不到，已经有十几个城市开始出现开发商以降价促销的方式走量卖房回款了：广州最扎眼，降价幅度也，都登上全网头条了，番禺和增城的两大楼盘，降价幅度高达20%，这在16、17年房地产热火烹油时期是不敢奢求的，现如今不仅成为了现实，而且是多地一起上演；天津也不落下风，据悉静海团泊新城郊区的超级大盘也撑不住开始降价甩卖了，且力度远超广州番禺，价格从一万直接撸到六千多，直降1/3，离腰斩已经不远了。
合肥降价卖房的把戏其实也玩了有小半年了，泰禾、和顺、绿地、蓝光、华地等开发商半年以来一直在推出特价房、工抵房、折扣房，每一次都宣称是最后一套，但卖了半年这最后一套却总是“卖不出去”，其实过来人都知道，开发商为了卖房一直以来都很被动，降价的诚意十足，但是楼市下行期购房者一点都不买账。
事实上，当下大家已经不再讨论“房子能不能降价”的话题了，取而代之的是“房价能降多少？”为何会出现如此之大的变化，究其根本原因还是当下楼市下行预期浓烈，房地产彻底进入买方市场——降价卖房的声音此起彼伏，越来越多的购房者更加理智沉稳了，现在房企和个人想要成交，不拿出诚意，恐怕购房者是不会心动的。现实就是这么残酷，纵使很多人不愿相信，但这就是赤裸裸的事实。16年、17年“万人抢房”、“连夜排队抢房”的场景再没出现过，偶有去化率略高的楼盘出现，不用看都能猜到，这一定是价格倒挂严重的限价盘。
平心而论，就近期楼市发生的一系列大事件来看，我隐隐约约能够感觉到，楼市寒冬来临了。尤其是国家宣布“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”，尤其是当开发商都宣称“融资收紧，下半年停止拿地”的时候，我真的感觉到山雨欲来风满楼。
这些大层面的调整对后市会产生什么影响？孙宏斌也给出了自己的看法，他表示，近期一些政策主要是控制资金往房地产流动。这次严控房地产，对发债、信托、开发贷都作出了一定限制，是从融资端切入的调控。在这种逻辑下，预计下半年不只是对企业拿地有影响，对房地产销售也可能有一定影响。
这已经不是他次警戒大家要放慢脚步，收缩战线，重视调控的影响了。两年前他也说过，调控的威力不容小觑，很多开发商都陷入过去的经验主义，觉得调控是一阵风，没有放在心上，资金流和负债都没有及时回正，所以上半年出现三四百家房企倒闭的现象，未来两年这种情况会更严重。购房者对后市的预期更加不足了，市场会逐渐转变为买方市场，那时候开发商更被动。
很多人可能会说，这些开发商都不拿地了，未来市场上供应的新房会骤减，这明明是利好房价啊，有什么可得意的。看近期的很多报道，下面很多评论都是持有这种观点，我还是觉得挺意外的。很多人可能不知道，国家对于地方供地是有量的要求的，也就是说即便这些开发商对外宣称不拿地了，其它开发商也会拿地的，如果大家都不拿地，那就会造成土地流拍，首轮流拍还会有二轮三轮，反正地方是要完成当年的卖地指标的，如果二轮还是卖不掉，三轮是一定会降价且撤去种种附加条件的。这种事情去年底已经上演过一遍了。彼时合肥、武汉、太原等地都出现过类似的情况，最后的结果就是，土地的价格有实质性回调。
这才是大家都乐于见到的情况，地价降了就一定会影响房价。这难道不算是重大利好吗？
十三画生2019-08-24 00:47:00
