上半年深圳成交供给双增长,2019下半年走势如何? | 市场半年报

【如有需求可咨询土地情报小秘书（tudi-qingbao2）】

政策

中央坚持“房住不炒”，地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松，房地产金融监管保持收紧态势，整体房地产市场依然处于严格调控状态下。

成交

2019年上半年深圳共成交商品住宅17681套/172.05万m2，成交面积同比增长33.5%。其中5月成交量达近三年新高。上半年成交均价为53023元/m2，深圳房价继续维持平稳趋势。

供应

2019年上半年深圳商品住宅供应量18980套/180.97万m2 ，供应面积同比增长63.7%，其中二季度市场批售项目较多，整体市场供应量逐步上升。

库存

截止2019年6月底，深圳商品住宅可售量为27675套/272.99万㎡，可售面积环比减少8.0%。去化周期为9.52个月，降至近半年。

二手

2019年上半年，深圳二手房市场成交31160套/256.34万㎡，成交面积同比下降7.4%。其中3月起市场回暖，成交量增长较快。

土地

2019年上半年住宅用地推出并成交68.97万m2，同比大幅增长175.3%；住宅用地成交楼面价为32456元/m2，同比大增242.7%，处于历史较高位。

Part 1地方政策

2019年上半年，粤港澳大湾区规划利好深圳，区域一体化稳步推进中；深圳积极推进城市更新有序发展，不断深化住房制度改革

《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布

2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设城市群。

《纲要》提出深圳要发挥作为经济特区、性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

深圳市拟推出政策，深化住房制度改革

4月29日，深圳市《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》、《深圳市人才住房建设和管理办法》三个政府规章公开征求意见。

深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。

办法拟规定安居型商品房、人才住房的租金、售价分别为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的50%、60%左右。

《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》发布

坚持城中村有机更新，更多采用微改造方式，不急功近利，不大拆大建；科学合理设置更新单元计划的有效期，更新单元规划在计划有效期内未获批准的，由各区公告失效，3年内不得再次申报拆除重建类更新单元计划；

各区政府应加强监管，杜绝开发企业私下倒卖城市更新项目，降低城市更新成本。对拟开展城市更新的城中村，严禁开发企业私下进驻城中村。

《深圳市人才住房和保障性住房建设标准》（征求意见稿）

6月11日，深圳市住建局发布《深圳市人才住房和保障性住房建设标准》。

根据该标准，人才住房和保障性住房套型面积均为35平方米；人才住房套型面积不超过150平方米，保障性住房套型面积为80平方米。人才住房和保障性住房将配置公共会客厅、公共食堂等个性化配套设施。

Part 2住宅成交

上半年商品住宅成交量同比增加逾三成，5月成交量达近三年新高

2019年上半年，深圳全市共成交商品住宅17681套/172.05万m2，成交套数同比增长38.1%，成交面积同比增长33.5%。

受调控政策和春节假期的双重影响，2019年1-2月成交量处于低位，3月份起成交量开始回升，至5月份达到近三年的新高，6月份成交量相对下降，整体呈现回暖行情。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

注：统计口径宝安区、福田区、龙岗区、罗湖区、南山区、盐田区

宝安区和龙岗区是成交主力，宝安区和南山区增长显著

值来看，宝安区和龙岗区仍然是市场成交量的两个区域，共计成交商品住宅142.17万㎡，成交面积合计占全市82.0%；宝安区共成交86.14万㎡，领跑全市。

相对值来看，宝安区和南山区成交量均有大幅增加，其中宝安区成交量增加近一倍；罗湖区、龙岗区成交量同比下降。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

刚需户型产品依然为市场成交主力，占比近七成

从面积段来看，2019年上半年70-100m2的刚需中小户型为市场成交主力，成交套数合计占比64.6%，与去年同期相同；90-130m2的户型成交套数较2018年上半年增长13.4%。偏改善户型成交市场占比有逐渐增加趋势。

从价格段来看，市场以总价300-600万元的产品为成交主力，成交套数合计占比67.9%，同比增加1.7%；600万元及以上的产品成交套数占比同比增加了1.8个百分点。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

Part 3住宅供应

上半年商品住宅供应量同比增长约六成，整体市场供应量逐步上升

2019年上半年，深圳共计推出商品住宅18980套/180.97万m2 ，供应面积同比增长63.7%。

一季度共推出59.91万m2，推盘量较少，二季度市场批售项目逐渐增多，共推出121.06万m2，整体市场供应量逐步上升。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年上半年，深圳批准预售项目多数分布在宝安、龙岗和南山区，龙岗区批准上市量

值来看，2019年上半年，深圳商品住宅新增供应项目主要集中在龙岗区和宝安区两个区域，盐田区、福田区供应量较少，罗湖区半年度供应量为零。

相对值来看，龙岗、宝安、和南山三区的批准上市面积较多，其中龙岗区增长显著，同比增幅达212%，取代宝安区成为批准上市供应量的区；宝安区同比去年有7%的下跌。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

Part 4成交价格

上半年新房均价基本保持稳定趋势

2019年上半年，深圳新房住宅成交均价为53023元/m2，同比小幅下跌2.1%，深圳房价连续多个月保持小幅下跌趋势，整体维持稳定趋势。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

注：由于深圳国土局官方网站深圳市房地产信息平台自2019年4月起不再披露每日商品住宅销售均价及销售额，因此2019年4月之前的数据来自官方披露数据，4月及以后成交均价数据将采用中指CREIS数据库统计数据。

南山区成交均价为各区

2019年上半年，南山区成交均价为94913元/㎡，居各区之首，其次为福田区和罗湖区，成交套数的宝安区和龙岗区成交均价分别为49356元/㎡、40866元/㎡。

相对值来看，只有龙岗区成交均价保持小幅增长，其他区域同比均有小幅下跌。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

注：由于深圳国土局官方网站深圳市房地产信息平台自2019年4月起不再披露每日商品住宅销售均价及销售额，因此2019年4月之前的数据来自官方披露数据，4月及以后成交均价数据将采用中指CREIS数据库统计数据。

Part 5销供比

2019年上半年，深圳商品住宅销供比为0.95，供略大于求

2019年上半年，深圳商品住宅新增供应面积180.97万㎡，成交商品住宅172.05万㎡，供略大于销，销供比为0.95。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

Part 6去化周期

由于本月成交量的增加，可售面积环比减少，去化周期缩短

截止2019年6月底，深圳商品住宅可售量为27675套/272.99万㎡，可售面积环比减少8.0%。2019年上半年可售商品住宅量持续减少。

去化周期为9.52个月，同比缩短2.88个月，去化周期降至近半年。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

Part 7榜单

2019年上半年深圳商品住宅成交金额10

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年上半年深圳商品住宅成交面积10

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年上半年深圳房企成交金额10

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年上半年深圳房企成交面积10

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

注：若同一个项目由两个企业合作开发，则该项目数据双双记入各个企业中；

销售榜单统计业态包括住宅和公寓，写字楼项目不计入榜单中。

Part 8二手住宅

二手房市场上半年成交套数同比减少7.5%，其中3月起市场回暖，成交量增长较快

2019年上半年，深圳二手房市场成交31160套/256.34万㎡，成交套数同比减少7.5%，成交面积同比下降7.4%。

其中，1-2月二手房市场成交量较低，3月起受“新征信即将实行”传言和房贷利率下调等诸多因素刺激，成交量增长显著，6月二手成交量有所回落。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

Part 9土地市场

土地供需：2019年上半年住宅用地推出并成交68.97万m2，同比大幅增加近2倍，商办用地推出并成交46.42万m2

土地推出：2019年上半年深圳共推出19宗土地，规划建筑面积206.59万m2。其中，住宅用地推出68.97万m2，同比大幅增长175.3%；商办用地推出46.42万m2。

土地成交：2019年上半年深圳共成交17宗土地，规划建筑面积184.28万m2。其中，受住宅用地推出量大幅增长的影响，住宅用地成交大幅增加至68.97万m2；商办用地成交46.42万m2。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

土地成交价格：2019年上半年，深圳住宅土地成交楼面均价为32456元/m2，平均溢价率为45%；商办用地成交楼面价为9983元/m2

成交楼面均价：2019年上半年，深圳住宅用地成交楼面价为32456元/m2，同比大增242.7%，处于历史较高位；商办用地成交楼面价为9983元/m2 ,同比增长31.1%。

溢价率：2019年上半年，深圳住宅用地平均溢价率为45%，2017年起住宅溢价率呈上扬趋势；商办用地平均溢价率为0。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

住宅用地：6月集中推出并成交5宗居住用地，土地出让金总额约224亿元

6月24日，深圳市5宗住宅用地集中挂牌出让，其中宝安、龙华、坪山区各1宗，另外2宗位于光明区。土地总出让面积17.03万㎡，总规划建筑面积68.97万㎡。5宗地块起始总价154.35亿元，限制地价合计223.84亿元。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

展望

• 2019年上半年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的政策发布，将对深圳及周边地区房地产市场产生长期的红利刺激，长期利好深圳市场。同时，在中央坚持“房住不炒”，地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松的背景下，房地产市场未来难有大起大落的行情，楼市成交仍处于理性阶段，房价或将继续维持稳定状态。

• 2019年上半年，自3月起，深圳成交量与供应量均出现显著增长，5月成交量达近三年新高，二手住宅成交量环比大幅上涨，整体行情高于2018年同期，深圳市场有明显的回升行情。同时，6月份数据显示，深圳新房与二手房成交量较上月有明显回落，市场新房开盘去化效果一般，3月以来的上升行情或难持续。

  七、八月是传统淡季，预计市场将继续下行，同时近期开发商上市项目持续增多，或将面临去化压力。下半年九、十月份是销售旺季，有望实现上半年“小阳春”的火热局面。

• 深圳六月推出5宗住宅用地，有效地缓解了深圳土地市场住宅供应紧缺的现状。上半年住宅成交楼面均价为32456元/m2，接近历史价位，平均溢价率为45% 。深圳近年土地供应量的稀少是导致土拍高楼面价的主要原因，同时又印证了地产开发商对于深圳市场未来的信心。该5宗用地主要分布于宝安、龙华、光明等新兴区域，未来或将带动当地区域整体价值的上升。