上海楼市中考之新建商品住宅篇

年后小阳春行情令市场兴奋，苏州、南京等多个城市出现日光盘，而土地市场的高溢价更是给市场增加信心。一些城市继续在人才引进方面寻求突破，比如杭州大专学历即可入户，还有的城市推出人才买房补贴计划，在偏暖的风向下，小阳春行情进一步升温。

作为一线城市，虽然上海楼市调控政策上保持稳定性和连续性，不过在多因素作用下，久违的小阳春毕竟出现了，但和以往相比，要逊色不少。上半年新建商品住宅呈现“量增价稳”行情，供应面积376.5万方，累计同比增加61.4%；成交面积362.2万方，累计同比增加37.1%；而均价始终在5.3万元/平方米左右震荡。

上海楼市供应特点

1、房企放盘积极

随着交易情绪升温，房企顺势加快投放力度，以往单次投放量多在3万方左右，而今年单次投放10万方以上的项目则达到了17个，而去年同期只有10个。背后原因在于对限价的担忧，本身涨价无望，万一后续限价举措更严格，降价销售对楼盘影响更大，因此尽可能一次性多投放。

2、内环内投放增加

随着交易情绪上升，高价房投放较为积极。内环内供应占比达到8.9%，比去年同期增加5.1个百分点。在限价背景下，新房入市价格远低于市场预期，和周边次新二手房倒挂现象还是较为普遍，在价格吸引下还能继续激发消费潜能。

3、新房豪宅化

最近两年拿的土地都是高价地，开发商为了保证利润只能开发高溢价产品，全装修、花园洋房等等，90平方米的豪宅越来越多。远郊区域项目也逐渐改变原先“刚需”的印象和定位，改善特征越来越明显。

供应面积前5项目

上海楼市成交特点：

1、成交热度不高

上海新房正常流量在80-110万平方/月范围内，从月度成交量来看，上半年点只有78万平方米，甚至没有达到正常流量的下限，可见市场尽管有回暖，但热度依旧低于正常水平。

2、平均认筹率比去年下半年略有下滑

今年上半年平均认筹率大部分时间在40-60%运行，而去年下半年还能看到80%左右的高度。相对而言远郊区认筹较低，一些楼盘开盘去化只有40%左右。原因在于目前供求平衡，市场预期稳定，除了个别项目基于楼盘稀缺或者价格自身原因受到热捧外，买家的行为趋于理性。

而关键点在于，所有项目都是低价入市，当个项目价格低于市场9折入市有冲击力，第二个入市同样以9折力度对买家刺激度就减弱了。而现在几乎所有新盘都是平价开，市场预期已经大幅转变。

3、改善需求强烈

从成交前十榜单来看，有4个项目是均价超过8万元/平方米的豪宅。上海的改善需求还是比较大的，有的需要从两房改三房，有的需要从郊区改善到市区，从非品牌开发商产品换成品牌开发商产品。

而今年二手房成交活跃，为置换提供便利。此外，对于改善，尽可能买豪宅，一方面价格低于市场预期，另一方面，豪宅本身具有保值功能。

4、90-120平方米面积段最热卖

该区间段占比为39.4%，是占比的区间。90平方米3房成为市场模仿产品，强调功能性，而100平方米以上的3房则强调居住的舒适性，而这点也符合改善需求。

5、长三角一体化等诸多利好

受长三角一体化等诸多利好影响，青浦区上半年成交面积45.3万平方米全市排名，嘉定排名第二，面积达到42.8万平方米。

上半年成交面积前十项目

数据来源：网上房地产、中原地产

上海楼市未来行情研判

住房不炒仍是主基调，5月银保监会发了23号文，对于资金端施行监管，严查违规行为。对房企、个人买房都有影响，预计下半年会延续低价入市策略，快速跑量格局。新房供应方面预计全年维持800万左右的供应量，下半年预计还有400多万方的投放量，在供应的推动下成交还有机会继续增加。

7、8月份淡季，楼市成交不会有出挑表现，但成交量也不会低到哪里去，9、10月份会有冲高，但预计高度有限，新房很难出现超过90万方以上的流量。下半年成交总量略微高于上半年，全年成交量不超过800万方。

不排除下半年有更多地王项目入市，伴随结构性因素，均价或有上下波动，但总体来看价格会继续在当前水平进行震荡。