周一谈市场:供应爆量 红5月有戏

【 市 场 关 注 】

• 近日，据央行报告，2019年季度末，人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%，增速比上年末低1.3个百分点；一季度增加1.82万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%，比上年全年水平低8.5个百分点。

• 据新华社5月5日消息，《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》公布。意见提出，到2022年，城乡融合发展体制机制初步建立。城乡要素自由流动制度性通道基本打通，城市落户限制逐步消除，城乡统一建设用地市场基本建成，金融服务乡村振兴的能力明显提升，农村产权保护交易制度框架基本形成，基本公共服务均等化水平稳步提高，乡村治理体系不断健全，经济发达地区、都市圈和城市郊区在体制机制改革上率先取得突破。

• 上海市房屋管理局局长胡广杰近日透露，2018年上海一手房和二手房的成交面积分别比上一年增加2.2%和5%，价格指数环比累计分别上涨0.4%、下跌2.7%，房地产市场总体实现平稳健康发展。“近两年来，上海市地价、房价基本平稳，市场预期也较为稳定。”胡广杰表示，上海已明确“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”和租购并举的住房制度框架。

• 4月29日，万科公布2019年一季度报告。报告显示，1-3月万科实现营业收入483.7亿元，同比增长56.9%；实现归属于上市公司股东的净利润11.2亿元，同比增长25.2%。其中，房地产业务结算面积310.8万平方米，同比增长88.2%；实现营业收入455.9亿元，同比增长64%。

【 一 周 综 述 】

经过连续上冲后，上周楼市成交出现缩水，据上海中原地产数据显示：上周（4.29－5.5）新建商品住宅成交面积6.5万平方米，环比减少68.5%。

上周成交出现大幅跳水，一方面是受假期影响成交本身就有缩水的惯例，另一方面，月初本身还有低开的现象，所以成交下坠为意料之中。近期市场交易情绪稳定，并且多个重要城市楼市都开始活跃起来，包括土地市场都有不错的表现，对市场信心是一种鼓舞。前期成交释放不充分有部分因素受供应限制，但上周出现爆发式增长，预计未来成交有望快速向上。

今年5.1假期楼市并未延续近期交易热情，尽管今年小长假比以往多出1天，但成交确出现缩量，据上海中原地产数据显示，小长假期间（5.1-5.4）新建商品住宅成交5.1万平方米，比去年假期减少31.6%。

成交格局上并未出现太多变化，仍以中高端项目为主。青浦、松江这些传统交易大户排全市、第二位置，但成交量并没有超过1万平方米。而且从成交产品来看，呈现“散”的惯例，95%的项目成交套数在个位数。成交前十榜单中，10万+项目占到3席，并且都排在前5的位置，说明随着成交情绪升温，高价房的参与积极性也在提高。

供应方面，假期有1个项目入市，供应量达到2.7万平方米，比去年同期增加17.4%，延续今年入市量相对稳定的格局。入市项目为崇明的“昱墅”，为经济型别墅房源。供应放量不明显一方面基于前期入市量比较大，本身有调整的需要，另一方面，传统假期供应疲软是惯例。

虽然今年5.1假期比以往多一天，但成交量确出现缩水有两方面因素，一方面前期成交量不错，尤其是4月最后一周冲上了20万平方米的高度，不少项目赶在节前集中签约，而集中签约后成交快速缩量在所难免；另一方面，因为假期比以往多1天，客户拼假游玩，关注重心更不在市场中。从周边市场来看，不少城市交易热情稳步向上，在大势的烘托下，上海市场交易情绪也会受到鼓舞，一些3-6万元/平方米的项目仍能维持一定去化速度，“量增价稳”的大格局有利于市场稳定发展，在此背景下，5月行情仍会有不错表现机会。