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市场季报 | 青岛:楼市量缩价稳,市场平稳运行

中指研究院 2019-04-26 05:14:31

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政策动向

▌引进人才政策西海岸新区筹码升级

3月5日,青岛市出台《关于印发〈青岛市青年人才在青创新创业一次性安家费审核发放实施细则(试行〉的通知》和《关于印发〈青岛市高校毕业生在青就业住房补贴审核发放实施细则(试行)〉的通知》,给予硕士、博士研究生发放一次性安家费,博士研究生每人15万元,硕士研究生每人10万元;住房补贴对象首次扩大到本科生,其中本科毕业生补贴500元/月,硕士研究生800元/月,博士研究生1200元/元。以上两项政策均自4月1日起试行,实行网上自行申报。

这对于吸引更多高校毕业生来青工作,优化人才就业创业环境具有极为重要的意义。

同时,青岛西海岸新区人才工作领导小组还印发了“梧桐树”聚才计划:对于能够引领新区重点产业发展的国内外人才,经认定给予600万元安家补贴;驻区高校对接中科系和央企系科研院所、重要国际科技组织,在新区设立分支机构或共建新型高端研发机构,给予1000万元支持;对由人才领衔,能够带来重大经济社会效益的人才项目,给予1亿元综合资助。

▌发布《青岛市乡村振兴战略规划(2018—2022年)》

确立乡村振兴近、中、远三阶段发展目标:

  • 到2022年,乡村振兴取得重大突破,农村经济发展优化升级,农业创新力、竞争力和全要素生产率不断提高,农村经济综合实力进入方阵。

  • 到2035年,乡村振兴取得决定性进展,农业农村现代化率先实现。

  • 到2050年,乡村全面振兴,农业强、农村美、农民富全面实现,农业农村现代化高水平实现。

▌高新区暂停执行摇号售房

2019年1月1日起暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。今后将根据高新区房地产市场变化,适时调整和制定相关政策。

新房市场

住宅成交规模回落明显,集中远郊区域

▌新房成交:一季度成交量同比下降市场平稳运行

2019年一季度青岛住宅共计成交259.72万平方米,月均成交86.57万平方米,同比下降25.1%,成交量下降明显。

具体来看,自2017、2018年两次限购政策实行以来,青岛成交量明显呈现下行趋势,调控效果显著,截止本季度,季度成交量均值已经回归至2016年的水平,市场平稳运行。

图:2011年-2019年一季度青岛月度成交量及月均成交走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌区域成交:区域成交量跌多于涨,黄岛区成交量位居首位

2019年一季度,除高新区之外,其余区域成交量同比均出现下降。伴随市区可售面积的逐渐减少,成交量持续下滑;而周边远郊县级市由于购房需求集中释放而出现市场表现乏力。一方面相比于主城区,周边新城区市供应量大,另外一方面相比于其他县市所处地理位置更靠近市区以及机场搬迁、地铁线路即将通车等重大利好。

图:2018年、2019年一季度青岛住宅市场区域成交情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌区域成交:新兴城区成为交易主力,约占全市成交量的六成

远郊四市:

成交面积80.97万平方米,同比下降34.38%;占比下降4.40个百分点,为31.17%,占比接近三分之一。

新兴城区:

成交面积150.92万平方米,同比上涨13.88%;占比提高7.58个点,为58.11%,占比近六成,成为市场交易的主要区域。

主城区:

成交面积27.83万平方米,同比下降42.28%,由于市区可售面积的逐渐减少,一季度大幅下降;占比下降3.18个点,为10.71%。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌面积结构:各面积段涨跌不一,中高面积段同比与占比均下降

中低面积段:

成交套数3556套,同比下降36.49%;占比下降2.2个百分点,为16.2%。

中高面积段:

成交套数达到15581套,同比下降29.77%;占比降低1.8个百分点,为71.0%。

高面积段:

成交套数2808套,同比上涨4.78%;占比有所上涨,为12.8%。

限购等政策影响使得刚需成为购买主要驱动力,中高面积段成为市场成交主力。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌单价结构:10000-15000元/㎡单价段成交面积占比,为38.53%

各价格段成交面积涨跌不一,10000-15000元/㎡单价段成交面积占比,为38.53%,成交面积同比上涨1.28%;6000元以下价格段占比,成交面积下降明显。

图:2016年-2019年一季度住宅成交价格结构

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌住宅供应:住宅供应量环比下降同比上涨,市场供不应求

2019年一季度青岛住宅平均月度供应量为61.9万平方米,总体供应面积达185.77万平方米,由于年底集中上市而继续出现年初供应量骤减的情况,环比下降29.32%,但同比上涨了31.16%。

从销供比来看,2019年一季度住宅市场总体供不应求。

图:2011年-2019年一季度青岛住宅月度供应量及销供比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌去化周期:可售量环比小幅下降,出清周期调至12.1个月

截止到3月份,青岛住宅可售量为1272.60万平方米,环比小幅下降3.33%,在1月份达到近两年峰值后可售量有所下降。

从出清周期来看,2016年8月份开始,出清周期始终在10个月以下,市场一直处于去库存状态,2018年10月份回升至10个月以上,两年内市场需求集中释放,市场拐点开始出现,至2019年一季度末出清周期波动调至12.1个月。

图:2014年-2019年一季度青岛住宅月度可售量及出清周期

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

土地市场

土地整体供求同比涨幅收窄,市场趋于理性

▌土地供求:土地市场趋于理性,整体供求同比涨幅收窄

2019年一季度青岛共推出住宅、商业类经营性土地320.9万平方米,同比上升27.08%;其中住宅用地推出235.15万平方米,同比上升22.76%;商办用地推出85.75万平方米,同比上升40.67%。

2019一季度青岛共成交住宅、商业类经营性土地310.79万平方米,同比上升39.73%;其中住宅用地成交244.23万平方米,环比下降26.88%,同比上升51.27%;商办用地成交66.56万平方米,环比下降68.57%,同比上涨9.18% 。

图:2013年-2019年一季度青岛住宅、商办用地推出和成交面积

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌土地价格:楼面价同比上涨,溢价率同比下降

楼面均价方面,2019年一季度青岛住宅用地成交楼面价为3482.58元/平方米,环比上涨34.92%,同比上涨2.97%;商办用地成交楼面价为1474.94元/平方米,环比上涨15.72%,同比下降40.38%。

溢价率方面,2019年一季度青岛住宅用地平均溢价率为0.07%,环比下降0.29个百分点,同比下降了3.72个百分点;商办用地平均溢价率为0 ,同比持平。

图:2013年-2019年一季度青岛土地成交楼面价及溢价率

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌区域土地:住宅土地成交集中在黄岛、城阳,市南区楼面价

成交量方面,黄岛区住宅用地成交96.69万平方米,规划建筑面积178.68万平方米,占比37.24%,土地出让金为56.91亿元;城阳区和即墨区各自成交住宅用地62.19和42.80万平方米,规划建筑面积107.8和83.9万平方米,各占比为22.47%和17.48%,土地出让金分别为43.07和27.36亿元。李沧区、崂山区和高新区无住宅用地成交。

图:2019年一季度青岛各区域住宅土地成交建面占比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

成交价格方面,市南区以10675元/平方米的楼面价排名榜首,其次为市北区,楼面价为7483元/平方米,城阳区以楼面价为3994元/平方米紧随其后。

图:2019年一季度青岛各区域住宅土地成交楼面均价

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌区域土地:商办土地成交集中在新兴城区,城阳区楼面价

成交量方面,黄岛区商办用地成交17.58万平方米,规划建筑面积31.33万平方米,占比33.45%,土地出让金为4.31亿元;莱西市和城阳区各自成交商办用地20.28和11.62万平方米,规划建筑面积24.34和19.72万平方米,各占比为25.99%和21.06%,土地出让金分别为0.92和5.41亿元。市南区、市北区、崂山区、李沧区、高新区、胶南和平度市无土地成交。

图:2019年一季度青岛各区域商办土地成交建面占比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

成交价格方面,区域楼面价均不足3000元/平方米,其中城阳区以2745元/平方米的楼面价排名榜首;即墨区楼面价2543元/平方米排名第二,莱西市以381元/平方米的楼面价排名末尾。

图:2019年一季度青岛各区域商办土地成交楼面均价

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

趋势展望

二季度市场量升价稳,土地市场需求压力进一步缓解

供需两侧共同发力调控后,市场预期已逐步回归理性,调控取得阶段性效果,两会强调2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。

住宅市场

在稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快长效机制的建设,下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨,保持需求端调控力度不放松,保障有效刚性需求,打击“炒房”等扰乱市场秩序的行为政策下,青岛一季度住宅市场均价趋于平稳,各区新盘去化下行,认筹资格出现松动,楼市火爆氛围不再。我们认为青岛二季度房地产市场在相关政策的持续影响下,成交量会有所回温,而郊区和外围县市的成交占比稳步提升,价格稳定在合理水平。

土地市场

土地市场方面,青岛一季度呈现出量价齐升的态势,但溢价率开始下降。自去年开始范围内土地市场接连遇冷,青岛虽未出现大规模土地流拍现象,但近九成地块保持底价成交。预计二季度土拍市场行情依旧表现冷静,土地成交价格会持续上升。由于推出楼面价偏高以及融资环境趋紧,房企负债率不断攀升,资金链进一步承压等原因,企业拿地会更加谨慎。在成交结构方面,青岛主城区土地供给依然稀缺,新兴城区和外围县市土地的供应量占比会进一步上升。

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