我一直都说，楼市调控影响的其实不是炒房客，也不是刚需购房者，而是数十万计的地产商们。因为调控收紧了融资渠道，而且基本上每个城市都有政府指导价，现在又加上对违规销售严查严打，种种因素综合起来，其实最难受的就是地产开发商——融不到资金，利润被压缩，周转失灵，企业正常运转都有问题。
所以我们看到，从去年第三季度以来，很多大牌地产商都开始以促销的形式加快出货，恒大9折卖房，许家印亲自带队，3月份单月就实现了销售额547亿的神级记录；碧桂园去年割肉降价，风靡，更被认为是这轮房价的拐点；万科不仅高喊“活下去”，降起价来更是直截了当，厦门某项目直接腰斩降价出售。
头部地产商都忙着降价出货，可想而知中小地产商日子有多凄苦。但同样的招数，他们却用不得：今年1月份，安徽芜湖某楼盘被爆直接降价5000元/平销售，不仅被老业主围攻打砸，还遭受到了当住建部“约谈”；3月份江西赣州赣县一房企打出“特价房”旗号销售，所卖房源价格低于备案价，随即收到赣县住建部“停止特价房销售”的通知；近日，江苏邳州又被爆出有楼盘直降2000元/平卖房，但这次却被一个名叫“邳州市房地产商会”的组织通报批评。
前两个降价被叫停还有理有据，毕竟出面叫停的是住建部，代表的是国家官方，但是最后一个“邳州市房地产商会”既然也发文通报批评起房企的降价行为来了，不禁让我有点懵逼，这到底是一个什么样的单位，它有何权利对国家房地产政策提出“郑重要求”，且可以让政府部门出面约谈，还能建议开发商的新房定价？
我在网上搜索了好久，没查到这个组织的成立背景、组织功能和性质等资料，在百度贴吧倒是有人爆料，这种性质的组织都是民间成立的，是山寨协会，邳州市房地产商会就是典型的本地房企联合组织而成，主要针对外来开发企业。说得再直白点，这类组织就是纯商业性质的。事实上，类似性质的组织基本上每个地方都有，这好像已经是业内达成共识的。邳州相关部门也证实上述商会合法性存疑，正在调查。
我们今天讨论的不是，该商会的性质，我们还是想讨论一下为什么官方屡屡通报批评降价卖房的房企，难道开发商作为市场的参与角色就没有资格降价卖房吗？到底是谁在给高房价撑腰？
当然不是，房子涨价就行，难道降价就不可以吗？我们不止一次说过，房子也是一种商品，降价销售也是一种市场行为，只要开发商采取合理手段和在合理范围内促销降价都是可行的，但若是像芜湖那样直降5000卖房，就有恶意降价嫌疑，肯定是要被官方叫停的。因为这于市场的整体稳定不利，的确扰乱了市场正常秩序。
那么为何邳州开发商降价2000元/平，即被山寨商会通报批评了呢？这其中还是有一定的利益关联的。邳州今年以来市场活跃度不高，数据显示邳州成交量已经5连降了，房子的确不好卖，资金链紧张的开发商面临巨大的回款压力，才有了降价卖房的动作。但这一做法显然冲撞了当地一些房企的利益，所以才有了前文的山寨商会甩出书面通知喊话，要求行业内“个别房企”不要搞价格战，不要扰乱市场秩序。
去年在一家百强地产商年会上，我曾经和地产商高管有过短暂沟通，他直言，调控比很多人想象的严峻，今年还不算艰难，因为前几年销售好，很多地产商还能撑得住，明后两年开发商资金链断裂的消息会集中爆发，因为各种压力汇聚。我们开发商是资金密集型企业，对现金流的要求很高，其实每个开发商都想在行情不好时借助降价促销加速回款，但是我们不能这么干，因为一方面前期业主会来闹事，虽然法律站在我们这一边，但是业主闹事终究对我们品牌不利；另一方面，降价损及地方利益，对卖地及房价都有连锁反应，我们更不敢明目张胆降价！各地偶尔爆出有“开发商降价被当地官方约谈”，其实真不是他们想降价，开发商怎么可能希望自己的房子卖得便宜呢，归根结底是不降价就撑不下去要破产了，只好搏一把。
这本来是私人对话，我把它公开是想让更多人了解到，其实对于地产商而言他们也是身不由己，排名前20的企业可能无资金窘迫，也不会受制于人，但更多的中小房企已经是骑虎难下。房地产不仅仅是拿地、盖房、销售那么简单，尤其是中国的房地产市场不是纯粹市场经济，受政策影响基本面较大。最重要的一点是，地方对土地财政的依赖太大。所以在任何情况下讨论房价都要把土地出让金考虑在内。
长沙为什么敢于在打击炒房按压房价方面屡屡做出表率，政策出击时比其它城市都手段毒辣，说白了是长沙不那么依赖于房地产，公共预算只有22%来自于土地财政给了它足够的底气，所以我们看到今年所有二线城市都在想方设法给限购松绑的时候，长沙不松反紧，给二套房契税上浮至4%，将反炒房进行到底。
到底是谁在给高房价撑腰？其实没有标准答案！我们所有买过房的人不希望房价跌，从某方面来说，我们也在给高房价撑腰；炒房投机客以房产为生，他们自然更不希望房价下跌；地方长期依赖土地出让金发展基建、公共设施建设等，当然对调控控房价也不那么情愿；开发商本身就是商人，中国有句俗话说得好，商人唯利是图，他们想挣钱，肯定房子价格越高越好；房产中介、银行、评估机构、信贷类部门等所有参与分红的企业也不希望房价下跌，所以最后只剩下没买房的人希望房价下跌。
这么多人在给高房价撑腰，但不代表房价就能一直涨下去。
郎咸平教授说：中国的现状是制造业的悲歌，你投资2亿盖个工厂，还不如你花1千万买套楼房挣得多，其结果是楼价越涨，经济越差；制造业越差，楼价越涨。制造业是一个国家基础、根本。我非常赞同这种说法，现在整个国家在转型。中央表述中称“中国经济正在由高速度向高质量发展”，什么是高质量？肯定是实体经济依托而起，这是所有发达国家验证过的！如果房地产拉动的是高质量就没这句话了，侧面说明依赖房地产的发展阶段性任务完成。但体系太大，不能说变就变。需要时间。
十三画生2019-04-23 10:18:48
