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万科2018年业绩推介会关键词:领跑、活下去、收敛聚焦、大江大海

地产红榜 2019-03-26 00:57:05

中国网地产  陶婷  在过去的2018年,万科在争议中前行。而今,在年度业绩收官之际,万科直面在场记者的提问。3月26日上午,万科企业股份有限公司在深圳举行2018年业绩发布会,董事会主席郁亮,总裁、首席执行官祝九胜,首席运营官张旭,首席财务官孙嘉,董事会秘书朱旭出席。在此次推介会上,万科面对记者的提问一一作出回答。

回答一:“活下去”是危机驱动 

去年,当万科活下去的内部讲话广为流传,使得万科在很长一段时间内股票大跌,市值蒸发几个亿。在此后的多个场合,万科方面人士多次解释“活下去”是内部讲话,并且是指的活得更好,更长久。

在此次推介会上,再次提起去年的活下去,郁亮笑言,“去年说法很让大家操心啊。”针对去年的内部讲话变成公开讲话,他再次解释称,万科是个危机感驱动的公司,但不是危机驱动的公司。早在2012年,万科提出来房地产进入白银时代,就启动转型,才让我们有足够时间探索和思考。

他认为,白银时代也会围绕很长时间,转型和变革也会需要很长时间,青铜时代再转型已经来不及。

回答二:收敛聚焦是修枝剪叶

“基本盘”这三个关键词,在去年乃至今年,频繁与万科连在一起。万科2018年年报中也提到基本盘。究竟何为基本盘?郁亮以微软做比喻,“他以电脑起家,做过手机没有成功,现在微软云和 AI 全球成功,支持微软不断尝试和转型,是微软的基本盘,基本盘提供转型发展的资金、利润。”

他认为,每个业务都是万科的基本盘,围绕每个业务的基本盘,把业务做的更好。基本盘提供了他能够转型发展,包括资金、利润等所有的东西。基本盘不是万科要放弃转型别的业务了,每个业务都有自己的基本盘,而不是只有开发业务,别的就不做了。比如,物业把住区当做基本盘。

尽管万科在深圳先后获取近10万间住房,但在去年秋天,万科租赁业务之万村,实行员工分流安置,全面停止房源签约。对此,祝九胜在现场表示,这是一些收敛聚焦的动作和安排,出发点是通过联合各方、通过整治让城中村居民居住环境更好。然而,问题比一开始想象的要复杂。

对于后续安排,祝九胜称,深圳政府很关注万村,万科会谨慎考虑这些问题,稳妥推进获取的项目,尽快使他们达到可出租的状态。

“收敛聚焦不是砍树,是修枝剪叶”,郁亮亦指出,万科是两条主线很清晰,跟着城市发展同步,跟着客户发展同步走。收敛聚焦不是只做砍伐,也不是就转型到基本盘上了,其它业务就不做了。做好基本盘,才能有助于我们更好的转型。这点上跟不做别的业务是两个不同概念。

他指出,2018年战略修订,城乡建设生活服务商,意味着我们不仅提供硬件也提供软件,不仅提供空间也提供内容。万科不停尝试,试图找到支持万科新的增长曲线,没有改变过也没有动摇过。

回答三:万科未来凭什么领跑?

从二十多年前王石时代的多元化,回归到以住宅为主,再从住宅时代走向多元化,而今,在房地产政策趋紧的大背景下,物流地产、物业管理、住宅、租赁、商业地产等多点开花的万科,在收敛聚焦的策略之下,未来凭什么来领跑呢?

对此,祝九胜回答称,万科对于规模的追求和依赖没那么严重,万科所理解的领跑,是看到市场需求和客户变化,更多产品来服务客户。而有些探索有效果,有些效果还未呈现出来。他认为,万科目前在租赁、物流、物管三方面建立了自己的能力。

是租赁住宅。根据年报显示,长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。“07年开始探索,08年万汇楼,14年大规模布点,4年时间开业运营超过6万间,租金收入8个亿。尽管钱很难赚,但增加了客户的粘性”,祝九胜说。

第二是物流。根据年报显示,万纬物流进驻42个城市,已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中已运营项目62个,其中稳定运营项目平均出租率为96%。“4年时间,万纬物流,管理面超过971万平,进入42个城市,经营指标在行业相对领先,去年收购太古冷链,在高标仓的服务上有提升”,祝九胜在业绩会上表示。

第三是传统物业服务。根据年报显示,万科2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。“以前只管万科的盘,现在从管楼盘到管社区,到管城区,18年收入达到98亿,4年前19亿,现在增加5倍”,祝九胜说。

不过,祝九胜也承认,没有一个大企业转型容易,万科先能力后规模,先看客户需求,再看市场探索。

回答四:“大江大海计划”不是“海盗行动”


此前,外界对于万科的“大江大海计划”议论纷纷。在此次推介会上,郁亮解释称,和海盗计划一点关联都没有。万科战略转变,事人匹配,做的事情要支持业务发展,得出能力拼图,根据能力拼图去找合适的人。也就是,公司内部变成大江大海,新的老总职位出来以后,利用公开竞聘的方式去选拔人才。

“万科在未来没有岗位的说法,岗位对着人,人对着岗位,大江大海一定不是海盗行动,更多主张从乙方挖人,绝不从同行挖人”,郁亮说。

他从工程管理方面来举例,郁亮称,大江大海计划考虑的范围是:不会从同行挖人,一定会从工程单位里面找人来,因为他们身在基层,知道如何把握好质量,这也是万科的目标。

“而设计师,万科也不会从外面挖人,会给从设计单位找人,因为他们面对很多的开发商,见识更广、更专业”,郁亮说。

回答五:设立万科安全生产日

针对去年频繁出现的质量问题,以及安全事故,在此次推介会上,万科董秘朱旭回应称,万科强化质量与安全管控,巩固提升基本盘。将每年11月12日设立为万科安全生产日,一线公司月度自检,项目每周自检,万科和合作方每日巡查。

业内人士则认为,若如万科所言,现在房地产行业是白银时代,假设房地产开发依然有5-10年的稳健增长期,那借白银时代进行转型,万科基本已经锚定未来10年的发展面貌。未来,一定将是“房地产开发行业的集中度残酷拼杀+新生业务的迅猛扩张”这样一个双管齐下的新时代。过去的2018年,可能既是万科的一个“活下去”之年,也是一个新生之年。

但有一点值得注意的是,如何将安全质量方面的举措落到实处,对万科来说,这很重要。

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