最近一个月以来，很多人就“楼市回暖”的问题来咨询我，从他们的言语中，我分明能感觉到，很多人都已经开始着急了。其实去年底时，我就说过，不管国家政策如何，明年2、3、4几个月房地产市场都会“回暖”，即便市场没有真实的回暖，但是一些开发商、中介和炒房客也会想方设法让市场“回暖”，这个时候大家一定要捂紧钱袋子，千万不要轻易相信，否则你就又输了。
道理很简单，在调控重压了那么久之后，一些既得利益者急需要一个端口来释放压抑，他们自然会用尽各种办法通过刺激购房者的神经来搞乱楼市，这对于卖房成交再好不过了。但媒体、中介和开发商嘴里说出来的“市场回暖”、“楼市小阳春”真的可以相信吗？
我一直强调，市场的真正晴雨表是二手房，新房因为政策压制，所有的信号都紊乱了，不真实。加上一些开发商营销功底深厚，人为操纵成交，一切更变得扑朔迷离了。所以分析市场有没有回暖，还得看二手房量价走势。
易居房地产研究院数据显示：1月份，北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%；2月份情况更加糟糕，易居监测的10个城市二手房成交量为2.9万套，环比下降40.9%，同比下降7.1%。
其中很多一二线城市都出现了一个共同特征：想成交必须先降价！首都的一位房主就吐槽到，自己的房子挂了半年多，到现在还是卖不出去。6个多月，“熬走”了三个中介，降价了5次，最终来看房的人还是寥寥无几。上海市民胡磊此前亲述自己的卖房经历时，向记者透露到，他的一套房子挂牌价从最初的620万下调到500万才勉强成交，实际成交价比挂牌价低了足足20%。
究其根本原因还是大家普遍对后市预期严重不足，这是多方面的原因，调控限售、货币政策调整使得市场流动性彻底锁死；国家严控资金流入房地产，积极去杠杆，严打投机炒房；最狠的是，去年9月份的经济会议上，明确要“坚决遏制房价上涨”。近半年来，二手房成交量屡屡下跌，是房住不炒的真正体现。
那么整个2019年房地产会呈现何种发展趋势呢？首先，保利2019年房地产白皮书说得很明确，人口规模拐点将至，人口分布走向“零和博弈”，未来高素质人口将进一步向大中城市聚集，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。从这点来看，未来真正有潜力，房价抗跌的城市，还是人口集聚的地区。买房还是要优先选择这些区域；
其次，从国家调控楼市的态度来看，整个2019年是不会有太大变化的，虽然两会没有提及“房住不炒”、“遏制房价”等旧调，但是我们都心知肚明，在中国经济下行压力下，在国际形势紧逼下，对房地产的控制之手还是不能松的，毕竟更多的资金流向房地产市场，极其有可能紊乱整个金融体系，大局很难稳定，所以未来楼市发展的主旋律是“稳定”，不能使房价大涨更不能允许房价大跌；
再者，可以肯定的是，三四线城市彻底失去投资价值了。一方面“棚改”这个发动机动力严重不足，另一方面需求透支过度，未来几年三四线城市购买力会超乎想象下滑，这对于房地产是利空，加上房地产税开征在即，聪明的资金都明白，再不趁着好时机套现离场，留下来只会马革裹尸。说得直白点，房市跟股市是一样的，大资金早就跑了，比如李嘉诚。剩下的人就只能在房价到底的时候才会割肉。
十三画生2019-03-11 13:55:02
