估计99%的人都想拥有一套属于自己的“面朝大海春暖花开”的房子，所以当年买下海南、买下北海道，也不是什么出乎意料的事儿了。
如今，有一个县城，也进入了炒房客的视野，这就是崇礼，一个借助滑雪和奥运让当地房价两年翻了三番的地方。
贫困县的房子如何脱了贫？
这一切都源于滑雪产业。
崇礼区的滑雪产业起步于1996年，如今成为了冬奥会的举办地。也因此，崇礼成了中国滑雪度假胜地，从而让一个贫困县就此脱贫。
曾经“当地一年刮两次风，一次刮半年的劣势”，通过因地制宜的产业经营转变成优势，这本身很值得赞扬；背后的经历的艰辛与困难，优势与劣势的博弈，如何发掘自身的优势，复写崇礼创富神话，才是我们应该学习和思考的。
大概是觉得那样太烧脑吧，于是所有的目光就集中到房价上。
2015年确定冬奥会举办地之前，房价也就在每平米5000-7000元，冬奥会举办地一锤定音之后，房价直线飙升至13000元。
尽管当地在2017年再次升级限购：非本区家庭只可购买1套住房，首付不低于40%；本区家庭已有本区2套以上住房的，不允许购买第三套房。但是房价依旧跟着冰雪运动与奥运的风头上涨着。目前崇礼新房均价15000元，最贵的社会可以达到每平米30000元的均价。（下图为崇礼新房房价走势图，图片来源安居客）
冰雪和奥运，真的能带来房价持续上涨吗？
公认的房价基础，一是人口，二是货币。从没有房地产投资理论认为，房价是靠风景上涨的。
风景可以吸引人口，构成人口前景，合理开发、条件成熟之后，可能成为好的栖居之地，从而带动房价上涨。
但如果简单把风景等同于房价上涨，那就容易造成误判。
就拿崇礼来说，滑雪和奥运，无疑是它当下吸引力的地方。
但滑雪在国内，还仅仅是一个小众运动，大部分滑雪者也就去一两次，80%是初学者。随便滑滑图个新鲜，重要的是拍照发朋友圈，再玩玩周边的娱乐项目，旅途结束。
没有常驻的爱好者和专业滑雪者，周边的配套设施也就不会发展起来，总体来说当地是按照旅游进行规划的；基础设施不会太完善，更少有学校医院大型商超等等。
至于说奥运概念，对于房产更是没有太大关系，相反，还可能会带来泡沫。比如巴塞罗那，奥运举办前，房价涨了3倍，之后连续四年下跌，跌幅达50%；雅典在奥运结束后也遭遇了房价的下跌。
而且，昔日热闹繁华的奥运村多数因为后期维护费用过高而弃之，雅典、亚特兰大、柏林，甚至包括北京，昔日辉煌的奥运场馆，如今也已蒙灰。
靠风景和旅游，难以支撑房价持久上涨
因此，想靠着滑雪和奥运的风头，买房赚一笔的人，还是得细细考量一番。
首先，总体看，海景房、度假房供大于求局面未从根本上缓解。开发商的开发速度远远高于了当地居民的承接能力，70%的海景房被外地投资客购买。没有了真实的自住需求，也就没有了真实的市场价格承接能力；房子仅仅买来用于度假，一年入住仅一个月左右，这样，社区周边的服务业就很难发展起来，居住体验难以提升，这样的房子谁会接盘呢？
就拿崇礼来说，尽管新房均价到了15000元，但二手房不温不火，甚至还有下探趋势。（下图为崇礼二手房房价走势图，图片来源安居客）
其次，从成熟房地产投资经验看，旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆”的销售名词了。作为度假房，难以有持续稳定的租金收入保证，而且还是在一个空置率高、供大于求的市场中，那么这种物业根本算不上房产投资范畴；因为买入这样的房产，未来只能靠买卖差价来赚取。当投资的浪潮退却时，没有购买力支撑的、不管景色多美、空气多好，都难逃价格下跌的厄运。
具体到崇礼，同为滑雪胜地，跟日本北海道相比，还是欠了点火候。除去滑雪，北海道有上百年的文化支撑，即便拿掉北海道的滑雪产业，它还有其他产业支撑下去；反观崇礼，十几年的发展速度虽惊人，但毕竟底子薄。崇礼的住宅小区，晚上基本一片漆黑，出行基本依靠自驾，没有滴滴没有外卖，也就难以聚集起人气，形成居住的氛围了。
综上而言，旅游地产有点像贩售的保健品，各种包装、各种疗效，售前十分精彩，售后特别冷漠。或许有人会认为，一线城市没有旅游小镇的好风光，这就是旅游小镇的“王炸”；而旅游小镇没有一线城市的经济基础，这就决定了再美的小镇，只能沦为一线城市富豪的“备胎”——这就会导致小镇的房价对接的是富人的钱包，高到丧失了80%的中产客户；而这80%的中产客户，才是房价持续上涨的基础。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2019-02-22 10:33:22
