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北京两会|优客工场毛大庆提案:平衡租赁市场供需矛盾

和讯房产 2019-01-18 02:17:07

随着北京市政协十三届二次会议在北京开幕,来自各领域和界别的政协委员围绕首都发展,积极参政议政建言献策。优客工场的创始人、北京市政协港澳台侨工作顾问毛大庆在会上提出,应该进一步推动空间租赁行业发展,平衡租赁市场供需矛盾。

提案内容如下

2018年12月,政治局会议中指出“加强保障和改善民生,着力解决好人民群众反映强烈的突出问题”,改善民生的一个重要发力点就是让人民住有所居。

2018年以来,北京房价虽然停止上涨势头,但是依旧高企,此外受限购限贷等政策影响,租赁住房成为越来越多人的选择。另一方面,较差的居住环境、较长的通勤时间、供不应求导致租金不断上涨等租赁住房痛点显著。目前政府深入推进“疏整促”的专项行动为解决上述痛点提供了一个契机。如果在城市更新、旧城改造的过程中,能够实现存量资产的升级盘活、废弃空间的改造利用,无疑就能为市场输送大量优质的租赁住房资源,缓解目前租赁市场的供需矛盾。

而从行业发展的角度讲,随着北京房地产市场进入存量时代,对低效存量资产的改造盘活成为行业发展的必由之路。据初步统计,北京老旧低效的物业面积达5000万平米,存量资产的盘活无疑是一个万亿级别的市场,如果这些空间能够全部被盘活,将再次带动建材、装修、物业等房地产上下游产业链的发展,每年新增贡献数十亿元的税收,进一步缓解房地产增速放缓对经济的负面影响。

为进一步加大对空间共享经济与空间租赁行业发展的支持,完善租购并举的住房保障体系,提出以下建议

1、大力鼓励复合性共享空间,利好城市效率生活

城市空间的单一化功能大大降低了商业设施的利用率,比如一个开放式办公室,在8之外就再无法产生价值,一栋写字楼的地下员工餐厅,除了三餐之外,基本处于闲置状态。

复合性共享空间倡导的理念是在场景灵活化的基础上植入可转移式设施,提供一个多元高时间密度的新型商业楼宇。复合性共享空间的出现,将极大利好城市效率生活。

2、大力鼓励空间内容创新,通过城市空间内容运营,构建城市美好生活,提高人民群众生活幸福感

北京应该将对空间内容运营创新的鼓励,纳入构建房地产健康发展长效机制、提升北京现代服务业水平及提升北京国际形象、增加城市文化魅力的重大举措。同时,也应该成为“疏整促”的重要成果呈现。

随着城市消费人群生活方式、消费方式变迁,城市空间内容运营对构建城市美好生活,提高人民群众生活幸福感意义重大。从消费人群看,千禧一代目前是消费市场的生力军,再过5年就会成为主力军。对他们来说,最关注的点不是价格,而是服务和体验。另外,从2017年开始,中国月收入在1800-3400美元的高收入人群开始迅速增加,他们有更大的消费能力,同时也更注重消费品质。综合这两类人群的消费方式,未来城市空间运营的重点一定需要尽快升级,从百货大楼到shoppingmall,再到今天的商业综合体,未来的城市空间内容,不再简单依赖或附着于几个大IP、潮牌、刚需连锁店上,而需要把价格、档次、性别、品类的概念模糊化,打造更具体验感的线下空间。

3、进一步发展以共享空间为代表的共享经济,促进城市公共服务均等化及服务业供给侧改革

通过大力发展共享经济促进城市公共服务均等化,将共享经济纳入服务业供给侧结构性改革的重要部分。2018年10月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于建立健全基本公共服务标准体系的指导意见》,《指导意见》强调到2035年,基本公共服务均等化基本实现,现代化水平不断提升。共享经济强调使用权,弱化所有权,能够实现社会资源的重新分配,令城市空间释放更多社会效益,物尽其用。同时,共享经济契合地产、交通、生活服务等现代服务业对效率和创新的需求,激发民间资本对新技术、新商业模式的探索,有效提升服务业发展水平,是服务业供给侧改革的重要抓手。

4、借鉴德国模式,加强对租住者的权益保护

与中国的房屋租赁现状相比,德国有超过一半的租房人口,当地政府通过一系列政策手段保障租住者的权益,如租金涨幅不能超过法律规定的幅度,中介费需由房主承担,对中低收入人群给予租房补贴。

北京市虽然无需照搬国外做法,但亦可结合我国国情,在制定保护租住者权益的政策方面做出更多努力。例如,严厉打击租赁平台压房、抬价的行为;简化租赁住房公积金使用手续;对人才在房租上给予适度补贴等。

5、加强对空间运营商融资端的支持力度

目前对于以租赁业务为主的城市空间运营商,由于缺乏重资产作抵押物,无法获得银行低成本贷款。而政策鼓励的资产证券化融资,仍然需持有重资产的母公司提供担保。为解决租赁企业融资难的问题,政府应引导银行利用大数据分析建立新型的信用评价体系,审批贷款不以资产规模作为判断企业偿债能力的指标,也可设立政府担保平台,为中小企业提供融资担保,提高银行对中小企业信贷发放的积极性。

6、降低城市空间运营行业、租赁行业的税负

目前长租行业需要缴纳10%的增值税,而且所得税方面也没有相应的优惠政策。长租行业由于房源价格高企,市场竞争激烈,租客消费水平有限等因素,盈利能力相当有限。通过降低长租行业的税负,即可抑制租金上涨,也可提高市场参与者的盈利能力,从而进一步提高其融资能力,促使行业健康快速发展。

7、增加特行资格的发放

目前由于特行资格稀缺,城市空间运营商在长租行业淡季时无法在各自的租赁平台上线短租以补充收入,使得空置率上升,加重了行业盈利难的现状。如果放宽特行资格的发放,对符合条件的优质空间运营商给予许可,则能提升租赁市场效率,也能够进一步吸引更多的民间资本参与到这个行业中。

8、加强对租赁平台违规行为的监管

自2016年政府鼓励租购并举以来,租赁行业受到资本市场青睐,蓬勃发展的同时乱象丛生,直到2018年资金环境收紧,多家公寓平台出现暴雷。长租公寓在我国是一个新兴行业,也是事关民生的关键行业,在发展初期需要政府的扶持,也需要有力的监管。尤其对于不惜成本争抢房源,通过租金贷违规融资,劣质装修环保不达标等扰乱市场秩序的行为,应严加监管,从而改善长租行业竞争环境,抑制房租过快上涨,引导市场健康有序发展。

相信在政府的大力支持下,空间共享经济与空间租赁行业将会从粗放式的办公服务+基础的居住服务,升级到精细化的运营和多维度、全生态的空间管理。行业未来的核心仍然是为用户及居民创造更便利的办公环境和更高效的生活场景,在这两方面为城市更新、租购并举、旧城保护及人民群众对美好生活的“五性”需求创造更多的价值。

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