周一说市场:降准利好并未体现 供求纷纷回调

【 市 场 关 注 】

• 2018年上海优质写字楼供应高峰持续，写字楼需求进入多元化阶段。零售物业方面，2018年上海零售物业单体体量超过10万平方米的大型商业项目较上一年翻番。投资方面，2018年上海大宗物业投资市场交易总额突破了千亿大关，达到1176亿人民币。

• 杭州农业银行部分支行近日悄悄调整了房贷政策，规定房屋按揭贷款最长可贷到80岁，一举打破了贷款人年龄纪录。

• 海口市政府近日印发通知，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅，并重申严格落实此前政策，新落户海南居民家庭限购一套。

• 百年人寿保险股份有限公司1月8日发布公告称，大连万达集团股份有限公司将所持有的公司9亿股股份转让给绿城房地产集团有限公司，占百年人寿总股比11.55%，转让后万达将不再持有百年人寿股份。

【 一 周 综 述 】

在持续反弹后上周楼市成交出现回调，据上海中原地产数据显示：上周（1.7－1.13）新建商品住宅成交面积11.9万平方米，环比减少22.2%。

从区域表现来看，前期供应较为稳定的地区成交都有不错表现，并且没有成交挂0的区域，市场又回归到正常交易节奏。比如浦东上周成交2.2万平方米，虽然环比减少18.5%，但排名又回到位置。相比较而言，上周远郊区域有良好表现，比如松江成交1.4万平方米，排名第二，也是近期排名上最靠前的一次。此外，金山、嘉定上周虽然成交量略有下滑，但量继续维持在1万平方米以上，为市场稳定奠定基础。

近期中高端项目供求相对活跃，因此成交前十榜单上继续保持这一特征。榜单中有6个项目是均价3-6万元/平方米的首次改善产品，而近期榜单中常见的10万+产品不见踪影。此外，上周成交排名的项目是刚需产品，一周签约121套，而均价只有18454元/平方米。尽管相对全市5万多元均价。不到2万元/平方米的均价具有较高性价比，去年上半年此类价位段产品一周签约至少150套以上的流量，可见刚需项目也遇到一定压力。

上周由于低价项目签约量比较多，对降低均价有一定作用，上周均价为56519元/平方米，环比下跌8.9%。

供应方面继续回调，上周只有1个项目入市，供应面积为1.9万平方米，环比减少69.4%，成供应出现回落意料之中。一方面每年年初都是淡季，房企多在年终总结和新年计划，而市场本身供求也出现意愿降低，另一方面，去年底一波超常规供应量透支后续供应，短期整理回调在所难免。因此今年以来没有一个项目供应量超过3万平方米。

尽管有降准等消息刺激市场，但从实际效用来看，并不对楼市成交产生正面影响，上周成交出现回落是的例证。而这一结果或对市场信心产生影响。另一方面，近期供应快速缩量，尤其是刚需项目缺位明显，这对后续成交走高带来一定压力。考虑到当前时间窗口，不具备成交持续反弹，因此预计后市将维持在10万平方米左右震荡。