楼榜 | 未来北京楼市以限竞房和共有产权房为主?数据揭晓走势

自国家贯彻落实“房住不炒”及后续各种相关政策出台后，2018年楼市似乎总是围绕着“降温”主题。而这个温度似乎也延续到了2019年的市场，数据显示，2019年第1周10个重点城市土地市场较为低迷，供应、成交同环比双双下跌。北京截至2019年周成交面积为3.47万平方米，同比下跌82.58%。而2018北京土地市场新增供应也以限竞房、共有产权住房为主。具体如何，请查收和讯房产的新一期楼榜数据及分析。

从成交方式上来看，今年北京市住宅用地延续去年模式，“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要模式。2018年成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房或共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗，成交建筑面积近500万平方米；共有产权住房成交10宗，成交建筑面积超100万平方米，另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

从各区域共有产权房、限竞房成交的情况来看，共有产权住房的成交主要分布在平谷区、昌平区、顺义区、怀柔区、通州区、朝阳区、门头沟区等较偏远区域，其中昌平区成交的共有产权房规模，共23.5万平方米。作为今年成交规模的区域，昌平区域的限竞房成交规模也位居首位，2018年共成交规划建筑面积116.6万平方米，其次为丰台区，成交的规划建筑面积为70.4万平方米，其住宅用地的成交方式全部为“限房价、竞地价、竞自持”。

数据来源：诸葛找房

从各区成交土地情况来看，2018年北京市成交地块各区域差异较大，成交地块主要分布于昌平、顺义、大兴、朝阳等近郊及远郊新城地区，中心城区成交地块较少。其中以昌平，成交土地16宗，其次是顺义以及大兴区，均成交9宗地块。通州区、平谷区土地成交全部为共有产权住房。

数据来源：诸葛找房

从各城区成交的楼面价来看，顺义区、朝阳区、海淀区平均楼面地价较高，海淀区以40865元/平方米的成交楼面遥遥领先，丰台区以及朝阳区的成交楼面价也在2.9万元/平方米以上；其次顺义区及石景山区，平均成交楼面价在2万元/平方米以上，而其他区域的成交楼面价均在2万元/平方米以下。

受成交地块用途影响，海淀、丰台、朝阳三个区的成交地块基本全部为居住用地，且基本全部为限房价、竞地价、竞自持模式，加上地理位置的优势，使得三个区成交的平均楼面单价高于其他区。楼面地价整体呈现出中心城区、近郊新城、远郊区递减的趋势。

值得注意的是，从土地成交的金额来看，朝阳区以较高的成交楼面价及7宗成交地块位列各行政区之首，2018年共成交276.98亿元；其次是丰台区，2018年土地成交额为258.28亿元。而顺义区以9宗成交地块的优势以量取胜，位列前三。

2018年北京土地市场的一个新变化是龙头企业纷纷缺席招拍挂市场。万科、保利等以往积极参与北京土地招拍挂市场的龙头房企在2018年土拍中并未获得土地，甚至在拍卖阶段参与竞价的次数都极少。

但是中海地产斩获颇丰，以666，872平方米的拿地规划建筑面积位居房企北京拿地面积排行榜名。拿地的主力变成了国资背景的企业。中铁置业斥213.64亿元在北京拿得4宗地块，获得规划建筑面积53.95万平方米，比2017年的176亿元拿地金额高出20%。北辰实业则以86.63亿元拿下2018年北京土拍成交总价的朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块位列第三。年底，北京城建、北京住总等市属国企也都纷纷有土地入账。

另外，中瑞凯华和德俊置业共以33.65亿元获得成交楼面单价地块，成交楼面价61348元/平方米，溢价率为9.34%，位于朝阳区孙河乡北甸西村等位置；投置地以总价19.34亿元获得“溢价率地块”，位于密云区檀营乡，成交楼面价15277元/平方米，周围项目均价在25000元/平方米左右，溢价率高达50%。

数据来源：诸葛找房

“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期，未来，随着基础性制度和长效机制的建立并完善，北京住房的供需矛盾也将逐步缓解。但同时随着限竞房和共有产权房大量入市，销售去化艰难，房企面临着巨大的销售压力。

2018年北京土地成交几乎全部为限定价格，纯商品住宅用地稀缺。去化依旧艰难下，房企拿地信心会受挫，预计2019年拿地更加谨慎。

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