一周前，央行发布了《2018年第四季度城镇储户问卷调查报告》，其中最引人注目的还是储户对下季房价的预期变化：27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，11.1%的居民“看不准”。
很多专家分析后得出结论：仅一成居民坚定看跌明年楼市，多数人还是站在“稳”和“涨”的立场看待明年市场行情，说明明年房价降还是很难的。尤其是元旦之前一周多数城市又频频传出“调控略有松绑”，毫无疑问，这在心理上对大多数人又形成了刺激；叠加一些不怀好意的开发商顺势又使出“明年全线涨价”等带有恐吓性质的阴招，好不容易冷静下来的购房者又无法淡定了。
央行一家发布这样的数据难免令人不能信服，事实上的确有很多人质疑央行的调查数据严重失真，是经过加工和粉饰的，没有任何参照意义。从大家发表的评论来看，大多少人猜忌央行报告有水分、存在偏差，是因为统计的结果和他们认为的现实有很大差距。央行报告显示对于19年一季度房价预期上涨的仍然有27.4%，这是大家无论如何不能接受的，在他们看来调控已经走到这步田地，如果国家不能做到让所有人认为明年房价会一路下跌，那是调控的耻辱。
证明一家机构的统计数据有没有错，的办法就是用另一家的调研结果去验证。如果两家的数据结果没有太大出入，则这份数据还是值得研究的。
鹅厂房产部门近日发布了他们的调研数据，据其介绍，他们是通过在线调研了22个省、直辖市的居民，共收集到111284份调查数据，参与调查人群中，男性用户占比为73.7%，女性用户占比为26.3%，受访人群超过五成为30-39岁的购房中坚力量。所以从采样人群和规模来看，该调研结果还是有相当参照意义的。
鹅厂民意调查数据显示：认为19年房价继续上涨的比例为29.3%；认为调控有效，明年房价会稳中有降的占比22.1%；仅有23.2%的居民认为明年会继续保持平稳，不升不降；还有25.4%的人拿不定主意。
值得一提的是，这份调查数据显示，有71.2%的居民认为当前中国房价很高，他们衷心希望政府在打击炒房犯罪、遏制房价上涨、纠正楼市乱象等方面要更进一步。
预期明年房价下跌的居民占比仅2成，但是认为当前中国房价过高的却超过7成，这岂不是相互矛盾？其实并不是，奇哥理解他们的感受：首先，认为房价高，是他们的切身感受，但这并不妨碍他们继续看涨房价；其次，中国房价过去20多年涨多跌少，主流观点认为房价无论如何还是会继续上涨，虽然不会大涨，但是大多数人还是坚信房价会涨，“看涨”已经是一种惯性思维；再者，当前阶段中国经济下行压力巨大，经验之谈是“房地产这个夜壶又要拿出来用了”，加上近期房地产市场的确是风声鹤唳，大家惯性认为“调控又要半途而废了”，加上地方政府没有任何欲望降房价，所以自然不会真的相信19年房价会有大调整。
那么奇哥是如何看待明年的房价走势的呢？我认为有四点是比较明确的：首先，今年环京、厦门等多城已经用事实彻底击碎了“房价永涨”的谣言，房产不管总额多高，但它终究是商品，是商品就会受供需因素影响价格，有涨有跌才是正常规律；
其次，房地产已经进入下跌通道了，居民购房大赚的预期已经发生扭转了，明年房价跌势还会继续延续，这是无可争辩的清晰事实。一年多来，太多的人高位站岗被套得死死的，更有甚者已经亏掉了首付，实际上很多人已经“悟道”了——炒房是错误的选择，如果给他们重新选择的机会，他们不会投机炒房。还有人认为买房投资赚钱吗？有，当然有，但是为数不多了。
再者，正如易居总裁丁祖昱所言，楼市早在9月就已显示出调整迹象，目前来看，整个中国房地产市场已经踏入了调整期。在这种情况下，即便很多城市放松调控也无济于事，至少半年内市场整体方向不会扭转。人心已变，不是随随便便就能挽留的。
所以，2019年上半年整体而言楼市会比较惨，对于调控势头依然保持强劲的一二线城市如此；对于大批三四五线城市更如此，奇哥认为明年这些地区将集体迎来萧条、回调、下跌，现在出不了手的，估计明年后年更难出手，因为好价格不再有了。一句话就是，明年上半年大部分城市市场会出现肉眼可见的明显下跌。
最后，很多人可能要说了，既然央行和鹅厂调查数据都显示，虽然叫苦房价高的多，但是真正预期明年房价下跌的占比很小，为何你还说房价下跌大局已定呢？其实这并不矛盾，众所周知，一城多区，房价无论到任何时候都是有涨有跌，但是明年的整体形势是利好的，再说了刚需自住买房完全可以挑房价下降的区域下手啊。
此外，官方多次表态要继续打击炒房投机、遏制房价上涨，更强调要保护自住需求，银行贷款利率也会调整到基准状态，所以对于刚需买房来说，还是比较有利的。一句话，刚需自住该买房还是要买，千万不要期待什么暴击，保持一个平常心就够了。
奇哥一直强调，其实国家重拳调控楼市的时候，也就意味着刚需买房的时机来临了，毕竟是国家出手帮助压制房价的时候不多，这样的机会要珍惜。为什么说这一时期是国家在压着房价呢？老任已经说得很清晰明白了：我们现在有接近2万亿已经盖好了的房子获得不了销售许可证，因为开发商想卖高一点政府不让。
十三画生2019-01-03 00:02:00
