2019楼市“四限”如果放开，会从哪一项开始呢？

幻想楼市调控放松，似乎是最近半年很多投资者和炒房客的想法了；问题在于房住不炒不仅仅是句口号，买房卖房可能是个人的事，但经济发展和金融安全可是的大事儿，岂是说放松就放松的？

不过，对于有些自住购房者，过紧的调控也不利于他们置业，那么2019年会为这部分人群开个口子吗？2019是不是他们买房的机会呢？

阻碍你买房的因素，除了没钱还有啥？

钱不够就不讨论了，除了没有钱，买不到房的因素主要是“四限”：限购、限贷、限售和限价。

这四限的影响，主要就是卡住投资者布局，哄抬房价，卡住资金来源，控制楼市杠杆，具体说来：

限价：主要针对新房，政府公布指导价。限价的影响，虽然压住了新房房价，但带来了新房二手房倒挂的问题，反而引发了一波抢购潮。

限贷：杠杆不是你想用，想用就能用。此次限贷，不但要查目前有无房贷，而且过去有过房贷、就算已经还清，也不能享受首套房贷款利率优惠，甚至直接不予贷款。这无疑增加了买房的成本，限制了炒房客疯狂加杠杆的行为。

限购：房子是用来住的，怎么证明你买房就是为了住？户口、社保，3-5年不等。这让符合买房条件的人减少，也挡住了布局的炒房客。

限售：买了就卖，挣点小钱？想得美！从过去的2年、5年减免税费政策，直接到禁售。基本挡住了短炒行为，落实了“房子不是用来炒的”。

调控全面放松几率低，但还有其他可能

上述四个方面，针对于买房自住的人群来说，限购和限贷无疑是最直接影响买房的政策。而限价和限售，主要针对于炒房客和开发商。

之前总有调控将全面放松的传言，这是基本上不可能的。此轮房价上涨，基本上已经加满了杠杆、蓄满了财富，居民手中再无余钱来支撑房价的狂热。如果此时不加限制，房价涨起来狂热，坍塌起来也会很迅速。

但是，从当前的形势看，“四限”中的若干方面未来会逐步改变，发送改变的，可能就是限贷了。

数据显示，进入10月，多个城市的银行开始下调房贷利率上浮幅度，此前上浮15%-20%的，现在基本上下滑至10%-15%，且放款速度加快，贷款余额增加。

这就意味着，对于符合条件的自住购房者，从一刀切式的收紧信贷，开始逐步放松了。这种放松是在其它“三限”不放松的前提下进行的，此举既可以保证想买房自住的人可以得到银行的资金支持，也挡住了还妄想投机炒房的人群。

而且，当下开发商回款压力大，部分中小开发商已经在破产的边缘；外部环境也不是很友好，当下稳定显然是重中之重；所以与其让房企出现破产潮，不如稍微放松限贷，在房价不会出现暴涨的前提下，增加买房自住者的购房能力。

不过，限售和限购，基本上没有放松的可能，也不能轻易放松。这两者一旦放开，游资可以不加限制的进入一地的房地产市场，也可以不加限制的离开，几轮下来，房价就会被炒高，稳楼市的目标也就前功尽弃了。

综上，楼市企稳，二手房交易降温，二手房价开始出现回落；这些都是炒房客逐步退出，楼市回归理性的信号。也是自住房购房者可以安心挑选房子的机会；如果2019年贷款利率进一步放开，回归基础利率的话，那可以说这将是三年来的购房时期了。对于购房者而言，则要控制好自己的杠杆，不能一味贪图大房子，贪图一步到位而让自己背负难以承受的债务，这样也就跟买房谋幸福的初衷背离啦。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。