资色?榜单|危机下的生存 4家中型房企完成年度销售目标

销售单位：亿元

数据来源:和讯网根据中指院前十月房企销售业绩榜单及房企公开数据整理而成

(中海销售目标是2900亿港币,换算后约2573亿元。)

另：部分房企因公开数据不可得，故未收录进榜单。

“销售规模”对于房地产企业的重要性怎么形容都不为过，它是评价房地产企业的最基本指标。规模之上，房企才有话语权和影响力，才有更大融资空间和品牌溢价能力，才能实现更高要求的发展。

年底将至，和讯房产发布《2018年1-10月房企销售目标完成率》，选取中指院发布的销售业绩50房企，根据公开的销售目标，计算得出房企销售目标完成率榜单，以期判断今年房地产行业的整体发展情况。

根据榜单，有5家房企提前完成年度销售目标，其中4家是中型房企，占比很高，不仅如此，多数中型房企的销售目标完成率排名比较靠前，与此形成对比的是龙头房企距离完成销售目标还有一定距离。

中型房企开始突围，背景是房地产行业经受政策严控，并且龙头房企市场占有率逐年升高，在业内人士看来，中型房企生存压力较大，必须通过规模扩张争得一席之地，合理的布局和拿地政策无疑助力中型房企完成业绩，但内外环境多变，明年对中型房企来说仍然存在很大挑战。

在政策影响下，房地产行业充满了不确定性，不过，在这种不确定性中有一种确定，就是中型房企开始发力，冲击销售规模。

根据榜单，2018年1-10月有5家房企提前完成了年度销售目标，包括建业地产、中梁控股、蓝光发展、金科股份、新城控股，在这5家房企中有4家是中型房企，占比高达80%，分别是在中指院1-10月销售业绩榜上排名第41位的建业地产、第18位的中梁控股、第26位的蓝光发展和第23位的金科股份。

来自河南省的建业地产以116.67%的销售目标完成率位居榜首。2018年建业地产上市刚好十周年，这样的销售规模并不是巧合，在此之前，建业地产已经开始低调提速。公开数据显示，2017年建业地产实现合同销售金额约304.15亿元，同比增长51.0%，近五年该公司合同销售金额复合增长率24.1%。

中型房企发力的另一个表现是冲击千亿规模。今年喊出冲击千亿的中型房企多达6家，包括中梁控股、金科股份、祥生地产、远洋集团、杭州滨江、首开股份。从目标完成率来说，这些房企的表现可圈可点，1-10月，中梁控股和金科股份已提前完成千亿目标，销售规模分别达到1150亿和1046.7亿，祥生地产和远洋集团的销售目标完成率也都在80%以上。

纵观整个榜单，中型房企的表现优于龙头房企。一方面，在20房企中，中型房企总计有10家，占比50%，数量上与龙头房企平分秋色。在排名上，弘阳地产、中国铁建、中国奥园、时代中国四家中型房企的完成率都在90%以上，排名优于大多数的龙头房企，中型房企的表现更胜一筹。

另外，和讯房产计算得知，榜单上17家龙头房企的平均销售目标完成率是82%，而23家中型房企的平均销售目标完成率是87%，高出5个百分点，这意味着中型房企完成销售目标的概率更大。

房地产行业正在经历前所未有的严厉调控，并且行业龙头房企市场占有率逐年升高，在这种情况下，中型房企销售目标完成率普遍较高，销售规模得到快速提升，对于这种现象，业内专家和房企从不同方面给予解读。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，中型房企较好的业绩完成率和此前的积极拿地和市场扩张有关，积极扩张之下，不少中部房企的销量提升得到了较好保证。

另外，张波认为，聚焦三四线城市、高周转运营策略是中型房企取得佳绩的另一个原因，在他看来，不但是头部房企采用高周转，目标完成率较高的房企大都采用城市下沉和高周转策略。

在易居研究院智库中心研究总监严跃看来，受限价因素影响，部分高端产品存在惜售的心理，部分房企若非资金压力大，销售节奏会放缓，而刚需项目反而畅销，这是中型房企销售规模上升的重要原因。

阳光城集团执行副总裁吴建斌对和讯房产表示，中型房企销售目标完成率较好还基于两点，一是原来基数较低，二是年度目标设置比较合理。

除了战略选择，快速变化的行业环境也是中型房企提高规模的重要动力。

“地产行业规模化趋势仍在持续，地产行业集中度趋势已不可逆转，企业失去规模很可能会失去未来，中等规模房企的危机感最为严重。” 一位行业人士分析如是分析。

年初，某房企的首席投资官曾公开表示，未来2-3年内，如果一个企业没有达到千亿规模，应该说它是存在出局的可能性，或者在整个行业里面没有太大的话语权。

对于中型房企来说，扩张规模的道路还在继续，虽然今年部分中型房企取得不错业绩，但中型房企的未来发展仍然充满未知，如何保持规模增长更是难题。

对于中型房企明年的发展情况，吴建斌认为会呈现各有不同的状态。他认为，当前每家房企都在制定明年的计划，一部分企业可能选择和今年完成情况差不多的目标，更多企业可能会选择在今年完成销售基础上上浮20%~30%之间。

对于明年目标的制定，吴建斌坦言很有难度，最主要的原因是行业受到外围因素影响很大，譬如经济下滑到底有多么严重，政策层面会不会放松；另外，今年各家企业买地目标大大缩水，开发节奏放慢不少，影响明年供货。

对于没有完成销售目标的中型房企，严跃进提醒要注意经营风险和负债率过高等问题，不过，对于销售目标率完成较好的中型房企来说，这是一个很好的品牌推广机会，毕竟在这样的市场环境下取得佳绩很不容易。

最后，吴建斌提醒中型房企，需要注意的地方是经济继续下滑，购买力不足，预期更差从而导致现金流断裂。

注意：本文中提到的龙头房企是指2017年中指院发布的销售业绩20房企。

作者：刘宝丹

拥抱并感受更远的世界，

创造新的觉醒。

资色·榜单｜2018上半年上市房企财务健康榜单50

资色·榜单｜2018上半年上市房企成长潜力榜单50

资色?榜单｜2018上半年上市房企经营能力榜单50

资色·争锋｜上半年房企CFO离职频现 中小房企生存愈加艰难

资色丨四季度迎来推盘高峰 金地2018年业绩有望创新高

资色·争锋｜新城、龙湖、招商、泰禾：后千亿时代的半年考

资色丨国内文旅收购事件“收尾” 融创和万达的文旅未来走向何方？

半年报·深度丨从半年报看富力高负债危机，实质性解决办法不见痕迹

资色·争锋丨从下半年到明年，哪些房企有能力持续高增长？