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四大信号显示,楼市拐点来临,刚需年底买房还是继续等房价下降?

十三画生 2018-11-14 21:47:46

经济学家董藩最近谈及楼市调控时说,地方政府不愿看到房价下跌的理由有四个:1、房价一旦明显下跌,需求立即沉淀,交易税费锐减,威胁财税安全;2、房价一旦出现大幅下跌,前期买房的就觉得吃了亏,就可能围攻开发商和政府,出现大规模“房闹”事件;3、房价一旦明显下跌,就会影响开发商买地信心,土地会大量流拍,土地财政状况急剧恶化;4、房价一旦明显下跌,就会通过产业链的作用,影响当地建筑、建材、装修、绿化等众多产业的市场状况,导致地区经济恶化。言外之意,中国房价压根不具备下跌的丁点可能,刚需买房还是要抓紧时间,莫失良机。

上述专家的观点对错与否奇哥不做任何评论,房地产行业历来都是一个极具包容性的行业,有不同声音出现很正常:有人雷打不动坚定看多,有人哪怕粉身碎骨也要看空,立场不同得到的结论也会千差万别,这无可厚非。

但奇哥想提醒的是,不管地产世界如何纷繁巨变,大家都不必惊慌,这个时候最重要的就是沉着冷静,着眼于现实,千万不能人云亦云跟风盲从。很多时候刚需的心理防线就是这么被攻破的,某一瞬间听了某位专家的振振之词后,奋不顾身往里冲,事后才意识到自己无端在高位当了接盘侠。

房地产是周期性很强的行业,也是中国经济增长的主要引擎之一,这没错,但经历了“房住不炒”的2年多调控强压之后,似乎这一轮的周期已经被搅乱了,被拉长了,房地产这个引擎也有逐渐被抛弃的嫌疑。

除此之外,四大信号更清晰显示,楼市的拐点已经来临,不仅局部地区房价开始回调,明年房价下跌的概率依然很大。

一、开发商和投资客最期待的楼市营销旺季“金九银十”彻底凉了,楼市转折点降临

各行各业都有淡旺季之分,房地产也不例外。历年3、4月份的“小阳春”,9、10月份的“金九银十”都是地产商觊觎已久的“大收割”的好日子,同时也是投资炒房客落袋为安的时机。

但各家机构近期公布的数据均显示,今年的“金九银十”地产商和投资客并没有笑到最后——虽然各大房企都早早地打出了“降价促销”的大招,但是市场并不买账:国家统计局公布的9、10月份70大中城市住宅销售数据显示,今年“金九”成色不足,“银时”更是冰雨冷冷地拍:连续2个月楼市呈降温态势,一线城市房价环比下降,二三线城市房价涨幅回落,楼市调控持续“加码”成效显现。

楼市传统营销旺季彻底熄火,传递了三个明确信号:1,购房者更加理性了,一半是因为钱包瘪了,一半是因为对后市不再看好;2,二手房成交量的迅速回落,说明经过2年的非理性上涨之后,多数城市房价已经处于到顶,且房价和本地刚需购买力严重脱节,高房价空转之后,回调是必然趋势;3,房价并非“只涨不能跌”,越是楼市低迷期,开发商压力越大,越会打出“降价揽客”的底牌,眼下是三五家,未来可能是三五十家。今年楼市营销旺季“金九银十”的彻底熄火,或可看作是房地产理性回归的转折点。

二、机构和专家纷纷看空,不仅年底房价难涨,明年更是下跌趋势明确

从上半年开始,就已经陆续有机构、经济学家、房企大佬看空今明两年的楼市,最近几天看空之声更是日益壮大:融创董事长孙宏斌说,楼市调控不可小觑,多数企业在信贷收紧的背景下,资金链或会出现问题,购房者的态度也会大转变;万科郁亮更是肝肠欲断地喊出了三年内只以“活下去”为基本目标;宝能地产余英说,三四线大局已定,有房有地的都抓紧出,把钱拿在手上,危机感更是扑面而来…

经济学家马光远近日更是直言不讳地呐喊到:房市降温大局已定,明年楼市大概率量价齐跌!他认为房地产行业长期没问题,2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年。原因很简单,经历前两年的需求释放之后,中国本轮房地产快速上涨周期已经宣告结束,市场供求平衡,上涨动力衰竭,这将使整个市场经历极大考验——不仅今年年底房价难再反弹,明年整个一年都可能陷入下跌之中。

三、地产商八面受敌,未来降价卖房成选择,房价下跌锦上添花

奇哥不止一次强调过,国家保持强调控不松最难受的是开发商,一方面其投融资渠道被牢牢掐死,另一方面银行资金被严格监管起来,可以投小微、投实体,就是不能投房地产,地产商现在是“借钱无门”,欲哭无泪。虽然海外融资勉强行得通,但是日益垒高的成本,也把选择这一路径的企业拖进了深渊。

除此之外,多数地产企业还得应对即将到期的债务,和楼市凉凉后的销售遇阻难题。开发商高管自己都承认,现在是没钱寸步难行,感觉四面八方都受敌。今年情况已经如此,不会再有太大变故,那么明年情况又将如何呢?业内专家分析称,明年房贷收紧依然是趋势,房地产降杠杆政策将继续保持,毫无疑问,明年房企的资金压力会更大。

在所有道路都被堵死之后,地产商剩下的选择似乎不多了,也唯有降价卖房才能挽救自己于水火之中。

值得一提的是,地产行业集中度越来越高的信号越来越强烈,这意味着未来做房地产赚钱的门槛也会越来越高,像过去那种门外汉携着投资人的钱就能在地产行业大举捞钱的例子几乎不可能出现了。

四、国家再次定调楼市调控,炒房客认清现实,正落荒而逃

另外,对于中国房地产市场来说,除了市场因素外,还得看政府的调控,毕竟中国房地产不是纯粹的市场经济,政策的干预很多时候都意义重大。奇哥一直秉持一个简单的逻辑,若明年还是和如今年一样的强监管模式,那么房价步入下跌通道勿容置疑,不光地产企业会迎来重创,炒房投机客更是难逃被严惩的命运。

那么真实情况到底如何呢?从近期住建部、新华社、经济日报等多家权威媒体对楼市的表态来看,我们有理由相信,楼市调控至少在明年不会退出,不仅如此,今年以来持续高烧不退的三四线城市,大概率会迎来政策的调整。

答案很简单,抛开降房价、稳楼市是民心所向不谈,事实证明过度依赖房地产拉动经济的“老路”已经走不通了;房地产市场平稳健康发展更不仅是一个经济问题,更是一个社会问题。正如地产专家杨红旭所言,下决心解决好房地产市场问题,必须保持政策定力,如若如此明年大多数城市房价新二手房都会比现在低。

行文至此,答案已然十分清晰,四大信号都显示,明年在楼市调控保持高强度不松的情况下,会有更多的城市加入“房价回调”的大军之列,且回调的幅度也会有惊人表现。那么对于刚需来说,是今年年底就买房,还是继续等房价下降到自己能承受的范围之内后再出手呢?

奇哥认为能上车还是早作打算,刚需买房最忌讳的就是犹豫不决,因为通常都会顾此失彼。

首先,拥有这种心态的人,多多少少都有投资心态,其购房初心都不纯洁,虽然嘴上说着自己是买房自住,不图赚钱,但是心里怎么想早就暴露无遗了。奇哥认为正常人有这种扭曲的心态很正常,但是时候端正过来了,自住和投资有本质的区别,在自住需求尚未解决的前提下,千万不能有投资赚钱的倾向,这会使得你自己越来越纠结,以至于错失一次又一次的购房良机;其次,房价大跌不可能出现,文章的开头经济学家董藩说得非常清楚,房价大跌不仅会给开发商招致麻烦,也会让地方政府捉襟见肘,更会对各行各业造成不可低估的冲击,国家早前一步在很多热点城市落子“限售”,其实本意就是锁死市场流动性,为防“房价大跌”打好了铺垫;再者,对于刚需来说,等待是的成本,哪怕你先买套小的过渡一下,也不要盲目等待,毕竟你输不起,房价能跌,如若不然,你就彻底失去了上车的机会。

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